สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร? จะซื้อขายบ้านและที่ดินต้องรู้

Main Point

• สัญญาจะซื้อจะขาย คือ การทำสัญญาร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายในอนาคต เปรียบเสมือนหลักฐานคำมั่นที่บ่งบอกถึงเจตนาว่าจะซื้อขายตามที่ตกลงกันไว้อย่างแน่นอน หากมีการผิดสัญญาสามารถใช้เป็นเอกสารในการฟ้องร้องบังคับให้เกิดการซื้อขายได้
• สัญญาจะซื้อจะขายต่างกับสัญญาซื้อขาย ตรงที่สัญญาจะซื้อจะขายทำขึ้นก่อน ในระหว่างรอเวลาการก่อสร้างโครงการหรือขอสินเชื่อต่าง ๆ เพื่อเป็นหลักประกัน จากนั้นเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ คู่สัญญาถึงไปทำสัญญาซื้อขายกันต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น

สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโด แล้วอยากสร้างความมั่นใจระหว่างรอระยะเวลาในการขอสินเชื่อ ตรวจสอบเอกสาร หรือรอให้โครงการสร้างเสร็จเรียบร้อย การทำสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเหมือนหลักประกันสำคัญ ที่จะช่วยให้ทุกฝ่ายมั่นใจได้ว่าการซื้อขายในครั้งนี้จะเป็นไปตามแผนอย่างแน่นอน ทาง Bangkok CitiSmart จะพาไปทำความรู้จักสัญญาจะซื้อจะขายให้มากขึ้น พร้อมเจาะลึกถึงส่วนประกอบสำคัญ เพื่อให้ดำเนินการซื้อ–ขายบ้านในฝันได้อย่างราบรื่น

สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร?

สัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement) คือ รูปแบบการทำสัญญาหรือข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายในอนาคต เปรียบเสมือนหลักฐานคำมั่นที่บ่งบอกถึงเจตนาว่าจะซื้อขายตามที่ตกลงกันไว้อย่างแน่นอน โดยเมื่อถึงวันเวลาที่เหมาะสม เช่น สินเชื่ออนุมัติ หรือโครงการบ้าน-คอนโดสร้างเสร็จพร้อมขายแล้ว จึงมีการทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันต่อไป

ประเภทของสัญญาจะซื้อจะขาย

1. สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน มีไว้สำหรับการซื้อขายที่ดินเปล่าหรือบ้านติดที่ดิน โดยต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หรือหากมีสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ฯลฯ จำเป็นต้องลงรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นด้วย ซึ่งมักมีระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-3 เดือน

2. สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด มีไว้สำหรับการซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด โดยต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) รวมถึงรายละเอียดโครงการและเลขห้องที่จะซื้อขาย ทั้งนี้หากเป็นคอนโด Pre-sale หรือยังสร้างไม่เสร็จเรียบร้อย มักมีระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 12-24 เดือน แต่หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสอง มักมีระยะเวลาประมาณ 1-3 เดือน พอ ๆ กับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สามารถอ่านเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดเพิ่มเติมได้ที่ รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ร่างอย่างไรให้ครอบคลุม

ความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายมีความสำคัญอย่างมากในการซื้อขายบ้านหรือคอนโด เพราะเป็นหลักฐานสำคัญทางกฎหมายที่คุ้มครองสิทธิของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ให้สามารถมั่นใจได้ว่าจะมีการซื้อขายเกิดขึ้นจริงตามที่ตกลงกัน ช่วยป้องกันความเสี่ยงไม่ให้ฝ่ายใดถูกเอาเปรียบหรือหนีไปขายให้คนอื่น ซึ่งหากเกิดปัญหาหรือผิดสัญญา สามารถใช้เป็นเอกสารในการฟ้องร้องบังคับให้เกิดการซื้อขายได้

ส่วนประกอบของหนังสือสัญญาจะซื้อขาย

การเขียนสัญญาจะซื้อจะขาย ถือเป็นเอกสารสำคัญทางกฎหมายที่ต้องจัดทำอย่างรอบคอบ ครบถ้วน และระบุรายละเอียดให้ถูกต้องชัดเจน โดยทั่วไปจะมีด้วยกัน 10 ส่วนประกอบสำคัญ

1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา 

บริเวณส่วนหัวของสัญญา จะบันทึกรายละเอียดต่าง ๆ เช่น วัน-เวลา และสถานที่ที่จัดทำสัญญาเอาไว้ แต่หากในเอกสารไม่มีการระบุวันเวลาเริ่มต้น ให้เริ่มนับผลตั้งแต่วันที่ใบสัญญาฉบับนี้ปรากฏขึ้น

2. รายละเอียดของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย

ในสัญญาจะต้องระบุรายละเอียดของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย เช่น ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่อาศัยตามบัตรประชาชน โดยมีสำเนาบัตรประชาชนเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา ซึ่งหากมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ระบุชื่อ-นามสกุล วันที่ พร้อมลงนามให้เรียบร้อย

3. รายละเอียดของทรัพย์สินที่จะซื้อขายกัน

• กรณีการซื้อขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ในใบสัญญาการซื้อขายที่ดินที่รวมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด จะต้องแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดิน ขนาดเนื้อที่ และจำนวนของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ๆ ให้ครบถ้วน
• กรณีการซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด ในใบสัญญาการซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด จะต้องแสดงรายละเอียดต่าง ๆ ของโครงการ เช่น เลขที่ห้อง ชั้น ขนาดพื้นที่  ชื่อโครงการ เลขทะเบียนอาคารชุด เลขที่โฉนดที่ดิน และที่ตั้งของโครงการ

4. ราคาและการชำระเงิน

ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงกันไว้ เป็นตัวเลขและตัวอักษรอย่างชัดเจน รวมถึงวิธีการชำระเงิน เช่น จ่ายเป็นเงินก้อน พร้อมแจกแจงเงินมัดจำ-เงินส่วนที่เหลือ หากจ่ายเป็นเงินผ่อน ก็ต้องมีวันครบกำหนดชำระและจำนวนเงินรายเดือน หรือถ้าจ่ายด้วยเช็คก็ต้องมีเลขที่เช็ค สาขา ธนาคาร วันที่ และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย

5. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ในสัญญาต้องเขียนวันที่ สถานที่ ที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ครอบคลุมถึงการกำหนดว่าฝ่ายใดมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

6. รายละเอียดการส่งมอบ 

ในสัญญาจะระบุวันที่ผู้ซื้อสามารถเข้าไปตรวจสอบสภาพบ้าน-คอนโด และทรัพย์สินต่าง ๆ ได้ ว่าถูกต้องตามคำรับรองของผู้ขาย พร้อมแจ้งวันที่ในการส่งมอบบ้านหรือคอนโด หลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว

7. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา 

ควรระบุเงื่อนไขบังคับใช้ให้ชัดเจนว่าหากคู่สัญญาผิดสัญญา อีกฝ่ายจะสามารถระงับสัญญาและดำเนินการทางกฎหมายอย่างไรได้บ้าง

• กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญา คือ ไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามวันที่กำหนด ผู้ซื้อมีสิทธิ์ฟ้องร้องให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ รวมถึงเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ ที่ควรได้รับเพิ่มเติมได้
• กรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา คือ ไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือไม่ยอมชำระเงินตามส่วนที่ตกลงกันไว้ ผู้ขายมีสิทธิ์ยึดค่ามัดจำ และนำบ้านหรือคอนโดนั้น ๆ ไปขายต่อให้ผู้อื่นได้อย่างถูกต้อง

8. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ 

ในสัญญายังต้องระบุข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาอย่างครอบคลุม เพื่อป้องกันการโดนเอาเปรียบ เป็นเหมือนเงื่อนไขเพิ่มเติมที่ต่างฝ่ายต่างตกลงกันไว้ล่วงหน้า เพื่อเป็นทางออกหากมีปัญหาเกิดขึ้นในอนาคต เช่น

• หากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน โดยเพื่อความรัดกุมของข้อตกลง ควรระบุเอาไว้ด้วยว่ากู้ไม่ผ่านกี่ธนาคารจึงนับว่าเป็นการกู้ไม่ผ่าน และผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน หรือคืนบางส่วนในกรณีที่เกิดค่าเสียโอกาส
• หากผู้ซื้อชำระเงินล่าช้า ผู้ขายมีสิทธิ์คิดดอกเบี้ยเพิ่มเติมได้นับตั้งแต่วันที่เลื่อนชำระ โดยสูงสุดไม่เกิน 7.5% ต่อปี
• หากบ้านหรือคอนโดมีปัญหาภายใน 30 วัน โดยนับตั้งแต่หลังจากวันส่งมอบ ซึ่งความเสียหายนั้นต้องเกิดจากตัวห้องเอง ผู้ซื้อสามารถให้ผู้ขายรับผิดชอบค่าซ่อมแซมได้

9. การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลบังคับใช้เมื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงนามลายมือชื่อ พร้อมพยานฝ่ายละ 1 คน โดยจะจัดทำขึ้นมา 2 ฉบับ เพื่อให้เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ ทั้งนี้ควรตรวจสอบรายละเอียดอย่างถี่ถ้วนก่อนลงชื่อ เพราะหากเซ็นแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงรายละเอียดในสัญญาได้

10. เอกสารแนบท้ายสัญญา

เอกสารแนบท้ายสัญญา เป็นการรวบรวมเอกสารอื่น ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อขายกัน ทำให้เนื้อหาของสัญญาชัดเจนยิ่งขึ้น เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของคู่สัญญา หนังสือมอบอำนาจ สำเนาโฉนดที่ดิน แบบแปลนห้องคอนโด

รวม 5 คำถามน่ารู้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย

1. สัญญาจะซื้อจะขายต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร?

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่ทำขึ้นก่อน ในระหว่างรอเวลาการก่อสร้างโครงการหรือขอสินเชื่อต่าง ๆ เพื่อเป็นหลักฐานคำมั่นว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอนในภายภาคหน้า จากนั้นเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ คู่สัญญาถึงไปทำสัญญาซื้อขายกันต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น

2. หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ทำเองได้ไหม?

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถทำเองได้ โดยระบุข้อตกลงและเงื่อนไขให้ครบถ้วนถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งนี้สามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อการร่างสัญญาให้ครอบคลุมทุกประเด็นสำคัญได้

3. ทําสัญญาจะซื้อจะขาย ใช้เอกสารอะไรบ้าง?

สำหรับการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องเตรียมเอกสารสำคัญแนบประกอบ เช่น สำเนาบัตรประชาชนของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย สำเนาทะเบียนบ้าน โฉนดที่ดิน แบบบ้าน ผังโครงการ

4. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรวางเงินมัดจำเท่าไร?

จำนวนเงินมัดจำ มักขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างคู่สัญญา โดยทั่วไปหากเป็นโครงการใหม่จะวางเงินมัดจำอยู่ที่ 1-5% ของราคาทรัพย์สิน แต่หากเป็นบ้านมือสอง จะอยู่ที่ประมาณ 5-10% ของราคาขาย

5. ไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินได้ไหม?

ได้ หากไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อน ก็สามารถทำสัญญาซื้อขายได้เลยเช่นกัน สำหรับคนที่ไม่ต้องการจองทรัพย์สินไว้ล่วงหน้า ซื้อขายเงินสดได้ทันที แต่อาจต้องพิจารณาถึงความเสี่ยงหากเกิดการผิดสัญญา

รู้ครบเรื่องสัญญา ตามอ่านต่อได้ที่

• สัญญาเช่าแบบนี้ ถูกใจทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า

• สัญญาและค่าใช้จ่าย ที่ควรรู้ ก่อนเช่าคอนโด

เลือกโครงการบ้านและคอนโดให้ตรงใจ ต้องที่ Bangkok CitiSmart

หากคุณกำลังมองหาโครงการบ้านและคอนโดทั้งมือหนึ่งและมือสอง ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ให้ Bangkok CitiSmart บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ด้วยทีมงานมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยคุณเลือกสรรทำเลที่มีศักยภาพ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า พร้อมทั้งให้คำแนะนำและดูแลการลงทุน เช่า หรือขายทรัพย์สินได้อย่างมืออาชีพ เพื่อให้ลูกค้าลงทุนได้อย่างมั่นใจในอนาคต

ปรึกษารายละเอียดกับเจ้าหน้าที่ คลิก!

สอบถามรายละเอียดข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 

📱 โทร: 02-661-8999

💬 Line Official:@bangkokcitismart

ค้นหาบ้านทำเลอื่น ๆ เพิ่มเติมได้ที่

📍 รวมประกาศซื้อขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด

📍 รวมประกาศซื้อขายบ้านเดี่ยวกรุงเทพกรีฑา

📍 รวมประกาศซื้อขายบ้านเดี่ยวบางนา