ทำเลที่ตั้งของย่านตลาดพลู

ตลาดพลู เป็นชื่อย่านและตลาดตั้งอยู่บริเวณถนนเทอดไท แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี ติดกับคลองบางกอกใหญ่ ประวัติของตลาดพลู เดิมทีเป็นชุมชนโบราณ มีประชากรหลากหลายเชื้อชาติ เนื่องจากมีหลักฐานการอพยพเข้ามาตั้งบ้านเรือนของกลุ่มชนต่าง ๆ ตั้งแต่ปลายสมัยกรุงศรีอยุธยา ทั้งชาวมอญ มุสลิม และจีน ต่อมาเมื่อมีผู้อพยพมามากขึ้นในสมัยกรุงธนบุรีและรัตนโกสินทร์ตอนต้น ย่านตลาดพลูจึงกลายเป็นพื้นที่สวนนับตั้งแต่นั้นเป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน และเนื่องจากมีชุมนคนจีนอยู่มาก ตลาดพลูจึงนับว่าเป็นพื้นที่การค้าเศรษฐกิจแห่งหนึ่งของจีนด้วย ชาวจีนที่เข้ามาตั้งถิ่นฐานในย่านตลาดพลู ได้ค้าขายสินค้าอุปโภคบริโภค ทั้งผลิตในประเทศและจากเมืองจีน ได้แก่ เครื่องโต๊ะ เก้าอี้ ตู้เตียง ถ้วยชาม เต้าเจี้ยว ซีอิ๊ว น้ำปลา ลูกพลับ

สถานีรถไฟชานเมือง สถานีตลาดพลู

สถานีรถไฟตลาดพลู เป็นสถานีรถไฟระดับ 4 ของทางรถไฟสายแม่กลอง อยู่ห่างจากสถานีรถไฟวงเวียนใหญ่ 1.78 กิโลเมตร ตั้งอยู่ที่ถนนริมทางรถไฟและถนนเทอดไท แขวงตลาดพลู เขตธนบุรี กรุงเทพมหานคร นอกจากนี้ สถานีตลาดพลู เรียกว่าสะดวกต่อการขนส่งอาหารทะเลเนื่องจากสามารถนั่งรถไฟไปถึงมหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร

สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีตลาดพลู

สถานีตลาดพลู อยู่ในเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลม ส่วนต่อขยายแยกตากสิน-บางหว้า สถานีแห่งนี้สามารถเชื่อมต่อกับสถานีราชพฤกษ์ของรถโดยสารด่วนพิเศษ (บีอาร์ที) สายสาทร-ราชพฤกษ์ได้ และตั้งอยู่ไม่ไกลจากย่านตลาดพลูที่อยู่ถัดออกไปบริเวณใต้สะพานรัชดาภิเษกข้ามคลองบางกอกใหญ่ (คลองบางหลวง) และทางรถไฟสายแม่กลองซึ่งเป็นย่านการค้าและชุมชนเก่าแก่ของฝั่งธนบุรี

ตลาดพลูในปัจจุบัน

ในปัจจุบัน ย่านตลาดพลู เขตธนบุรี ตลาดพลูขึ้นชื่ออย่างมากในเรื่องการเป็นแหล่งขายอาหารที่หลากหลาย โดยเฉพาะอาหารจีนที่เป็นอาหารริมทาง เช่น ข้าวหมูแดง, ไอศกรีมกะทิไข่แข็ง, ก๋วยเตี๋ยวและเกาเหลาเนื้อ, ขนมไทย, เย็นตาโฟ, หมี่กรอบ, ขนมเบื้องทั้งของไทยและญวน รวมถึงขนมบดิน ขนมเค้กแบบดั้งเดิมของชาวมุสลิมด้านมัสยิดสวนพลู และที่มีชื่ออย่างมากคือ ขนมกุยช่าย ซึ่งเป็นอาหารกินเล่นหรือขนมของชาวแต้จิ๋ว

ราคาที่ดินย่านตลาดพลู

สำหรับราคาที่ดินย่านตลาดพลู ในเขตธนบุรี ปัจจุบันซื้อขายกันในตารางวาละ 250,000 - 350,000 บาท ซึ่งยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่แนวรถไฟฟ้าฝั่นธนช่วงต้นอย่างกรุงธนบุรีและวงเวียนใหญ่ ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยที่พบในพื้นที่ตลาดพลูมีทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง จากการสำรวจโครงการบ้านเดี่ยวพบราคาขายเริ่มต้นที่ 5 - 6 ล้านบาท ไปจนถึงมากกว่า 10 ล้านขึ้นไป ตามแต่ขนาดพื้นที่และที่ตั้งโครงการ สำหรับบทความนี้ BC จะพาไปวิเคราะห์ เจาะลึก คอนโดมิเนียมรีเซลล์ย่านตลาดพลู ตั้งแต่สถานีกรุงธนบุรี จนถึง สถานีบางหว้า

ภาพรวมโครงการในย่านตลาดพลู

ย่านตลาดพลู ตั้งแต่สถานีกรุงธนบุรี ถึงสถานีบางหว้า พบว่ามีการเติบโตอยู่เรื่อย ๆ จากฐานข้อมูลของ BC พบว่า New Supply ณ Q1, 2021 มีจำนวน 816 ยูนิต ในขณะที่ Supply ทั้งหมด มีจำนวน 26,829 ยูนิต คิดเป็นยอดขายเฉลี่ย 81% คอนโดมิเนียมรีเซลล์ ราคาเฉลี่ย 89,000 บาท/ตารางเมตร ราคาเติบโตลดลงจากไตรมาสที่แล้ว 3.13% และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 4.6% - 5.9%

Demand & Supply ย่านตลาดพลู

สำหรับ Supply ในย่านตลาดพลู ตั้งแต่สถานีกรุงธนบุรี (S7) ถึงสถานีบางหว้า (S12) ภาพรวมพื้นที่ที่มีสัดส่วน Supply มากที่สุด 3 อันดับแรก คือ ตลาดพลู (สถานีตลาดพลู S10) รองลงมาคือ โพธิ์นิมิตร (สถานีโพธิ์นิมิตร S9) และ วุฒากาศ (สถานีวุฒากาศ S11) ส่วนใหญ่จะอยู่ทางตอนใต้ของถนนราชพฤกษ์ ที่มีความหนาแน่นน้อยกว่าทางตอนเหนือ และภาพรวมมักจะพบคอนโดมิเนียม High-Rise ที่ตั้งติดกับถนนราชพฤกษ์ เนื่องจากเป็นถนนสำคัญที่เชื่อมต่อได้หลายเส้นทาง ทั้งทางแยกต่างระดับสวนเลียบ, BTS ตลาดพลู และสามารถนั่งบีทีเอสต่อเดียวก็ถึงย่านธุรกิจอย่าง สีลม - สาทร

ในขณะที่ Demand ทางตอนใต้ของถนนราชพฤกษ์นั้น พบว่ามี Demand สูงกว่าตอนเหนือของถนนราชพฤกษ์ โดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 80 - 90% เมื่อเทียบกับตอนเหนือที่มียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 60 - 80%

เจาะลึกคอนโดมิเนียมรีเซลล์ และอัตราการเติบโตของราคารีเซลล์ในย่านตลาดพลู

ภาพรวมของราคารีเซลล์ของทั้งโซน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 89,000 บาท/ตารางเมตร ถือว่าไม่ได้สูงมากนักหากเทียบกับคอนโดมิเนียม High-Rise เส้นสุขุมวิทตอนปลาย หรือโซนรัชโยธิน ถ้าดูเจาะลึกเป็นรายโซนจะเห็นว่า สถานีกรุงธนบุรี (S7) และสถานีวงเวียนใหญ่ (S8) ราคารีเซลล์จะสูงกว่าเมื่อเทียบกับสถานีอื่น ๆ ส่วนหนึ่งเพราะเป็นพื้นที่ที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และเชื่อมต่อไปยังถนนพระราม 3 เข้าสีลม-สาทรได้สะดวกมากกว่า

สำหรับการเติบโตคอนโดมิเนียมราคารีเซลล์ในย่านตลาดพลูนั้น หากมองเป็นรายพื้นที่หรือรายโซน สรุปได้ว่า บริเวณสถานีตลาดพลูและสถานีโพธิ์นิมิตร มีการเติบโตสูงกว่าพื้นที่สถานีอื่น ๆ

อัตราค่าเช่าและผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในย่านตลาดพลู

อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมโดยรวมของตลาดพลู ส่วนใหญ่เริ่มต้นประมาณ 7,500 – 11,500 บาท ขึ้นอยู่กับทำเล และ Segment แต่ละโครงการ โดยโครงการที่ได้ อัตราการปล่อยเช่าสูง จะอยู่บริเวณรถไฟฟ้าสถานีกรุงธนบุรี (S7) และสถานีวงเวียนใหญ่ (S8) มีราคาปล่อยเช่า เริ่มต้น 11,500 บาท/เดือน หรือ 407 บาท/ตารางเมตร/เดือน รองลงมาคือตั้งแต่สถานีโพธิ์นิมิตร (S9) ถึงสถานีบางหว้า (S12) ที่อัตราการปล่อยเช่าจะลดลงตามระยะทางและทำเลที่ไกลออกไป

สำหรับ ผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในย่านตลาดพลู (Yield) โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.6% – 5.9% ซึ่ง สถานีบางหว้า (S12) และสถานีวุฒากาศ (S11) เป็นสถานีที่มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงถึง 5.0% - 5.9% รวมถึงโซน โพธิ์นิมิตร (สถานีโพธิ์นิมิตร S9) ที่มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าใกล้เคียงกันที่ 5.05%

สำรวจโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณรถไฟฟ้าสถานีบางหว้าและวุฒากาศ

มาสำรวจคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีบางหว้า (S12) ได้แก่ Beat Bangwa Interchange เป็นคอนโดมิเนียม Low-Rise 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 402 ยูนิต ณ ปัจจุบัน ขายไปแล้วกว่า 70% ราคาเริ่มต้น 1.5X ล้านบาท*

นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างบริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีบางหว้า (S12) คือ Supalai Loft Sathorn-Ratchaphruek เป็นคอนโดมิเนียม High-Rise 33 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 563 ยูนิต เริ่มต้น 2.04 ล้านบาท โดยคาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จในปี 2024

สำรวจคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีวุฒากาศ (S11) ได้แก่ Elio Sathorn-Wutthakat เป็นคอนโดมิเนียม High-Rise 41, 32 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 1,161 ยูนิต ขายไปแล้วกว่า 34% เริ่มต้น 2.09 ล้านบาท ถัดมาเป็นคอนโดมิเนียม Low-Rise อย่าง Grand Condominium Wutthakat 53 ที่อยู่ในซอยวุฒากาศ 53 ค่อนข้างไกลจากรถไฟฟ้า มี 1 อาคาร 8 ชั้น 72 ยูนิตเท่านั้น

นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างบริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีวุฒากาศ (S11) คือ Rich Point เป็นคอนโดมิเนียม High-Rise 32 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 792 ยูนิต เริ่มต้น 1.96 ล้านบาท โดยคาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จในปี 2022

โครงการย่านตลาดพลูในปัจจุบันและอนาคต

โดยรวมโครงการที่สร้างเสร็จในปี 2020 และโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ มีทั้งหมด 13 โครงการ จำนวน 8,500 ยูนิต ยอดขายเฉลี่ย 63% โดยโครงการส่วนใหญ่ที่เป็นคอนโดมิเนียม High-Rise และตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า เส้นถนนราชพฤกษ์ ส่วนโครงการ Low-Rise จะอยู่ถัดเข้าไปในซอย

ด้าน Segment ของแต่ละโครงการ พบว่า 55% ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในระดับ Upper Class (100K – 150K) รองลงมาคือระดับ Main Class (น้อยกว่า 80K) 37% และน้อยที่สุดคือระดับ High Class (80K – 100K) 9%

ส่วนโครงการที่ Sold Out คือ The Matt Sathorn-Thapra 1 และ The Matt Sathorn-Thapra 2 โดยเป็นโครงการ Low-Rise ที่อยู่ถัดเข้าไปในซอย นอกเหนือจากสองโครงการนี้ ยังทำการเปิดขายอยู่ ณ ปัจจุบัน

สรุปการวิเคราะห์ทำเลภาพรวมของย่านตลาดพลู

โดยสรุปการวิเคราะห์ทำเลภาพรวมของย่านตลาดพลูนั้น พื้นที่ที่มีสัดส่วน Supply มากที่สุด 3 อันดับแรก คือ โซนตลาดพลู (สถานีตลาดพลู (S10)) รองลงมาคือ โซนโพธิ์นิมิตร (สถานีโพธิ์นิมิตร S9) และ โซนวุฒากาศ (สถานีวุฒากาศ S11) ตามลำดับ โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียม High-Rise ที่ตั้งติดกับถนนราชพฤกษ์ เนื่องจากเป็นถนนสำคัญที่เชื่อมต่อได้หลายเส้นทาง ในขณะที่ Demand ทางตอนใต้ของถนนราชพฤกษ์นั้น พบว่ามี Demand สูงกว่า โดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 80 - 90% เมื่อเทียบกับตอนเหนือที่มียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 60 - 80%

ด้านภาพรวมราคารีเซลล์ของทั้งโซน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 89,000 บาท/ตารางเมตร โดยสถานีกรุงธนบุรี (S7) และสถานีวงเวียนใหญ่ S8) ราคารีเซลล์จะสูงกว่าเมื่อเทียบกับสถานีอื่น ๆ

ด้านอัตราราคาเช่าคอนโดมิเนียมโดยรวมของตลาดพลู เริ่มต้นประมาณ 7,500 – 11,500 บาท ขึ้นอยู่กับทำเล และ Segment โดยโครงการที่ได้อัตราการปล่อยเช่าสูงจะอยู่บริเวณรถไฟฟ้าสถานีกรุงธนบุรี (S7) และสถานีวงเวียนใหญ่ (S8) มีราคาปล่อยเช่า เริ่มต้น 11,500 บาท/เดือน

สำหรับผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในย่านตลาดพลู (Yield) โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.6% – 5.9% ซึ่งสถานีบางหว้า (S12) สถานีวุฒากาศ (S11) และสถานีโพธิ์นิมิตร (S9) เป็นสถานีที่มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงถึง 5.0% - 5.9%

โครงการที่สร้างเสร็จในปี 2020 และโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ มีทั้งหมด 13 โครงการ จำนวน 8,500 ยูนิต ยอดขายเฉลี่ย 63% โดยโครงการส่วนใหญ่ที่เป็นคอนโดมิเนียม High-Rise และตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ถัดเข้าไปในซอยจะเป็นโครงการ Low-Rise