สิ้นสุดการรอคอย
“ทางลอดแยกไฟฉาย” ซึ่งได้รับฉายาอุโมงค์ทรหดสร้างนาน 4,679 วัน หรือเกือบ 13 ปีเต็ม ล่าสุด
“ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ประกาศเปิดใช้เป็นทางการวันแรก 1 สิงหาคม 2565 นี้ เท่ากับเป็นการประกาศสิ้นสุดการก่อสร้างอุโมงค์ทางลอดแยกไฟฉายโดยอัตโนมัติ
โฟกัสตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลแยกไฟฉาย
“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวว่า ทำเลแยกไฟฉายหรือแยกพรานนกได้รับปัจจัยบวกจากการมีแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เป็นทุนเดิมอยู่แล้ว ดังนั้น ในอนาคตหลังจากเปิดใช้อุโมงค์ลอดแยกไฟฉาย จะยิ่งเพิ่มแรงดึงดูดให้ทำเลมีความเจริญเติบโตมากขึ้นไปอีก จุดเน้นอยู่ใน 2 เขตคือ
“เขตบางกอกน้อย-เขตบางพลัด”ราคาที่ดินพุ่ง 3.8 - 3.9 แสนบาท/ตารางวาทั้งนี้ อุโมงค์แยกไฟฉาย มีขนาด 2 ช่องจราจร 2 ทิศทาง (กว้าง 10.6 เมตร) ความยาวทางลอด 596 เมตร ซึ่งโครงการนี้จะเสริมสร้างศักยภาพในพื้นที่และลดทอนปัญหาการจราจร
ในด้านกายภาพ ตรงจุด
“สามแยกไฟฉาย” เดิมเป็นสี่แยก มีอุโมงค์ลอด มีรถไฟฟ้า และมีถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 ที่เวนคืนและก่อสร้างอย่าวยาวนานเช่นกัน ในอนาคตอันใกล้นี้จะพลิกโฉมหน้าทำเล จากเดิมเป็นบริเวณพื้นที่ค่อนข้างปิด กลายเป็นพื้นที่เปิดให้การเดินทางข้าม 2 ฝั่ง
“ธนบุรี-พระนคร” สะดวกสบายขึ้น
ขณะเดียวกัน โซนแยกไฟฉายซึ่งมี
“สถานีแยกไฟฉาย รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน” แนวโน้มจะเป็นศูนย์กลางแบบการพัฒนาตามสถานีรถไฟฟ้า หรือ TOD (transit-oriented development) รูปแบบเป็นโครงการมิกซ์ยูสผสมกับที่อยู่อาศัยโดยรอบ ๆ สถานี รวมทั้งเปิดหน้าดินให้กับโครงการบ้านแนวราบตามแนวถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 อีกต่างหาก
ไฮไลต์อยู่ที่ “ราคาที่ดิน” ทาง AREA สำรวจระหว่างปี 2561 - 2565 และอ่านเทรนด์ปี 2566 ดังนี้ปี 2561 ราคาที่ดินซื้อขายในตลาดอยู่ที่ 2.8 แสนบาท/ตารางวา ถัดมาปี 2562 การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าสี่แยกไฟฉายปรับเพิ่มมาอยู่ที่ 3.1 แสนบาท/ตารางวา, ปี 2563 เพิ่มเป็น 3.3 แสนบาท/ตารางวา, ปี 2564 ซึ่งเป็นปีเข้มข้นในยุคโควิด ราคาที่ดินยังคงไปต่อ อยู่ที่ 3.41 แสนบาท/ตารางวา
ปัจจุบันปี 2565 เทรนด์การพลิกฟื้นเศรษฐกิจหลังยุคโควิดเริ่มเด่นชัด ทำให้ราคาที่ดินขึ้นไปรอที่ 3.6 แสนบาท/ตารางวา ขณะที่แนวโน้มในปี 2566 ประเมินว่าขยับขึ้นไปรอที่ 3.9 แสนบาท/ตารางวา
บ้าน-คอนโดฯ ขยับลงทุนยกแผงในด้านตลาดที่อยู่อาศัยในรัศมี 1 กิโลเมตร จากแยกไฟฉาย พบว่า Supply ทั้งหมด ในช่วงปี 2561 เป็นต้นมาถึงปัจจุบัน มีจำนวนรวม 6,547 หน่วย มูลค่าสะสมรวมกัน 22,969 ล้านบาท
ในจำนวนนี้เหลือ Supply ในภาพรวม 38.3% จำนวน 2,443 หน่วย มูลค่าเหลือขายรวม 8,774 ล้านบาท (ดูตารางประกอบ)
โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม 2,048 หน่วย และเกือบทั้งหมดมีราคาห้องละไม่เกิน 3 ล้านบาท เฉลี่ยสถิติในแต่ละเดือนมีอัตราขายได้ 4.6% คำนวณทางสถิติแล้วคาดว่าจะสามารถขายได้หมดในเวลา 21 เดือน (กรณีไม่มีซัพพลายใหม่มาเติมในทำเล)
อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัย ณ ปี 2565 ลดลง -0.37% ข้อสังเกตคือห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท ราคาลดลงมากที่สุด -1.3% สะท้อนสถานการณ์ Supply & Demand ที่บ่งชี้ว่า ทำเลแยกไฟฉายไม่ควรรีบร้อนเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดเล็กนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ
คำอธิบายชัด ๆ ก็คือ ปี 2565 แม้เทรนด์เศรษฐกิจจะค่อย ๆ ฟื้นตัว แต่ควรจะ wait & see ไปก่อน รอจังหวะที่เห็นสัญญาณ Demand ไหลกลับเข้ามาในพื้นที่อย่างชัดเจนจะดีกว่า
ที่มา ประชาชาติธุรกิจ
