ข้อมูล ณ ปี 2564 จากการประเมินของทางราชการกรมธนารักษ์ ยังคงยกให้เพลินจิต ครองแชมป์ที่ดินที่หายากและแพงที่สุด ซึ่งมีมูลค่าที่ดินถึง 2.75 ล้านบาท/ตร.ว. ด้วยศักยภาพของทำเลที่สามารถนำที่ดินเปล่าไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้หลากหลาย ทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน อสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น และถึงแม้ทุกภาคส่วนจะได้รับความเดือดร้อนจากสถานการณ์โควิด-19 แต่นั่นก็ไม่ทำให้ที่ดินเพลินจิตลดลง และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นเรื่อย ๆ ด้วยการเดินทางด้วยรถไฟฟ้ารอบนอกที่นำคนนอกเมืองเข้าสู่เมืองได้สะดวก นอกจากนี้ เพลินจิต ไปจนถึงชิดลม มีทั้งกลุ่มชาวไทยและชาวต่างชาติ ด้วยความที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกสบายระดับ 5 ดาว รวมถึงสถานทูตมากกว่า 20 ประเทศ เรียกว่าเพลินจิต-ชิดลมเป็น Prime Area ที่สุดในกรุงเทพฯ เลยก็ว่าได้ครับ

สถานที่สำคัญในทำเลเพลินจิต-ชิดลม แบ่งออกเป็น 7 ประเภท ดังนี้

1. ศูนย์การค้า : Central Embassy, Central Chidlom, HomePro และ Gaysorn Village (ชิดลม)
2. สถานทูต : สถานทูตอังกฤษ สถานทูตสวิตเซอร์แลนด์, สถานทูตฮังการี, สถานทูตสหรัฐอเมริกา, สถานทูตญี่ปุ่น, สถานทูตอิตาลี, สถานทูตไอร์แลนด์, สถานทูตนิวซีแลนด์, สถานทูตเวียดนาม, สถานทูตฟินแลนด์, สถานทูตสาธารณรัฐเช็ก, สถานทูตออสเตรเลีย, สถานทูตเนเธอร์แลนด์, สถานทูตสาธารณรัฐคาซัคสถาน, สถานทูตยูเครน, สถานทูตรัฐกาตาร์, สถานทูตสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์, สถานทูตสาธารณรัฐโปแลนด์, สถานทูตโคลัมเบีย และสถานทูตสาธารณรัฐบัลแกเรีย
3. อาคารสำนักงาน Park Ventures, Ploenchit Tower (ธนาคารกรุงศรีฯ สำนักงานใหญ่), Athenee Tower, All Season, มหาทุน พลาซ่า และต้นสน ทาวน์เวอร์
4. โรงแรมชั้นนำ : Park Hyatt Bangkok, Rosewood Bangkok, Novotel Bangkok Ploenchit, The Athenee Hotel, The Okura Prestige Bangkok, Oriental Residence Bangkok, Hotel Indigo Bangkok,
5. โรงเรียน : โรงเรียนมาแตร์เดอีวิทยาลัย และ Mulberry House International Pre School
6. สถานพยาบาล : BDMS Wellness Clinic และโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์
7. พิพิธภัณฑ์ : บ้านปาร์คนายเลิศ

นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตที่จะมาเพิ่มมูลค่าที่ดินและอสังหาฯ บนทำเลเพลินจิต นั่นคือ One Bangkok โปรเจคใหญ่ของกรุงเทพฯ ที่ร่วมมือกันระหว่างบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ จากสิงคโปร์ เป็นโครงการ Mixed-use ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมสี่แยกถนนวิทยุ ตัดกับถนนพระราม 4 ติดกับสวมลุมพินี โดยจุดเด่นของโครงการ คือ Signature Tower สูง 430 เมตร ที่จะกลายเป็นหนึ่งในสิบตึกที่สูงที่สุดในอาเซียน พร้อมวิวแบบพาโนราม่าของเส้นขอบฟ้ากรุงเทพฯ


(Photo by One Bangkok)

One Bangkok มีมูลค่าการก่อสร้างรวมกว่า 1.2 แสนล้านบาท ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน โรงแรมหรู ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury ธุรกิจค้าปลีก พื้นที่พักผ่อน พื้นที่ศิลปะและวัฒนธรรม รวมถึงพื้นที่สีเขียว และพื้นที่เปิดโล่ง และคาดว่าทั้งโครงการนั้นจะสร้างเสร็จภายในปี 2569

ด้วยราคาที่ดินที่มีแนวโน้มจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ ในด้านของอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่คอนโดแถวเพลินจิต - ชิดลมนี้ จึงอยู่ในระดับ Super Luxury โดยโครงการที่ยังมีราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดในกรุงเทพฯ ณ ปัจจุบัน ยังคงเป็นโครงการ 98 Wireless คอนโด High-End จากแบรนด์แสนสิริ ที่มีการซื้อ-ขายห้องชุด เมื่อปี 2016 ด้วยราคาสูงที่สุดถึง 790,000 บาท/ตร.ม ซึ่งถือเป็นการทุบสถิติของราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยที่สูงที่สุดเลยก็ว่าได้ ส่วนปัจจุบัน ณ ไตรมาส 3 ปี 2021 ราคาตลาดของโครงการนี้มีการปรับลดลงนิดหน่อย อยู่ที่ 700,000 บาท/ตร.ม. ครับ

Demand & Supply ทำเลเพลินจิต - ชิดลม

โดย BC จะมาวิเคราะห์ทำเลเพลินจิต-ชิดลม โดยโฟกัสพื้นที่ตั้งแต่ถนนราชดำริไปจนถึงทางพิเศษเฉลิมมหานคร และพื้นที่ตั้งแต่ถนนพระราม 4 ไปจนถึงถนนเพชรบุรี โดยบทความนี้จะขอแบ่งพื้นที่ออกเป็น 4 พื้นที่ ได้แก่ พื้นที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าชิดลม  แบ่งเป็นสองฝั่ง คือ ฝั่งเพชรบุรี และฝั่งวิทยุ, พื้นที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต แบ่งออกเป็นสองฝั่ง คือเพชรบุรี และฝั่งวิทยุ

พื้นที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ฝั่งเพชรบุรี เป็นพื้นที่ที่มี Supply มากที่สุด คิดเป็น 36% ขายไปแล้วประมาณ 96% รองลงมาคือ พื้นที่ติดกับสถานีชิดลม ฝั่งวิทยุ คิดเป็น 35% ของ Supply ทั้งหมดในพื้นที่นี้ ขายไปแล้วประมาณ 90%



Supply ในทำเลเพลินจิต-ชิดลมทั้งหมด รวม 9,085 ยูนิต จากทั้งหมด 40 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการ High Rise 27 โครงการ และโครงการ Low Rise13 โครงการ และด้วยปัจจัยเรื่องของที่ดินที่ค่อนข้างมีจำกัด จึงทำให้ ณ ปัจจุบัน ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2021 ยังไม่มีโครงการเปิดตัวใหม่ในทำเลนี้

จากกราฟด้านบนจะเห็นว่า นับตั้งแต่ปี 2016 - 2021 ยอดขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในทำเลเพลินจิต-ชิดลม ขายไปแล้วทั้งหมด 92% และจากปัจจัยทางด้านราคาที่ดินที่มีราคาสูง ส่งผลให้ Supply ที่มีอยู่ถูกระบายออกไปเรื่อย ๆ

ราคาเปิดตัวโครงการคอนโดแถวเพลินจิต - ชิดลม เฉลี่ยย้อนหลัง 7 ปี

สำหรับราคาเปิดตัวโครงการคอนโดแถวเพลินจิต - ชิดลม เฉลี่ยย้อนหลัง 7 ปี ตั้งแต่ปี 2014 - 2020 นั้น พบว่าปี 2017 เป็นปีที่มีโครงการราคาเปิดตัวเฉลี่ยสูงที่สุดเมื่อเทียบกับปีอื่น ๆ เนื่องจากเป็นโครงการที่อยู่ใน Segment Ultra Luxury ได้แก่ 98 Wireless, Sindhorn Tonson และ Sindhorn Lumpini เช่นเดียวกับปี 2019 ที่มีโครงการ SCOPE Langsuan และ Tonson One Residence 

เจาะลึกคอนโดมิเนียมรีเซลล์ และอัตราการเติบโตของราคารีเซลล์ในทำเลเพลินจิต-ชิดลม

ปัจจุบัน ราคารีเซลล์ของคอนโดมิเนียมแถวเพลินจิต - ชิดลม เฉลี่ยอยู่ที่ 225,300 บาท/ตร.ม. และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน พบว่าอัตราการเติบโตลดลง 2.11% และลดลงจากปีที่แล้ว 4.59% ตามลำดับ เนื่องจากราคารีเซลล์เฉลี่ยของแต่ละโครงการมีการปรับตัวลดลง ส่งผลให้ราคารีเซลล์เฉลี่ยของแต่ละพื้นที่ลดลงตามไปด้วย

• หากเจาะลึกในแต่ละพื้นที่ จะเห็นว่าราคารีเซลล์เฉลี่ยของพื้นที่ที่ติดกับสถานีชิดลม ทั้งฝั่งเพชรบุรี และฝั่งวิทยุ สูงกว่าพื้นที่ที่ติดกับสถานีเพลินจิต เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับ Super Luxury และ Ultra Luxury
• พื้นที่ที่ติดกับสถานีชิดลม ฝั่งเพชรบุรี พบว่าราคารีเซลล์ค่อนข้างสูง เนื่องจากเป็นที่ตั้งของโครงการ 28 Chidlom โครงการระดับ Ultra Luxury โดยมีราคาเฉลี่ย 408,000 บาท/ตร.ม.

เมื่อเทียบราคารีเซลล์กับไตรมาสก่อน พบว่า อัตราการเจริญเติบโตของราคารีเซลล์ มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างน้อยในทุกพื้นที่ของทำเลเพลินจิต-ชิดลม

• พื้นที่ฝั่งเพชรบุรี มีอัตราการเจริญเติบโตเพิ่มขึ้น 1.33% ในสถานีชิดลม และ 0.38% ในสถานีเพลินจิต
• พื้นที่ฝั่งวิทยุมีอัตราการเจริญเติบโตลดลง 3.61% และ 1.14% ตามลำดับ

ถ้าเปรียบเทียบอัตราการเจริญเติบโตของราคารีเซลล์กับปี 2020 พบว่า

• สถานีชิดลม ฝั่งเพชรบุรีมีอัตราการเจริญเติบโตเพิ่มขึ้น 3.99%
• พื้นที่อื่น ๆ มีอัตราการเจริญเติบโตลดลง โดยสถานีชิดลมฝั่งวิทยุลดลง 5.35%, สถานีเพลินจิตฝั้งเพชรบุรี และฝั่งวิทยุลดลง 3.08% และ 8.69% ตามลำดับ

การเปลี่ยนแปลงขึ้นลงของราคารีเซลล์นั้น สามารถเกิดขึ้นได้หลายปัจจัย ทั้งจำนวนประเภทห้องที่ขายรีเซลล์ช่วงนั้น (1 ห้องนอน หรือ 2 ห้องนอน), การตั้งราคาของผู้ขาย, จำนวน Supply ที่มากขึ้น อาจทำให้ผู้ขายตั้งราคาถูกลง หรือมีโครงการเปิดใหม่ใน Segment ที่สูงกว่าระดับราคารีเซลล์เฉลี่ย ทำให้ราคารีเซลเฉลี่ยสูงขึ้นตามไปด้วย เป็นต้น

อัตราค่าเช่าและผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดทำเลเพลินจิต-ชิดลม

นักลงทุนส่วนใหญ่ นิยมซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลธุรกิจเพื่อปล่อยเช่าทำกำไรจาก Yield ซึ่งหนึ่งในนั้นคือทำเลเพลินจิต-ชิดลม โดยทำเลนี้มีราคาเช่าเริ่มต้นเฉลี่ย 18,300 - 74,500 บาท/เดือน (ขึ้นอยู่กับ Segment และราคาขายต่อตารางเมตร) ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรประมาณ 420 - 830 บาท/เดือน และมีผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่า (Yield) 3.6 - 5%



พื้นที่ที่ราคาเช่าเริ่มต้นเฉลี่ยสูงสุดคือ พื้นที่ติดสถานีชิดลม ฝั่งวิทยุ โดยเฉลี่ยราคาเช่าเริ่มต้น 74,700 บาท/เดือน ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรประมาณ 830 บาท/เดือน เนื่องจากใกล้กับถนนสุขุมวิท ถนนเพลินจิต และมีการเดินทางที่สะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้าหลายสถานี อาทิ สถานี BTS ชิดลม, BTS ราชดำริ, MRT สีลม และ MRT ลุมพินี อีกทั้งยังมีอาคารสำนักงานหลายแห่งล้อมรอบเป็นจำนวนมาก

ส่วนพื้นที่ที่มีอัตราการเติบโตของ Gross Yield สูงสุดในทำเลเพลินจิต-ชิดลม คือ สถานีชิดลมฝั่งวิทยุ 4.97% (Yield 3.2 - 9.5%) ซึ่งโครงการ Urbana Langsuan ได้ผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่า (Yield) สูงถึง 9.47%

โครงการคอนโดมิเนียมแถวเพลินจิต - ชิดลม ในปัจจุบันและอนาคต

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแถวเพลินจิต - ชิดลม ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว และโครงการที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง ปัจจุบันมีทั้งหมด 8 โครงการ อาทิ 28 Chidlom, Craft Ploenchit, The Residence at Sindhorn Kempinski Bangkok, Muniq Langsuan, SCOPE Langsuan, Tonson One Residence, Noble Above Wireless - Ruamrudee และ PREM Ruamrudee รวมทั้งหมด 1,400 ยูนิต ขายไปแล้ว 64%



โดยทั้ง 8 โครงการนี้แบ่งออกเป็นคอนโดมิเนียม High Rise 5 โครงการ และ Low Rise 3 โครงการ และส่วนมากอยู่ใน Segment ตั้งแต่ High Class ขึ้นไป แบ่งออกเป็น Ultra Luxury (มากกว่า 300,000 บาท/ตร.ม.) 46% รองลงมาเป็น Super Luxury (200,000 – 300,000 บาท/ตร.ม.) 40%, High Class (100,000 – 150,000 บาท/ตร.ม.) 7% และ Luxury (150,000 – 200,000 บาท/ตร.ม.) 6% ตามลำดับ

สรุปการวิเคราะห์ทำเลภาพรวมของทำเลเพลินจิต-ชิดลม

ทำเลเพลินจิต-ชิดลม ทำเลที่รวมหลากหลายธุรกิจ Luxury และสถานทูตนานาประเทศ ทำให้ที่ดินเปล่าในทำเลนี้หายากขึ้น และส่งผลให้ราคาที่ดินต่อตารางวามีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น และในอนาคตจะเป็นที่ตั้งของ One Bangkok โปรเจคมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของกรุงเทพฯ มูลค่ารวมกว่า 1.2 แสนล้านบาท

จะเห็นว่า Supply ในทำเลเพลินจิต-ชิดลม นับตั้งแต่ปี 2016 - 2021 มีไม่เยอะมากเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ เช่น พระราม 9 หรือสุขุมวิท และด้วยปัจจัยเรื่องของที่ดินที่มีจำกัด จึงมีโครงการเปิดตัวค่อนข้างน้อย ในขณะที่ยอดขายนั้น เฉลี่ยสูงถึง 92% และด้วยปัจจัยเรื่องของที่ดินที่มีจำกัดจึงมีโครงการเปิดตัวค่อนข้างน้อย ด้านอัตราค่าเช่าเริ่มต้นเฉลี่ย 18,300 - 74,500 บาท/เดือน และมีผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่า (Yield) 3.6 - 5% ซึ่งอยู่ในระดับดีถึงปานกลาง

โดยในปี 2020 โซนเพลินจิตชิดลมมีโครงการที่แล้วเสร็จ 4 โครงการ และในอนาคตอันใกล้นี้ จะมีโครงการใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 4 โครงการ ซึ่งโครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ใน Segment Ultra Luxury (300,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นไป) ถึง 46% ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่าผู้อยู่อาศัยหรือนักธุรกิจที่มองหาคอนโดมิเนียมในย่านนี้ ต้องมีกำลังซื้อหรือเช่าค่อนข้างสูง หากจะซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ไว้เพื่อทำกำไร ก็ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพน่าลงทุนครับ

บทความที่เกี่ยวข้อง
BC วิเคราะห์เจาะทำเลตลาดพลู เชื่อมต่อ BTS มุ่งสู่สาทร-สีลม
เปิดราคาและแนวโน้มการเติบโตของคอนโดมิเนียมย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมรีเซลล์ พระราม 9 - รัชดา ณ Q1 2021