Highlight

• เตรียมเงินจอง ขึ้นอยู่กับโครงการนั้น ๆ ว่ากำหนดจ่ายที่เท่าไหร่
• ถ้าเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรืออยู่ในช่วงพรีเซลล์ จะต้องทำสัญญาและจ่ายด้วยเงินดาวน์
• จะกู้ได้เต็มหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับสัดส่วนรายได้และเครดิตทางการเงิน
• ดอกเบี้ยแต่ละประเภทที่ต้องจ่าย ได้แก่ MLR กับ MRR
• หากมีหนี้บัตรเครดิต ก็สามารถกู้สินเชื่อคอนโดได้ เพียงสร้างเครดิตก่อนกู้

เมื่อเรามีความต้องการคอนโดใด ๆ แล้ว สิ่งที่ตามมาคือค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องเตรียมตัว อาทิ เงินจอง เงินทำสัญญา ส่วนต่างอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง มิเตอร์น้ำ ไฟ ค่าจดจำนอง เป็นต้น มาดูกันว่าขั้นตอนและวิธีกู้ซื้อคอนโดแบบละเอียด ฉบับมนุษย์เงินเดือนนั้นต้องทำอะไรบ้าง

1. เงินจอง

เงินจองเป็นเงินก้อนแรกที่จะต้องจ่าย ซึ่งราคาจองขึ้นอยู่กับโครงการนั้น ๆ ว่ากำหนดไว้ที่เท่าไหร่ ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ 10,000 บาท สำหรับโครงการที่พร้อมเข้าอยู่

แต่ถ้าเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรืออยู่ในช่วงพรีเซลล์ จะต้องทำสัญญาและจ่ายด้วยเงินดาวน์ หรือเงินส่วนตัวของเราที่ต้องจ่ายให้กับโครงการโดยตรง ซึ่งตอนนี้ยังไม่สามารถทำเรื่องกู้สินเชื่อกับธนาคารได้ โดยจะจ่ายเป็นงวด ๆ ไม่มีดอกเบี้ย ไปจนโครงการแล้วเสร็จ หลังจากนั้นพอโครงการสร้างเสร็จแล้วจึงค่อยทำเรื่องกู้กับทางธนาคารเพื่อผ่อนต่อจนจบ ก็จะมีการคิดอกเบี้ยตามแต่ละข้อกำหนดของธนาคาร สิ่งสำคัญของเราคือต้องอ่านหน้าสัญญาให้ดีว่า หากกู้ไม่ผ่านสามารถคืนเงินดาวน์ได้หรือไม่ หรือหากโครงการเสร็จล่าช้า จะคืนเงินหรือชดใช้ค่าเสียหายให้หรือไม่ ตรงนี้ต้องตกลงกับทางโครงการให้เข้าใจตรงกัน และทางที่ดีควรมีลายลักษณ์อักษรในหน้าสัญญาที่ชัดเจนนะครับ

2. เงินกู้

เงินกู้ หรือเงินสินเชื่อที่เรายื่นกู้กับทางธนาคารนั้น บางคนสามารถกู้ได้ 100% หรือเต็มจำนวน แต่บางคนกู้ได้ไม่เกิน 90% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ซึ่งจะได้มากน้อยแตกต่างกันไปตามสัดส่วนรายได้ หรือกำลังผ่อนของแต่ละคน แต่โดยส่วนใหญ่จะกู้ได้ประมาณ 50 เท่าของรายได้ นอกจากใครที่มีเครดิต ประวัติการชำระหนี้ที่ดี อาจจะได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ กู้ได้มากกว่า 50 เท่าของรายได้ หากมีหนี้หรือติดแบล็กลิสต์ อาจจะกู้ผ่านค่อนข้างยาก ดูข้อแนะนำได้ ที่นี่ สำหรับฟรีแลนซ์กู้คอนโด ดูข้อแนะนำได้ ที่นี่

2.1 สำหรับรายได้ของมนุษย์เงินเดือนแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่มหลัก ๆ คือ

• มนุษย์เงินเดือนน้องใหม่ หรือ Junior จะได้เงินเดือนโดยประมาณ 15,000 - 30,000 บาท (ธนาคารมีวงเงินกู้สินเชื่อให้ประมาณ 750,000 - 1,500,000 บาท)
• มนุษย์เงินเดือนรุ่นพี่ หรือ Senior จะได้เงินเดือนโดยประมาณ 30,000 - 60,000 (ธนาคารมีวงเงินกู้สินเชื่อให้ประมาณ 1,500,000 - 3,000,000 บาท)
• มนุษย์เงินเดือนระดับบิ๊กบอสหรือ Manager จะได้เงินเดือนโดยประมาณ 60,000 ขึ้นไป (ธนาคารมีวงเงินกู้สินเชื่อให้ประมาณ 3,000,000 บาทขึ้นไป)

ส่วนข้อตกลงของการผ่อนจะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร ยกตัวอย่างเช่น ถ้าธนาคารให้ผ่อนล้านละ 7,000 หมายความว่าถ้าซื้อคอนโดมาราคา 1 ล้านบาท จะต้องผ่อนให้กับธนาคารเดือนละ 7,000 บาท ถ้าซื้อคอนโดมาราคา 2 ล้านบาท ก็ต้องผ่อนเดือนละ 14,000 บาท ตามเงื่อนไขข้อตกลงครับ

2.2 ดอกเบี้ยแต่ละประเภทที่ต้องจ่าย

เมื่อยืมมาก็ต้องมีดอกเบี้ย โดยอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน แต่ธนาคารส่วนใหญ่ช่วงปีที่ 1-2 อัตราดอกเบี้ยมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่จ่ายในจำนวนที่เท่า ๆ กันตลอดระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ส่วนปีที่ 3 ขึ้นไปจะเปลี่ยนเป็น อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงไปตามสภาพเศรษฐกิจ โดยจะแบ่งออกเป็น 2 ตัวคือ MLR และ MRR

1. MLR (Minimum Loan Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ทางธนาคารจะปล่อยกู้ให้ลูกค้าชั้นดี มักใช้กับเงินกู้เพื่อธุรกิจที่มีระยะเวลานาน ซึ่งแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน ธนาคารรายใหญ่ MLR มักจะต่ำกว่า

2. MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าชั้นดีเช่นกัน จะใช้กับพวกรายย่อย เช่นเงินกู้ส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย เงินกู้บัตรเครดิต โดย MRR จะมากกว่า MLR ประมาณ 0.5%

สำหรับดอกเบี้ยลอยตัว (MLR และ MRR) จะต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะเราจะไม่รู้แน่นอนว่าจะต้องเสียเท่าไหร่ บางครั้งเห็นว่าดอกเบี้ยคงที่ปีแรก ๆ ต่ำมาก แต่ปีต่อไปอาจจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สูงมาก ซึ่งจะต้องคำนวนดูตลอดระยะเวลาการผ่อนครับ



ส่วนในเรื่องของการผ่อนจ่าย จะต้องผ่อนเงินต้นบวกกับดอกเบี้ยด้วย โดยเงินต้นจะไปหักออกจากยอดเงินกู้ ส่วนดอกเบี้ยจะเป็นส่วนกำไรของธนาคารไป ซึ่งเงินต้นกับดอกเบี้ยจะแบ่งส่วนกันชัดเจนนะครับ

เมื่อ “ดอกเบี้ยคงที่” เปลี่ยนเป็น “ดอกเบี้ยลอยตัว” ซึ่งไม่แน่นอนว่าในอนาคตจะเป็นเท่าไหร่ สามารถหลีกเลี่ยงเพื่อลดภาระในการผ่อนชำระ ได้ 2 วิธี คือ

1. เอาเงินก้อนที่เก็บสะสมมาจ่ายทบเพื่อให้เงินต้นที่เหลืออยู่ลดลง จะทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยลดลงด้วย แต่บางธนาคารอาจมีเงื่อนไขกำหนด “ห้าม” นำเงินมาทบก่อนกำหนดเวลา ต้องศึกษานโยบายของธนาคารให้ดีเสียก่อน

2. เมื่อผ่อนไปเป็นเวลา 3 ปี ผู้กู้สามารถทำการ Re-Finance ได้ โดยกู้ยืมสินเชื่ออันใหม่มาแทน หรือที่เราเรียกว่า Re-Finance โดยเลือกดอกเบี้ยในอัตราใหม่ที่ถูกกว่าเดิม ช่วยทำให้ลดเงินต้นได้เร็วขึ้น แต่อย่าลืมว่าการ Re-Finance จะต้องมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เพิ่มเข้ามาด้วย ซึ่งก็ต้องศึกษานโยบายของธนาคารให้ดีเสียก่อนเช่นกัน

*อย่าลืม ดอกเบี้ยที่เสียให้กับธนาคารสามารถนำเอาไปลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึงปีละ 100,000 บาท

2.3 สร้างเครดิตก่อนกู้

วิธีสร้างเครดิตง่าย ๆ คือ มีข้อมูลในเครดิตบูโร ไม่ว่าจะเป็น การยื่นกู้อะไรสักอย่างกับธนาคาร แล้วได้รับการอนุมัติ แล้วชำระตรงเวลาทุกงวดจนปลดหนี้ หรือมีบัตรเครดิตที่มีการใช้จ่ายทุกเดือนเป็นเวลาอย่างต่ำ 6 เดือน ที่สำคัญควรจ่ายเต็มวงเงินทุกเดือน ไม่จ่ายขั้นต่ำ จะทำให้ธนาคารประเมินได้ว่าวินัยในการชำระหนี้ของเราเหมาะสมจะปล่อยสินเชื่อให้กู้หรือไม่ และทางที่ดีก่อนยื่นกู้อะไรก็ตาม ควรจัดการภาระหนี้ทั้งหมดให้แล้วเสร็จก่อนนะครับ

กรณีที่เราจ่ายบัตรเครดิตไม่เต็มวงเงิน สามารถจ่ายเต็มได้ในงวดสุดท้าย ก่อนยื่นกู้สินเชื่อ แต่แนะนำว่าให้ยกเลิกบัตรเครดิตใบนี้ไปก่อน แล้วรอเวลาประมาณ 30 - 45 วัน ค่อยทำเรื่องยื่นกู้ เพราะถึงแม้ว่าเราจะชำระหนี้หมดแล้วในงวดสุดท้าย แต่ธนาคารจะนำเครดิตบูโรย้อนหลัง 6 เดือน มาประเมินรวมกับความสามารถในการผ่อนชำระด้วย ดังนั้น การปิดบัตรเครดิตไปเลยจะทำให้ธนาคารเห็นสถานะว่าบัตรถูกปิด และไม่นำข้อมูลบัตรเครดิตมาประเมินครับ อย่างไรก็ตาม หากต้องการใช้บัตรเครดิตนี้อยู่ หลังจากที่ธนาคารอนุมัติแล้ว สามารถเปิดบัตรเครดิตใหม่ได้ทันที เพราะบัตรเครดิตเองจะมีกระบวนการยื่นขอตรวจเครดิตบูโรซึ่งในช่วงก่อน 30 วัน และหลังจากที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้ว เครดิตบูโรจะยังไม่อัปเดต และสินเชื่อบัตรเครดิตก็ยังมองไม่เห็นข้อมูลนี้เช่นกัน

2.4 กรณีที่ติด Black list สามารถกู้ซื้อคอนโดได้หรือไม่?

กรณีที่ติด Black list ก็สามารถยื่นกู้ซื้อคอนโดได้เช่นกัน แถมมีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติด้วย โดยปกติแล้วคนที่มีประวัติการติด Black list จะต้องรอประมาณ 2 ปี เพื่อให้ประวัตินั้นหายไปจากฐานข้อมูลเครดิตบูโร แต่จริง ๆ แล้วหากเรามั่นใจว่าเราจะมีวินัยในการชำระตรงเวลาและเต็มจำนวนทุกงวด สามารถเข้าไปคุยกับธนาคารเพื่อเตรียมตัวและให้ธนาคารพิจารณาได้เช่นกัน ซึ่งปกติก็มีหลายคนที่ติด Black list แต่ก็ยังสามารถกู้สินเชื่อคอนโดผ่านได้อยู่ไม่น้อย แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าธนาคารจะปล่อยกู้วงเงินที่เท่าไหร่ด้วยนะครับ

2.5 กรณีเป็นผู้ค้ำประกันให้บุคคลอื่น สามารถกู้ซื้อคอนโดได้หรือไม่?

หากเราเป็นผู้ค้ำประกันให้บุคคลอื่นไม่มีผล จนกว่าผู้กู้ที่เราค้ำให้จะผิดสัญญา จ่ายไม่ตรงเวลา หรือติด Black list การเป็นผู้คำประกันค่อนข้างเสี่ยงมาก เพราะเป็นตัวแปรที่เราควบคุมได้ยาก ถ้าผู้กู้จ่ายหนี้ตรงเวลาข้อมูลจะไม่ขึ้นในเครดิตบูโรของเรา แต่ถ้าหากมีการผิดชำระ โดยเฉพาะติดแบล็คลิส หรือหนีหนี้ แน่นอนว่าข้อมูลนี้จะไปปรากฏบนเครดิตบูโร และจะทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อได้ยากขึ้น

หลังจากพร้อมทางด้านเครดิตการเงินแล้ว ให้เตรียม เอกสารกู้บ้านและคอนโด ให้เรียบร้อย นอกจากนี้ ต้องเตรียม ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ด้วย หากมีแพลนจะซื้อคอนโดอยู่แล้ว สามารถเก็บเงินเตรียมสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้รอได้เลยครับ