วันที่ 24 มีนาคม 2564

คอนโดย่านลาดพร้าว พหลโยธิน ราคาและการเติบโตในอนาคต

ส่องราคาคอนโดย่านลาดพร้าว.jpg

ปัจจุบัน จะเห็นได้ว่า ย่านพหลโยธิน ตั้งแต่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ไปจนถึงรัชโยธิน เต็มไปด้วยชุมชน ที่พักอาศัย ร้านค้า และคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ส่งผลให้ที่ดินตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวจนถึงแยกเกษตรหายากและมีราคาที่สูงขึ้น นอกจากนั้น ตั้งแต่การเปิดใช้บริการของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต) ก็ยิ่งส่งผลให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าวจนถึงแยกเกษตร กลับมาคึกคักจนเรียกว่าเป็นพื้นที่สีแดงของการทำพานิชยกรรมไปเสียแล้ว เพราะทำเลตรงนี้ไม่ได้มีเพียงการเดินทางที่สะดวก แต่ยังเป็นศูนย์กลางการศึกษาของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และการอยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน แหล่งธุรกิจขนาดใหญ่

ส่วนพื้นที่ถนนลาดพร้าว มีจุดเริ่มต้นที่ห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งเป็นจุดตัดกับถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดีรังสิต เชื่อมต่อกับคมนาคมหลายเส้นทาง ปัจจุบัน เนื่องจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต – สะพานใหม่ – คูคต) จึงเกิดคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ บริเวณใกล้ห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ มีราคาเริ่มต้นค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับโครงการเก่า ๆ ในย่านเดียวกัน และกลายเป็นมาตรฐานราคาใหม่ให้กับคอนโดมิเนียมย่านนี้ ถือเป็นการยกระดับการอยู่อาศัยอีกมิติหนึ่งที่แตกต่างไปจากเมื่อก่อน

ภาพรวมของ Supply และราคารีเซลล์คอนโดย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน


Supply และราคารีเซลล์ คอนโด แถวพหลโยธิน.PNG

เมื่อปี 2020 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านพหลโยธิน – ลาดพร้าว ตั้งแต่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ จนถึงสุทธิสาร พบว่ามี Supply รวมกว่า 47,876 ยูนิต และจากการเปิดรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีห้าแยกลาดพร้าว - สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ทำให้เกิด New Supply จำนวน 1,472 ยูนิต โดยประกอบไปด้วยโครงการจาก The Crest Park Residences (ราคาเปิดตัว 210,000 บาทต่อตารางเมตร), The Moment Ratchada 19 (ราคาเปิดตัว 90,000 บาทต่อตารางเมตร), Formosa Ratchayothin (ราคาเปิดตัว 91,000 บาทต่อตารางเมตร), Nue Noble Ratchada-Lat Phrao (ราคาเปิดตัว 120,000 บาทต่อตารางเมตร), และ Chateau in town Major Ratchayothin (ราคาเปิดตัว 72,000 บาทต่อตารางเมตร)

การเปิดตัวของโครงการต่าง ๆ เมื่อปี 2020 ที่ผ่านมา จึงส่งผลให้ราคาคอนโดรีเซลล์ย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน มีแนวโน้มลดลงจากไตรมาสก่อน 0.31% โดยมีราคารีเซลเฉลี่ยประมาณ 106,000 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับคนที่คิดจะลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ ในย่านนี้ BC มองว่าเปอร์เซ็นต์ของ Yield หรือ ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด อยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ โดย Yield ของคอนโดย่านพหลโยธิน – ลาดพร้าว เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4-5%

Supply และ Demand ของคอนโดโซนลาดพร้าว - พหลโยธิน


Supply และ Demand คอนโดแถว พหลโยธิน.PNG

หากมองเจาะลงไปในแต่ละพื้นที่ โซนที่มี Supply มากที่สุดคือ ซอยเสนานิคม จนถึงถนนรัชดา (KS2) มีทั้งหมด 11,597 ยูนิต และมีราคาเปิดตัวโครงการเฉลี่ย 72,xxx บาทต่อตารางเมตร

โซนรัชดา – ลาดพร้าว (LP4) เป็นโซนที่มีโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2020 ประกอบไปด้วย The Crest Park Residences, Formosa Ratchayothin, Nue Noble Ratchada-Lat Phrao รวม 1,029 ยูนิต รองลงมาคือโซนลาดพร้าว – สุทธิสาร (LP2) มีทั้งหมด 1 โครงการ คือ The Moment Ratchada 19 จำนวน 134 ยูนิต ตามมาด้วยโซนเสนานิคม – รัชดา (KS2) มีทั้งหมด 1 โครงการ คือ Chateau in town Major Ratchayothin จำนวน 309 ยูนิต

โดยยอดขายคอนโดในย่านลาดพร้าว อยู่ที่ 80 – 90% จากการสำรวจ พบว่า โซนที่มียอดขายมากที่สุดคือ KS1 ม.เกษตร – รัชโยธิน และ BS1 จตุจักร – ประดิพัทธิ์ โดยเปอร์เซ็นต์การขายอยู่ที่ 99% ซึ่งถือว่าแทบจะ Sold Out อาจเป็นเพราะทำเลที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และอาคารสำนักงานมากมาย

เจาะลึก คอนโดย่านลาดพร้าว พหลโยธิน ราคารีเซลล์ และเปอร์เซ็นต์การเติบโต


ราคารีเซลล์ และเปอร์เซ็นต์การเติบโต คอนโดย่านลาดพร้าว.PNG

ถ้าหากพิจารณา คอนโดย่านลาดพร้าว พหลโยธิน เป็นโซนย่อย โซนที่ราคารีเซลล์มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบด้วย 3 โซน ได้แก่ 1) โซน KS2 ตั้งแต่ซอยเสนานิคม จนถึงถนนรัชดา ราคารีเซลปรับตัวสูงขึ้น 0.33% อยู่ที่ 92,000 บาทต่อตางรางเมตร 2) โซน LP1 ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว จนถึงถนนสุทธิสาร ราคารีเซลปรับตัวสูงขึ้น 0.29% อยู่ที่ 116,000 บาทต่อตางรางเมตร และ 3) โซน LP2 ตั้งแต่ถนนลาดพร้าว จนถึงถนนสุทธิสาร ราคารีเซลปรับตัวสูงขึ้น 1.84% อยู่ที่ 96,000 บาทต่อตางรางเมตร

ส่วนโซนที่ราคารีเซลมีการปรับตัวลดลงมากที่สุดคือ LP4 ตั้งแต่ถนนรัชดา จนถึงถนนลาดพร้าว ลดลง 6.8% อยู่ที่ 106,000 บาทต่อตารางเมตร อันเนื่องมาจากราคาคอนโดมือสองบริเวณถนนรัชดา จนถึงถนนลาดพร้าว (LP4) เกือบทุกโครงการมีปรับตัวลดลง

อัปเดตโครงการคอนโดมิเนียมในย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน


โครงการคอนโดย่านลาดพร้าว.PNG

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมย่านลาดพร้าวที่สร้างแล้วเสร็จในปี 2020 รวมถึงโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่ มีทั้งหมด 13,770 ยูนิต แบ่งเป็น High Rise 84% Low Rise 16% โดยยอดขายโครงการ High Rise มีสัดส่วนอยู่ที่ 62% และ Low Rise มีสัดส่วนอยู่ที่ 77% ซึ่งหากแบ่งตาม Segment แล้ว พบว่า คอนโด High Rise ส่วนใหญ่เป็น Segment High Class ถึง 60% มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 100,000 - 150,000 บาท เช่นเดียวกับคอนโด Low Rise ที่มีสัดส่วนอยู่ที่ 40% โดยแบ่งตาม Segment ได้ดังนี้

 No. Project Complete Year  Avg. Resale Price
per SQ 
Segment 
1 The Crest Park Residences No Data No Data Super Luxury
2 KnightsBridge Prime Ratchayothin 2020 168,100 Luxury
3 KnightsBridge Space Ratchayothin 2020 198,675 Luxury
4 Mazarine Ratchayothin 2020 138,475 Luxury
5 The Ville Express 2020 No Data High Class
 Metris Ladprao 2020 145,800 High Class
 Life Ladprao 2020 141,400 High Class
 Maru Ladprao 15 2020 130,700 High Class
 Lumpini Park Pahol 32 2020 135,400 High Class
10 Knightsbridge Kaset Society 2020 111,500 High Class
11 Ideo Ratchada-Sutthisan 2020 102,000 High Class
12 The Elegant Ladprao 1 2020 No Data High Class
13 Life Ladprao Valley 2021 156,600 High Class
14 The Line Phahonyothin Park 2022 120,500 High Class
15 The Privacy Jatujak 2021 162,000 High Class
16 PHYLL PHAHOL 34 2020 No Data High Class
17 Groove Vibes Ladprao 18 2021 No Data High Class
18 The Teak Ratchada 19 2020 165,200 High Class
19 Nue Noble Ratchada-Lat Phrao 2023 No Data High Class
20 Arise Ratchada 19 2020 No Data Upper Class
21 Philo Ladprao 18 2020 No Data Upper Class
22 The Belgravia @ Ratchada-Ladprao 15  2020 88,400 Upper Class
23 THE ORIGIN Ladprao 15 2021 No Data Upper Class
24 Gladden Condo Ladprao 1 2021 No Data Upper Class
25 Denim Jatujak 2022 99,100 Upper Class
26 Chewathai Kaset - Nawamin 2021 100,600 Upper Class
27 The Moment Ratchada 19 2021 No Data Upper Class
28 Formosa Ratchayothin 2021 No Data Upper Class
29 MAXXI Condominium 2020 No Data Main Class
30 Chateau in town Major Ratchayothin 2021 72,500 Main Class

ความสะดวกสบายในอนาคต แหล่งคมนาคมขนาดใหญ่ย่านบางซื่อ

สถานีกลางบางซื่อ (Bang Sue Grand Station) เรียกว่าเป็นสถานีรถไฟหลักของประเทศไทย เพื่อทดแทนสถานีรถไฟกรุงเทพ โดยตั้งอยู่ใจกลางศูนย์คมนาคมพหลโยธินในพื้นที่แขวงจตุจักร เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร กำหนดเปิดใช้งานในเดือนพฤศจิกายน 2564

อาคารสถานีมีความยาว 596.6 เมตร ความกว้าง 244 เมตร ความสูง 43 เมตร พื้นที่ใช้สอยในอาคารรวม 274,192 ตารางเมตร (ไม่รวมพื้นที่สถานีใต้ดิน) ประกอบด้วย 26 ชานชาลา เป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย 24 ชานชาลา และของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย 2 ชานชาลา

อาคารสถานีมีทั้งหมด 4 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน ชั้นใต้ดินเป็นสถานีรถไฟฟ้ามหานคร ชั้น G เป็นห้องจำหน่วยตั๋วและโถงพักคอยผู้โดยสาร ชั้น 2 ให้บริการรถไฟรางหนึ่งเมตร ชั้น 3 ให้บริการรถไฟความเร็วสูง นอกจากนี้ยังมีชั้นลอยซึ่งเป็นส่วนของสำนักงาน ร้านค้า และศูนย์อาหาร

ชานชาลาในสถานีกลางบางซื่อสามารถเดินทางไปยังจังหวัดต่าง ๆ ได้หลายเส้นทางดังนี้


ชานชาลาเส้นทางรถไฟปลายทาง
 1, 2 รฟท. ตะวันออกเฉียงเหนือ สถานีนครราชสีมา, อุบลราชธานี
 3, 4 สายสีแดงเข้ม สถานีปากท่อ, สถานีบ้านภาชี
 5, 6 รฟท. เหนือ สถานีเชียงใหม่, สถานีเชียงของ
 7, 8 รฟท. ตะวันออก สถานีด่านพรมแดนบ้านคลองลึก, สถานีระยอง
 9, 10 สายสีแดงอ่อน สถานีนครปฐม, สถานีฉะเชิงเทรา
 11, 12 รฟท. ใต้ สถานีกันตัง, สถานีนครศรีธรรมราช, สถานีปาดังเบซาร์, สถานีสุไหงโก-ลก
 13, 14 สายเชื่อมท่าอากาศยาน และ   HSR เชื่อม 3 สนามบิน สุวรรณภูมิ, อู่ตะเภา
 15, 16 HSR สายอีสาน (กำลังก่อสร้าง) สถานีหนองคาย
 17, 18 HSR สายอีสาน (กำลังก่อสร้าง) สถานีหนองคาย
 19, 20 HSR สายเหนือ (แผนงาน) เชียงใหม่
 21, 22 HSR สายใต้ (แผนงาน) สุราษฎร์ธานี
 23, 24 HSR สายใต้ (แผนงาน) สุราษฎร์ธานี
 25, 26, 27, 28 รฟท. ตะวันออกเฉียงเหนือ   รฟท. เหนือ   รฟท. ใต้ สถานีหัวลำโพง, สถานีหนองคาย, สถานีอุบลราชธานี, สถานีเชียงใหม่,
 สถานีปาดังเบซาร์ (ไทย)(เฉพาะขบวนรถดีเซลและขบวนรถไฟชั้น 3 ที่ไม่ได้ รับอนุญาตให้ขึ้นเทียบชานชาลาในอาคารหลัก)

สรุป

ทำเลย่านลาดพร้าว - พหลโยธิน ถือเป็นทำเลที่กำลังมีราคาปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก ทั้งปัจจัยจากความหนาแน่นของประชากร รถไฟฟ้า อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า ไลฟ์สไตล์ต่าง ๆ ล้วนส่งผลให้ที่ดินในทำเลนี้หายากขึ้นเรื่อย ๆ พร้อมทั้งยังมีปัจจัยอย่างสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ มาตั้งอยู่ในย่านบางซื่อ ซึ่งจะทำให้การเดินทางสะดวกและเชื่อมต่อเส้นทางได้หลากหลายมากขึ้น ในอนาคตอันใกล้นี้เราอาจจะได้เห็นคอนโดมิเนียมหลาย ๆ แบรนด์เปิดตัวในเร็ว ๆ นี้ จึงอนุมานได้ว่า ทำเลลาดพร้าว - พหลโยธิน เป็นทำเลพานิชยกรรมอย่างแท้จริง
อ่านเพิ่มเติม