คุกกี้ประเภทนี้มีความสำคัญต่อการทำงานของเว็บไซต์ ซึ่งรวมถึงคุกกี้ที่ทำให้ท่านสามารถเข้าถึงข้อมูลและใช้งานในเว็บไซต์ของเราได้อย่างปลอดภัย
ปัจจุบัน จะเห็นได้ว่า ย่านพหลโยธิน ตั้งแต่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ไปจนถึงรัชโยธิน เต็มไปด้วยชุมชน ที่พักอาศัย ร้านค้า และคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ส่งผลให้ที่ดินตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวจนถึงแยกเกษตรหายากและมีราคาที่สูงขึ้น นอกจากนั้น ตั้งแต่การเปิดใช้บริการของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต) ก็ยิ่งส่งผลให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าวจนถึงแยกเกษตร กลับมาคึกคักจนเรียกว่าเป็นพื้นที่สีแดงของการทำพานิชยกรรมไปเสียแล้ว เพราะทำเลตรงนี้ไม่ได้มีเพียงการเดินทางที่สะดวก แต่ยังเป็นศูนย์กลางการศึกษาของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และการอยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน แหล่งธุรกิจขนาดใหญ่
ส่วนพื้นที่ถนนลาดพร้าว มีจุดเริ่มต้นที่ห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งเป็นจุดตัดกับถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดีรังสิต เชื่อมต่อกับคมนาคมหลายเส้นทาง ปัจจุบัน เนื่องจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต) จึงเกิดคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ บริเวณใกล้ห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ มีราคาเริ่มต้นค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับโครงการเก่า ๆ ในย่านเดียวกัน และกลายเป็นมาตรฐานราคาใหม่ให้กับคอนโดมิเนียมย่านนี้ ถือเป็นการยกระดับการอยู่อาศัยอีกมิติหนึ่งที่แตกต่างไปจากเมื่อก่อน
ภาพรวมของ Supply และราคารีเซลล์คอนโดย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน
เมื่อปี 2020 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านพหลโยธิน – ลาดพร้าว ตั้งแต่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ จนถึงสุทธิสาร พบว่ามี Supply รวมกว่า 47,876 ยูนิต และจากการเปิดรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีห้าแยกลาดพร้าว - สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ทำให้เกิด New Supply จำนวน 1,472 ยูนิต โดยประกอบไปด้วยโครงการจาก The Crest Park Residences (ราคาเปิดตัว 210,000 บาทต่อตารางเมตร), The Moment Ratchada 19 (ราคาเปิดตัว 90,000 บาทต่อตารางเมตร), Formosa Ratchayothin (ราคาเปิดตัว 91,000 บาทต่อตารางเมตร), Nue Noble Ratchada-Lat Phrao (ราคาเปิดตัว 120,000 บาทต่อตารางเมตร), และ Chateau in town Major Ratchayothin (ราคาเปิดตัว 72,000 บาทต่อตารางเมตร)
การเปิดตัวของโครงการต่าง ๆ เมื่อปี 2020 ที่ผ่านมา จึงส่งผลให้ราคาคอนโดรีเซลล์ย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน มีแนวโน้มลดลงจากไตรมาสก่อน 0.31% โดยมีราคารีเซลเฉลี่ยประมาณ 106,000 บาทต่อตารางเมตร
สำหรับคนที่คิดจะลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ ในย่านนี้ BC มองว่าเปอร์เซ็นต์ของ Yield หรือ ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด อยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ โดย Yield ของคอนโดย่านพหลโยธิน – ลาดพร้าว เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4-5%
Supply และ Demand ของคอนโดโซนลาดพร้าว - พหลโยธิน
หากมองเจาะลงไปในแต่ละพื้นที่ โซนที่มี Supply มากที่สุดคือ ซอยเสนานิคม จนถึงถนนรัชดา (KS2) มีทั้งหมด 11,597 ยูนิต และมีราคาเปิดตัวโครงการเฉลี่ย 72,xxx บาทต่อตารางเมตร
โซนรัชดา – ลาดพร้าว (LP4) เป็นโซนที่มีโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2020 ประกอบไปด้วย The Crest Park Residences, Formosa Ratchayothin, Nue Noble Ratchada-Lat Phrao รวม 1,029 ยูนิต รองลงมาคือโซนลาดพร้าว – สุทธิสาร (LP2) มีทั้งหมด 1 โครงการ คือ The Moment Ratchada 19 จำนวน 134 ยูนิต ตามมาด้วยโซนเสนานิคม – รัชดา (KS2) มีทั้งหมด 1 โครงการ คือ Chateau in town Major Ratchayothin จำนวน 309 ยูนิต
โดยยอดขายคอนโดในย่านลาดพร้าว อยู่ที่ 80 – 90% จากการสำรวจ พบว่า โซนที่มียอดขายมากที่สุดคือ KS1 ม.เกษตร – รัชโยธิน และ BS1 จตุจักร – ประดิพัทธิ์ โดยเปอร์เซ็นต์การขายอยู่ที่ 99% ซึ่งถือว่าแทบจะ Sold Out อาจเป็นเพราะทำเลที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และอาคารสำนักงานมากมาย
เจาะลึก คอนโดย่านลาดพร้าว พหลโยธิน ราคารีเซลล์ และเปอร์เซ็นต์การเติบโต
ถ้าหากพิจารณา คอนโดย่านลาดพร้าว พหลโยธิน เป็นโซนย่อย โซนที่ราคารีเซลล์มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบด้วย 3 โซน ได้แก่ 1) โซน KS2 ตั้งแต่ซอยเสนานิคม จนถึงถนนรัชดา ราคารีเซลปรับตัวสูงขึ้น 0.33% อยู่ที่ 92,000 บาทต่อตางรางเมตร 2) โซน LP1 ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว จนถึงถนนสุทธิสาร ราคารีเซลปรับตัวสูงขึ้น 0.29% อยู่ที่ 116,000 บาทต่อตางรางเมตร และ 3) โซน LP2 ตั้งแต่ถนนลาดพร้าว จนถึงถนนสุทธิสาร ราคารีเซลปรับตัวสูงขึ้น 1.84% อยู่ที่ 96,000 บาทต่อตางรางเมตร
ส่วนโซนที่ราคารีเซลมีการปรับตัวลดลงมากที่สุดคือ LP4 ตั้งแต่ถนนรัชดา จนถึงถนนลาดพร้าว ลดลง 6.8% อยู่ที่ 106,000 บาทต่อตารางเมตร อันเนื่องมาจากราคาคอนโดมือสองบริเวณถนนรัชดา จนถึงถนนลาดพร้าว (LP4) เกือบทุกโครงการมีปรับตัวลดลง
อัปเดตโครงการคอนโดมิเนียมในย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมย่านลาดพร้าวที่สร้างแล้วเสร็จในปี 2020 รวมถึงโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ มีทั้งหมด 13,770 ยูนิต แบ่งเป็น High Rise 84% Low Rise 16% โดยยอดขายโครงการ High Rise มีสัดส่วนอยู่ที่ 62% และ Low Rise มีสัดส่วนอยู่ที่ 77% ซึ่งหากแบ่งตาม Segment แล้ว พบว่า คอนโด High Rise ส่วนใหญ่เป็น Segment High Class ถึง 60% มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 100,000 - 150,000 บาท เช่นเดียวกับคอนโด Low Rise ที่มีสัดส่วนอยู่ที่ 40% โดยแบ่งตาม Segment ได้ดังนี้
No. | Project | Complete Year | Avg. Resale Price per SQ | Segment |
1 | The Crest Park Residences | No Data | No Data | Super Luxury |
2 | KnightsBridge Prime Ratchayothin | 2020 | 168,100 | Luxury |
3 | KnightsBridge Space Ratchayothin | 2020 | 198,675 | Luxury |
4 | Mazarine Ratchayothin | 2020 | 138,475 | Luxury |
5 | The Ville Express | 2020 | No Data | High Class |
6 | Metris Ladprao | 2020 | 145,800 | High Class |
7 | Life Ladprao | 2020 | 141,400 | High Class |
8 | Maru Ladprao 15 | 2020 | 130,700 | High Class |
9 | Lumpini Park Pahol 32 | 2020 | 135,400 | High Class |
10 | Knightsbridge Kaset Society | 2020 | 111,500 | High Class |
11 | Ideo Ratchada-Sutthisan | 2020 | 102,000 | High Class |
12 | The Elegant Ladprao 1 | 2020 | No Data | High Class |
13 | Life Ladprao Valley | 2021 | 156,600 | High Class |
14 | The Line Phahonyothin Park | 2022 | 120,500 | High Class |
15 | The Privacy Jatujak | 2021 | 162,000 | High Class |
16 | PHYLL PHAHOL 34 | 2020 | No Data | High Class |
17 | Groove Vibes Ladprao 18 | 2021 | No Data | High Class |
18 | The Teak Ratchada 19 | 2020 | 165,200 | High Class |
19 | Nue Noble Ratchada-Lat Phrao | 2023 | No Data | High Class |
20 | Arise Ratchada 19 | 2020 | No Data | Upper Class |
21 | Philo Ladprao 18 | 2020 | No Data | Upper Class |
22 | The Belgravia @ Ratchada-Ladprao 15 | 2020 | 88,400 | Upper Class |
23 | THE ORIGIN Ladprao 15 | 2021 | No Data | Upper Class |
24 | Gladden Condo Ladprao 1 | 2021 | No Data | Upper Class |
25 | Denim Jatujak | 2022 | 99,100 | Upper Class |
26 | Chewathai Kaset - Nawamin | 2021 | 100,600 | Upper Class |
27 | The Moment Ratchada 19 | 2021 | No Data | Upper Class |
28 | Formosa Ratchayothin | 2021 | No Data | Upper Class |
29 | MAXXI Condominium | 2020 | No Data | Main Class |
30 | Chateau in town Major Ratchayothin | 2021 | 72,500 | Main Class |
ความสะดวกสบายในอนาคต แหล่งคมนาคมขนาดใหญ่ย่านบางซื่อ
สถานีกลางบางซื่อ (Bang Sue Grand Station) เรียกว่าเป็นสถานีรถไฟหลักของประเทศไทย เพื่อทดแทนสถานีรถไฟกรุงเทพ โดยตั้งอยู่ใจกลางศูนย์คมนาคมพหลโยธินในพื้นที่แขวงจตุจักร เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร กำหนดเปิดใช้งานในเดือนพฤศจิกายน 2564อาคารสถานีมีความยาว 596.6 เมตร ความกว้าง 244 เมตร ความสูง 43 เมตร พื้นที่ใช้สอยในอาคารรวม 274,192 ตารางเมตร (ไม่รวมพื้นที่สถานีใต้ดิน) ประกอบด้วย 26 ชานชาลา เป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย 24 ชานชาลา และของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย 2 ชานชาลา
อาคารสถานีมีทั้งหมด 4 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน ชั้นใต้ดินเป็นสถานีรถไฟฟ้ามหานคร ชั้น G เป็นห้องจำหน่วยตั๋วและโถงพักคอยผู้โดยสาร ชั้น 2 ให้บริการรถไฟรางหนึ่งเมตร ชั้น 3 ให้บริการรถไฟความเร็วสูง นอกจากนี้ยังมีชั้นลอยซึ่งเป็นส่วนของสำนักงาน ร้านค้า และศูนย์อาหาร
ชานชาลาในสถานีกลางบางซื่อสามารถเดินทางไปยังจังหวัดต่าง ๆ ได้หลายเส้นทางดังนี้
ชานชาลา | เส้นทางรถไฟ | ปลายทาง |
1, 2 | รฟท. ตะวันออกเฉียงเหนือ | สถานีนครราชสีมา, อุบลราชธานี |
3, 4 | สายสีแดงเข้ม | สถานีปากท่อ, สถานีบ้านภาชี |
5, 6 | รฟท. เหนือ | สถานีเชียงใหม่, สถานีเชียงของ |
7, 8 | รฟท. ตะวันออก | สถานีด่านพรมแดนบ้านคลองลึก, สถานีระยอง |
9, 10 | สายสีแดงอ่อน | สถานีนครปฐม, สถานีฉะเชิงเทรา |
11, 12 | รฟท. ใต้ | สถานีกันตัง, สถานีนครศรีธรรมราช, สถานีปาดังเบซาร์, สถานีสุไหงโก-ลก |
13, 14 | สายเชื่อมท่าอากาศยาน และ HSR เชื่อม 3 สนามบิน | สุวรรณภูมิ, อู่ตะเภา |
15, 16 | HSR สายอีสาน (กำลังก่อสร้าง) | สถานีหนองคาย |
17, 18 | HSR สายอีสาน (กำลังก่อสร้าง) | สถานีหนองคาย |
19, 20 | HSR สายเหนือ (แผนงาน) | เชียงใหม่ |
21, 22 | HSR สายใต้ (แผนงาน) | สุราษฎร์ธานี |
23, 24 | HSR สายใต้ (แผนงาน) | สุราษฎร์ธานี |
25, 26, 27, 28 | รฟท. ตะวันออกเฉียงเหนือ รฟท. เหนือ รฟท. ใต้ | สถานีหัวลำโพง, สถานีหนองคาย, สถานีอุบลราชธานี, สถานีเชียงใหม่, สถานีปาดังเบซาร์ (ไทย)(เฉพาะขบวนรถดีเซลและขบวนรถไฟชั้น 3 ที่ไม่ได้ รับอนุญาตให้ขึ้นเทียบชานชาลาในอาคารหลัก) |
สรุป
ทำเลย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน ถือเป็นทำเลที่กำลังมีราคาปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก ทั้งปัจจัยจากความหนาแน่นของประชากร รถไฟฟ้า อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า ไลฟ์สไตล์ต่าง ๆ ล้วนส่งผลให้ที่ดินในทำเลนี้หายากขึ้นเรื่อย ๆ พร้อมทั้งยังมีปัจจัยอย่างสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ มาตั้งอยู่ในย่านบางซื่อ ซึ่งจะทำให้การเดินทางสะดวกและเชื่อมต่อเส้นทางได้หลากหลายมากขึ้น ในอนาคตอันใกล้นี้เราอาจจะได้เห็นคอนโดมิเนียมหลาย ๆ แบรนด์เปิดตัวในเร็ว ๆ นี้ จึงอนุมานได้ว่า ทำเลลาดพร้าว - พหลโยธิน เป็นทำเลพานิชยกรรมอย่างแท้จริงอ่านเพิ่มเติม