เข้าสู่ปี 2021 อย่างเป็นทางการ หลายคนกำลังมีแพลนคิดจะซื้อบ้านเป็นของขวัญให้กับตัวเองในปีใหม่ หลาย ๆ โครงการก็อัดโปรโมชั่นจัดหนัก จัดเต็ม แต่การจะซื้อบ้านหรือคอนโดเอง มีหลากหลายข้อสำคัญที่ต้องรู้และต้องเตรียมตัว ไม่ใช่ว่าอยู่ ๆ คิดจะซื้อก็เข้าไปซื้อได้เลย มาดูกันว่าต้องเตรียมตัวอะไรบ้าง แล้วอะไรที่เราควรศึกษาให้ดีก่อนจะกู้เงินซื้อบ้านครับ

1. รู้ความสามารถการกู้ของตัวเอง



การจะกู้เงินซื้อบ้าน จริง ๆ จะเลือกปรึกษานายธนาคารก็ได้ แต่เบื้องต้นควรรู้ความสามารถในการกู้เงินของตัวเองเสียก่อน การกู้เงินซื้อบ้านก็จะสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น ซึ่งการคำนวณการกู้เงินก็มีหลายประเภท ทั้งแบบปกติ (กรณีที่ไม่มีหนี้) และแบบมีหนี้ที่ต้องผ่อนชำระทุกเดือน ซึ่งสูตรการคำนวณการกู้เงินสามารถคิดได้ดังนี้

• ความสามารถในการกู้ในกรณีนี้ เช่น รายได้เท่านี้ สามารถกู้ได้เท่าไหร่ โดยปกติ หากเราไม่มีภาระหนี้สินใด ๆ สามารถคำนวณโดยใช้สูตรนี้ได้เลยครับ
  (รายได้ต่อเดือน) X (60 เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้)

• แต่หากเรามีภาระหนี้สินทุกอย่างที่เรามี เช่น บัตรเครดิต ค่างวดรถ ค่าโทรศัพท์ เป็นต้น ซึ่งธนาคารจะคำนวณภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR (Debt Service Ratio) เข้าไปด้วย ซึ่งส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ผู้กู้บ้านมีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้ สูตรจึงเป็น       
  (รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความสามารถผ่อนชำระ)
  เช่น รายได้ 25,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 7,500 ถึง 10,000 บาท

• และถ้าหากเรามีภาระหนี้อื่น ๆ ที่ต้องจ่ายอยู่เดือนละ 5,000 บาท ความสามารถผ่อนชำระที่เหลือว่างอยู่จึงเหลือเพียง 2,500 ถึง 5,000 บาทเท่านั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้เท่าไหร่โดยใช้สูตรคำนวณนี้
  (1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนชำระ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้)
  เช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 5,000 = กู้บ้านได้ในราคา 714,285 บาท
  *กรณีนี้กำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 40%

เมื่อทราบความสามารถในการกู้และการผ่อนบ้านหรือคอนโดแล้ว ก็เลือกที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับงบประมาณและกำลังผ่อนของตัวเองนะครับ

2. เงินดาวน์



โดยปกติแล้ว หากเรากู้เงินซื้อบ้านกับธนาคาร ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้เรากู้ได้สูงสุด 90% ของราคาบ้านหรือคอนโด แล้วอีก 10% คือค่าเงินดาวน์ เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้มากที่สุด 9 แสนบาท อีก 1 แสนบาทจึงเป็นเงินสดที่เราจะต้องจ่ายโดยตรงให้กับผู้พัฒนาโครงการเอง หากเป็นคอนโดห้องรีเซลล์ ที่โครงการสร้างเสร็จแล้ว เราต้องจ่ายค่าเงินดาวน์ให้กับเจ้าของห้องที่เขาผ่อนดาวน์มาก่อนหน้านั้นแล้ว แต่หากเป็นห้องโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนใหญ่จะไม่มีค่าเงินดาวน์ แต่อาจจะต้องมีเงินจอง แล้วแต่โครงการกำหนดว่าให้จ่ายเท่าไหร่ ดังนั้น ควรเผื่อเงินสำรองไว้จ่ายส่วนนี้ด้วยนะครับ

3. มีเงินเก็บในบัญชีธนาคาร



สำหรับการเตรียมตัวกู้ธนาคารซื้อบ้าน นอกจากต้องมีเงินดาวน์แล้ว เอกสารที่ต้องใช้คือบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน เพราะการที่จะกู้ผ่านหรือไม่ผ่าน หรือกู้ได้มากหรือน้อยนั้น ส่วนหนึ่งอยู่ที่เงินเก็บในบัญชีธนาคาร เนื่องจากธนาคารจะประเมินวินัยทางการใช้เงินของเราว่าจะมีความสามารถในการผ่อนชำระที่เท่าไหร่ เพราะฉะนั้น ควรจะมีเงินส่วนหนึ่งคงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ พยายามเดินบัญชีให้สวย หรือเน้นฝากมากกว่าเน้นถอนครับ

4. ชำระหนี้ให้ตรงเวลา



หากระยะเวลา 2 ปี ที่ผ่านมา เรามีเครดิตการชำระหนี้ไม่ตรงเวลา หรือที่เรียกกันว่าติด “แบล็กลิสต์” ธนาคารอาจไม่ปล่อยให้เรากู้เงินซื้อบ้าน แต่หากเรามีประวัติการเงินที่ดี มีวินัยในการชำระหนี้ดี ก็จะมีแนวโน้มที่จะได้รับการอนุมัติสูงจากธนาคารครับ ก่อนจะยื่นกู้เงินซื้อบ้าน เราสามารถตรวจสอบเครดิตบูโรด้วยตัวเองได้ผ่านธนาคาร ระบบออนไลน์ เคาน์เตอร์ธนาคาร และที่ทำการไปรษณีย์ไทยครับ

5. ปิดหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้



อย่างที่บอกไปในข้อ 1 ว่า ภาระหนี้จะต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ ดังนั้น หากเรามีหนี้ที่ยังชำระไม่หมด วงเงินในการกู้ก็จะต่ำลง เช่น ค่าผ่อนโทรศัพท์ ค่าผ่อนรถ เป็นต้น ทางที่ดีควรผ่อนให้หมดก่อนยื่นกู้เงินซื้อบ้านจะทำให้ธนาคารปล่อยวงเงินกู้ได้มากขึ้นนะครับ

6. ยกเลิกบัตรเครดิต



นอกจากนี้ หากเราถือบัตรเครดิตหลายใบ ธนาคารจะมองว่าเรามีโอกาสก่อหนี้สูงขึ้น ซึ่งจะทำให้โอกาสการอนุมัติสินเชื่อบ้านต่ำลง ดังนั้น ก่อนที่จะไปยื่นกู้เงินกับธนาคารเพื่อซื้อบ้าน ควรจะขอยกเลิกบัตรเครดิตให้เหลือเพียง 1-2 ใบเท่านั้น หรือหากปิดบัตรเครดิตให้หมดเลยก็จะยิ่งดีครับ

7. เตรียมเอกสารให้ครบ



เมื่อเราตัดสินใจที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดนั้น ๆ แล้ว เซลล์หรือเจ้าหน้าที่ก็จะขอเอกสารเพื่อยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร โดยเอกสารที่ใช้ในการยื่นกู้เงินซื้อบ้านที่เราต้องเตรียม มีดังนี้ครับ

เอกสารทั่วไป

• สำเนาบัตรประชาชน บัตรข้าราชการ หรือหนังสือเดินทาง
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณะบัตร/ใบแจ้งความแยกกันอยู่
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล (ถ้ามี)

กรณีประกอบอาชีพประจำ หรือผู้มีรายได้ประจำ

• สมุดบัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
• หนังสือรับรองเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือนแบบใช้สวัสดิการของหน่วยงาน

กรณีเจ้าของธุรกิจ

• สำเนาทะเบียนการค้าหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท
• รายชื่อผู้ถือหุ้น
• รายการเดินบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน
• สำเนาบัตรประจำตัวผู้เสียภาษี
• หลักฐานการเสียภาษี เช่น ภ.พ. 30 เป็นต้น
• รูปถ่ายกิจการ 4-5 ภาพพร้อมแผนที่ตั้งโดยสังเขป

กรณีประกอบอาชีพอิสระ

• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
• ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เช่น แพทย์, ทนาย, สถาปนิก เป็นต้น

เอกสารหลักประกัน (ถ้ามี)

• สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิห้องชุด
• สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ
• แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน

หากเราเตรียมตัวให้พร้อมได้ทั้ง 7 ข้อนี้ ก็หมายความว่าเราพร้อมจะกู้บ้านได้แล้วครับ อย่างไรแล้ว ต้องมีวินัยในการผ่อนชำระค่างวดให้ต่อเนื่องทุกเดือน และอย่าลืม รีไฟแนนซ์บ้าน เมื่อผ่อนบ้านครบ 3 ปี ด้วยนะครับ เพื่อไม่ให้จ่ายดอกเบี้ยแพงเกินเหตุจำเป็นครับ


บทความอื่นที่เกี่ยวข้อง
6 ข้อควรพิจารณาก่อนซื้อบ้าน
มีหนี้บัตรเครดิต ประวัติการเงินไม่ดี กู้ซื้อบ้านได้หรือไม่?