Highlights
- สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด เป็นสัญญาที่มีบังคับใช้ทางกฏหมาย และช่วยคุ้มครองสิทธิ์ของคู่สัญญา ในกรณีเกิดการฟ้องร้อง
- เมื่อร่างสัญญาหรือก่อนเซ็นสัญญา จึงควรตรวจสอบความถูกต้อง และความละเอียดของเนื้อหา ด้วยเช็คลิสต์สัญญา 9 ส่วน จาก BANGKOK CITISMART
สัญญาซื้อ-ขายคอนโดคืออะไร?
เป็นสัญญาที่ “ผู้ซื้อ” และ “ผู้ขาย” คอนโด จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อตกลงที่มีร่วมกันบรรลุผลทางกฏหมาย และสามารถใช้ในการฟ้องร้อง หรือดำเนินคดีความกับอีกฝ่าย ในกรณีที่มีการผิดข้อตกลง โดยได้ลงนามเป็นลายลักษณ์อักษรไว้แล้ว หากจะเปรียบเทียบให้เข้าใจง่าย ๆ สัญญาซื้อหรือขายคอนโด ก็เป็นเหมือนกฏเกณฑ์ขนาดย่อม ที่มีไว้เพื่อกำกับสิทธิ์ของผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ให้เกิดการเอาเปรียบกันในภายหลังนั่นเองครับ
ทำไมการร่างสัญญาซื้อ-ขายคอนโด จึงสำคัญสำหรับทุกฝ่าย?
เนื่องจากสัญญาชุดนี้จะเป็นภาระผูกพันธ์ทางกฏหมาย หากมีช่องโหว่ การใช้ภาษาที่กำกวม หรือมีเนื้อหาที่ไม่ครอบคลุมการซื้อ-ขายในทุกมิติ ก็จะทำให้เราตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบได้
โดยปกติเมื่อซื้อคอนโดมือหนึ่ง บริษัทเจ้าของโครงการมักจะเป็นผู้ร่างสัญญาซื้อ-ขายให้เราในฐานะ “ผู้ขาย” ส่วนเราในฐานะ “ผู้ซื้อ” มีหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้อง พร้อมต่อรองในกรณีที่เห็นสมควร
ส่วนสัญญาซื้อ-ขายคอนโดมือสองมักจะมีความซับซ้อนกว่า เพราะเป็นการตกลงตามความพึงพอใจของบุคคล 2 คน สามารถยืดหยุ่นได้ตามที่ผู้ขายและผู้ซื้อเห็นควร จึงไม่มีแบบแผนที่ตายตัว แต่ถึงอย่างนั้น เราก็ยังสามารถร่างสัญญาซื้อ-ขายคอนโดให้ครอบคลุมได้ ด้วยการแบ่งสัญญาออกเป็นส่วน ๆ และลงรายละเอียดให้ลึกที่สุดในแต่ละส่วนเท่าที่จะทำได้ครับ
จะร่างเนื้อหาสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสองอย่างไรให้ไร้ปัญหากวนใจ?
โดยปกติสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสอง มีส่วนประกอบของหนังสือสัญญาจะซื้อขาย 9 ส่วนใหญ่ ๆ ดังนี้
1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา
เป็นส่วนที่บันทึกข้อมูลวัน เวลา สถานที่จัดทำสัญญา และข้อมูลตามบัตรประชาชน (หรือองค์กรที่จดทะเบียน) ของ “ผู้ซื้อ” และ “ผู้ขาย” ที่จะมีผลผูกพันธ์ทางกฏหมายกับสัญญาฉบับนั้น ๆ รวมถึงกำหนดวันที่สัญญาที่จะมีผลบังคับใช้ หากไม่ได้มีระบุกำหนดไว้ จะถือเอาวันที่ทำสัญญาเป็นวันเริ่มบังคับใช้นั่นเองครับ
ดาวน์โหลด สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด-ห้องชุด-คอนโด
ดาวน์โหลด สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด-คอนโดพร้อมชำระงวดเดียว
ดาวน์โหลด สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด-คอนโดแบ่งชำระตามสัญญา
ดาวน์โหลด สัญญาเช่าห้องชุด-คอนโด
2. คำรับรองของผู้ขาย
เป็นส่วนที่ผู้ขายต้องให้ข้อมูลยืนยันว่าตนเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของห้องชุดคอนโดนั้น ๆ โดยต้องระบุรายละเอียดห้องชุดคอนโดให้ครบถ้วน ประกอบด้วย
2.1 ที่ตั้งของโครงการ ชื่อโครงการ ชื่ออาคารที่ห้องชุดคอนโดตั้งอยู่ เลขที่ชั้น เลขที่ห้อง รวมถึงขนาดความกว้าง ยาว สูง ตามข้อมูลตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)
2.2 ระบุเงื่อนไขสภาพห้องชุดคอนโดในกรณีที่มีการชำรุดหรือต่อเติม พร้อมทรัพย์สินอื่นๆ ที่มาพร้อมการขาย (หากมี) เช่น เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ตกแต่งห้อง เป็นต้น
2.3 รับรองว่าห้องชุดคอนโดนั้นไม่มีภาระหนี้ผูกพันธ์กับธนาคารใดอยู่
3. กำหนดราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน
3.1 ระบุราคาจะซื้อจะขายลงในสัญญาเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกำหนดให้ชัดเจนว่าจะแบ่งเป็นค่ามัดจำกี่บาท (ปกติมักจะอยู่ที่ 10%) หากชำระเงินด้วยเช็ค จะต้องมีการระบุชื่อธนาคาร สาขา วันที่ และจำนวนเงินที่จ่ายด้วย
3.2 ระบุวิธีการชำระเงินส่วนที่เหลือ หากเป็นการชำระเพียงครั้งเดียว ให้ระบุจำนวนเงินที่ต้องชำระในวันทำสัญญาซื้อขาย หรือวันโอนกรรมสิทธิ์กำกับไว้แทน
4. รายละเอียดการจดทะเบียนและการโอนกรรมสิทธิ์
ระบุวันจดทะเบียนและวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้ให้ชัดเจน สามารถใช้เป็นวัน/เดือน/ปี แบบเฉพาะเจาะจง หรือจะนับเอาจำนวนวันหลังจากทำสัญญา หรือวันที่สัญญามีผลบังคับใช้ก็ได้ โดยแนะนำให้ระบุการโอนค่ามิเตอร์ไฟ ทะเบียนบ้าน หรือโทรศัพท์ (หากมี) ไปด้วยในวันโอนกรรมสิทธิ์ทีเดียว เพื่อความสะดวกและรัดกุมในการซื้อขายครับ
นอกจากนี้ยังต้องลงรายละเอียดผู้ชำระภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่น ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และในกรณีที่ต้องหารจ่ายร่วมกัน แต่ละฝ่ายจะจ่ายเป็นจำนวนเท่าไหร่บ้าง ควรระบุส่วนนี้ให้ชัดเจนนะครับ
5. การตรวจสอบและส่งมอบห้องชุดคอนโด
ในสัญญาจะซื้อจะขายควรระบุวันที่ผู้ขายจะให้ผู้ซื้อเข้าไปตรวจสอบสภาพห้อง และทรัพย์สินที่มาพร้อมการขายว่าเป็นไปตามคำรับรองของผู้ขายหรือไม่ รวมถึงระบุวันที่ผู้ขายจะส่งมอบห้องชุดคอนโดให้ผู้ซื้อด้วย (ส่วนมากจะตกลงกันเป็นจำนวนวัน หลังจากวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์)
6. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา
การผิดสัญญาในส่วนนี้มักจะระบุถึงข้อผิดสัญญาร้ายแรงที่ส่งผลให้สัญญาควรถูกระงับ และอาจแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ตามฝ่ายที่เป็นผู้ละเมิดสัญญา
6.1 ในกรณีที่ผู้ขายไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อในวันที่กำหนดไว้ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ฟ้องร้องให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ และควรมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ ที่พึงได้รับเพิ่มเติมด้วย
6.2 ในกรณีที่ผู้ซื้อไม่ยอมไปจดทะเบียนรับการโอนกรรมสิทธิ์ หรือไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือตามตกลงกันไว้ ผู้ขายมีสิทธิ์ยึดค่ามัดจำ และนำห้องชุดคอนโดไปขายต่อให้ผู้อื่นได้
7. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ
ระบุข้อตกลงต่าง ๆ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย สำหรับป้องกันกรณีที่เกิดปัญหาในอนาคต ยิ่งจำนวนข้อเยอะและละเอียดมากเท่าไหร่ การแก้ปัญหาก็จะสะดวกขึ้น เช่น
7.1 หากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน หรือคืนเพียงบางส่วนในกรณีที่เกิดค่าเสียโอกาส โดยผู้ขายอาจปกป้องสิทธิ์ของตัวเองด้วยการกำหนดไว้ด้วยว่า กู้ไม่ผ่านกี่ธนาคาร จึงจะนับเป็นการกู้ไม่ผ่านได้
7.2 หากผู้ซื้อชำระเงินค่าล่าช้า ผู้ขายมีสิทธิ์คิดดอกเบี้ยเพิ่มเติมเป็นจำนวน สูงสุดไม่เกิน 7.5% ต่อปี นับตั้งแต่วันที่เลื่อนชำระ
7.3 หากห้องชุดคอนโดมีปัญหาภายใน 30 วัน หลังจากวันส่งมอบ โดยที่เป็นความเสียหายจากตัวห้องเอง ผู้ขายมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบค่าซ่อมแซมนั้น
8. ลายเซ็นของผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมพยาน
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสองจะมีผลก็ต่อเมื่อมีการเซ็นรับรองจากคู่สัญญา รวมถึงพยานฝ่ายละ 1 คนด้วยเท่านั้น ฉะนั้นก่อนจะเซ็นสัญญา แนะนำให้ตรวจสอบรายละเอียดให้รอบครอบอีกครั้ง เพราะเมื่อเซ็นแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงรายละเอียดใด ๆ ได้ครับ
9. เอกสารแนบท้ายสัญญา
เป็นส่วนที่รวบรวมเอกสารอื่น ๆ ที่ทำให้เนื้อหาของสัญญาชัดเจนยิ่งขึ้น เช่น แบบแปลนห้อง ชั้น และโครงการของห้องชุดคอนโด รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับทรัพย์สินที่มาพร้อมกับการขาย หรือสำเนาเอกสารรับรองต่าง ๆ เป็นต้น
สรุป 10 ข้อสำคัญที่ต้องมีใน “สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด”
หวังว่าเคล็ดลับการร่างสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสองของเราจะเป็นประโยชน์สำหรับคนที่มีแผนจะขาย หรือหาซื้อคอนโดในอนาคตนะครับ อย่าลืมติดตามอัพเดทข่าวสาร และ Insight เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ จาก BANGKOK CITISMART ได้ใหม่ในบทความหน้า แล้วพบกันครับ
บทความที่เกี่ยวข้อง
“สัญญาเช่า”แบบนี้ ถูกใจทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า
7 ขั้นตอนเตรียมตัวกู้ซื้อบ้าน และสิ่งสำคัญที่คุณต้องรู้
อ้างอิง
Checkraka, DDProperty, Condonewb, Baanai, poolprop และ กรุงเทพธุรกิจ
