เรื่องควรรู้และประโยชน์ ของราคาประเมินคอนโด/ห้องชุด พร้อมวิธีเช็กออนไลน์

Main Point

• ราคาประเมินคอนโด คือ การกำหนดมูลค่าของคอนโดมิเนียมโดยกรมธนารักษ์และสถาบันการเงิน เพื่อใช้เป็นราคากลางในการคำนวณค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง การพิจารณาวงเงินสินเชื่อ ช่วยให้ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร พิจารณามูลค่าคอนโดได้อย่างเป็นระบบและมีมาตรฐานเดียวกัน

• สามารถเช็กราคาประเมินคอนโดผ่านช่องทางออนไลน์ได้จากแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation หรือเว็บไซต์กรมธนารักษ์ เพียงกดเลือกเมนูห้องชุด กรอกข้อมูลจังหวัด อำเภอ และชื่ออาคารชุด ระบบจะแสดงราคาประเมิน (บาทต่อตารางเมตร) มาให้ สามารถนำไปคูณกับขนาดห้อง เพื่อหาราคาประเมินคอนโดเบื้องต้นได้เลย

ราคาประเมินคอนโด ราคากลางที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ มีความสำคัญต่อการคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี วงเงินสินเชื่อ และนิติกรรมต่าง ๆ ทาง Bangkok CitiSmart จะพาไปดูวิธีเช็กราคาประเมินคอนโดแบบออนไลน์แบบง่าย ๆ และเรื่องน่ารู้ต่าง ๆ เพื่อให้คุณตัดสินใจเกี่ยวกับซื้อ-ขาย ปล่อยเช่า ลงทุนคอนโดได้อย่างมั่นใจ

ราคาประเมินคอนโด/ห้องชุด คืออะไร?

ราคาประเมินคอนโด/ห้องชุด คือ การกำหนดมูลค่าของคอนโดมิเนียม/ห้องชุด โดยกรมธนารักษ์และสถาบันการเงิน เพื่อใช้เป็นราคากลางในการคำนวณค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง การพิจารณาวงเงินสินเชื่อ โดยทั่วไปจึงมักมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริง ช่วยให้ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร พิจารณามูลค่าคอนโดได้อย่างเป็นระบบ น่าเชื่อถือ และมีมาตรฐานเดียวกัน

วิธีคำนวณราคาประเมินคอนโด/ห้องชุดตามขนาดห้อง

วิธีการหาราคาประเมินคอนโด/ห้องชุดเบื้องต้น สามารถคำนวณได้ตามขนาดห้อง โดยใช้สูตร

ราคาประเมินคอนโด/ห้องชุด (บาทต่อตารางเมตร) x ขนาดห้อง (ตารางเมตร) = ราคาประเมิน

ตัวอย่าง โครงการคอนโด A มีราคาประเมิน 50,000 บาท/ตารางเมตร และห้องมีขนาด 28 ตารางเมตร คอนโด A จึงมีราคาประเมิน 50,000 x 28 = 1,400,000 บาท

ประเภทของราคาประเมินคอนโด/ห้องชุด

1. ราคาประเมินจากราชการ

ราคาประเมินจากราชการ เป็นราคาที่กำหนดจากหน่วยงานภาครัฐ โดยกรมธนารักษ์ เพื่อใช้เป็นฐานอ้างอิงในการทำนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน เช่น คำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีต่าง ๆ โดยคิดเป็นราคาต่อตารางเมตร ไม่รวมพื้นที่ส่วนกลางในการประเมิน โดยมักมีราคาต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด เนื่องจากมีการปรับปรุงรอบบัญชีทุก ๆ 4 ปี

2. ราคาประเมินจากเอกชน

ราคาประเมินจากเอกชน เป็นราคาที่จัดทำโดยสถาบันการเงิน หรือบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากตลาดหลักทรัพย์ พิจารณาตามลักษณะห้อง ขนาด สภาพการใช้งาน รวมถึงตำแหน่งชั้นและวิว เพื่อนำไปประกอบการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ใช้สำหรับการกู้ยืมหรือการซื้อขาย ซึ่งมีความใกล้เคียงกับราคาตลาดมากกว่า

วิธีเช็กราคาประเมินคอนโด/ห้องชุดปี 2569

ก่อนตัดสินใจซื้อขายหรือยื่นกู้คอนโด การรู้ราคาประเมินห้องชุด จะช่วยให้เราวางแผนการเงินได้แม่นยำขึ้น โดยปัจจุบันสามารถตรวจสอบได้จากหลายช่องทาง ดังนี้

1. เช็กออนไลน์จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์

เช็กราคาประเมินคอนโดจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ได้ที่เว็บไซต์ https://assessprice.treasury.go.th จากนั้นเลือกเมนูห้องชุด กรอกข้อมูลจังหวัด อำเภอ และชื่ออาคารชุดที่ต้องการค้นหา ระบบจะแสดงราคาประเมิน (บาทต่อตารางเมตร) มาให้ เราสามารถนำไปคูณกับขนาดห้อง เพื่อหาราคาประเมินคอนโดเบื้องต้นและใช้ประกอบการตัดสินใจได้เลย

2. เช็กจากแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation

สำหรับคนที่อยากเช็กข้อมูลได้สะดวกรวดเร็วทุกที่ทุกเวลา สามารถตรวจสอบราคาประเมินคอนโดได้จากแอปพลิเคชัน TRD Property Valuation ที่พัฒนาโดยกรมธนารักษ์ เพียงเลือกเมนูห้องชุด และกรอกรายละเอียดคอนโด ก็ดูราคาประเมินล่าสุดได้ทันที

• ลิงก์ดาวน์โหลดสำหรับ IOS: https://apps.apple.com/th/app/trd-property-valuation/id1488063387

• ลิงก์ดาวน์โหลดสำหรับ Android: https://play.google.com/store/apps/details?id=th.go.treasury.realestateassess&pcampaignid=web_share

3. สอบถามจากนายหน้าคอนโด

นายหน้าอสังหาฯ ที่มีความน่าเชื่อถือและทำงานในพื้นที่มานาน มักมีความเชี่ยวชาญและมีความรู้เกี่ยวกับข้อมูลราคาประเมินทางราชการและราคาซื้อขายจริงในตลาด ทำให้เราได้มุมมองเพิ่มเติมมาประกอบการตัดสินใจ

4. ใช้บริการประเมินโดยบริษัทเอกชน

ในกรณีที่ต้องการราคาประเมินเป็นตัวเลข เพื่อยื่นขอสินเชื่อหรือทำธุรกรรมสำคัญ การใช้บริการบริษัทเอกชนที่มีใบอนุญาต เป็นอีกทางที่จะช่วยให้ได้มูลค่าทรัพย์ที่ผ่านการวิเคราะห์อย่างละเอียด โดยพิจารณาทั้งทำเล รายละเอียดห้อง สภาพอาคาร และแนวโน้มตลาดปัจจุบัน ช่วยสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจได้อย่างแม่นยำมากขึ้น

ปัจจัยในการคิดคำนวณราคาประเมินคอนโด/ห้องชุด

1. ชั้นที่อยู่ รูปแบบ และขนาดห้อง

ห้องที่อยู่ชั้นสูงหรืออยู่ตำแหน่งหัวมุมอาคาร มักมีมูลค่าสูงกว่าห้องชั้นล่าง เพราะมองเห็นวิวสวยมากกว่า รวมถึงรูปแบบและลักษณะของห้อง เช่น ขนาดพื้นที่ใช้สอย จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ก็ส่งผลต่อการพิจารณาราคาประเมินอย่างชัดเจน โดยไม่นำพื้นที่ส่วนกลางมาประเมินร่วมด้วย

2. ทำเลและความสะดวกในการเดินทาง

โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บนทำเลใกล้รถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมถึงแหล่งงาน ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ โรงเรียน โรงพยาบาล หรือสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มักมีการประเมินมูลค่าที่สูงกว่า เพราะมีความต้องการในตลาดมาก และมีศักยภาพการเติบโตในอนาคต

3. อายุของอาคารและการดูแล

อาคารใหม่ที่มีอายุการใช้งานน้อย หรือได้รับการดูแลรักษาอย่างดี จะมีสภาพโครงสร้าง ระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง และระบบรักษาความปลอดภัย ที่พร้อมใช้งานอยู่เสมอ ทำให้มูลค่าการประเมินดีกว่าอาคารเก่าที่ทรุดโทรมหรือขาดการบำรุงรักษา เพราะอาจมีความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายในระยะยาว

4. การตกแต่งและสภาพห้อง

ห้องคอนโดที่มีสภาพภายในห้องดี เช่น พื้น ผนัง ระบบไฟฟ้า สุขภัณฑ์ รวมถึงการตกแต่งเพิ่มเติม เฟอร์นิเจอร์พร้อมเข้าอยู่ ไม่ต้องปรับปรุงมาก ก็จะส่งผลให้ราคาประเมินมักสูงกว่า เมื่อเทียบกับห้องที่ต้องซ่อมแซมจำนวนมาก

5. ราคาตลาดของคอนโดในปัจจุบัน

ราคาซื้อขายจริงของคอนโดในตลาดหรือทำเลใกล้เคียง ณ ช่วงเวลานั้น เป็นข้อมูลสำคัญที่ใช้ประกอบการประเมินให้ใกล้เคียงกับความเป็นจริง หากตลาดมีความต้องการสูง ราคาซื้อขายขยับขึ้นต่อเนื่อง ราคาประเมินก็มีแนวโน้มสูงขึ้นตาม

ประโยชน์ของราคาประเมินคอนโด/ห้องชุด

1. ใช้วิเคราะห์ในการซื้อหรือลงทุนในคอนโด

ราคาประเมินช่วยให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบได้ชัดเจนขึ้น หากราคาขายสูงกว่าราคาประเมินมาก อาจต้องพิจารณาปัจจัยเพิ่มเติม เช่น ศักยภาพทำเล วิว ชั้น หรือความต้องการในตลาด ทั้งยังช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินอัตราผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนได้อย่างรอบคอบ

2. ใช้ตั้งราคาขายหรือให้เช่าคอนโด

เจ้าของห้องสามารถใช้ราคาประเมินเป็นฐานในการกำหนดช่วงราคาที่เหมาะสม สำหรับการขายหรือให้เช่าคอนโดได้ โดยดูควบคู่ไปกับราคาตลาดจริงในพื้นที่เดียวกัน เพราะการมีอ้างอิงราคากลางที่น่าเชื่อถือ จะช่วยลดความเสี่ยงการตั้งราคาสูงเกินไปจนขายยาก หรือขายต่ำกว่ามูลค่าที่ควรได้รับ

3. ใช้คิดค่าธรรมเนียมโอนคอนโด

ในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนจะคำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า โดยทั่วไปมีอัตราอยู่ที่ 2% แต่ปัจจุบันรัฐมีมาตรการผ่อนปรนเหลือ 0.01% ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

4. ใช้คิดค่าจดจำนอง

กรณีซื้อด้วยเงินกู้ ค่าธรรมเนียมจดจำนองจะคำนวณจากวงเงินกู้ ซึ่งวงเงินนี้มักพิจารณาจากราคาประเมินเป็นสำคัญ โดยทั่วไปมีอัตราอยู่ที่ 1% แต่ปัจจุบันรัฐมีมาตรการผ่อนปรนเหลือ 0.01% ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

5. ใช้เป็นหลักประกันขอสินเชื่อ

ธนาคารจะใช้ราคาประเมินคอนโดเป็นเกณฑ์หลักในการกำหนดวงเงินสินเชื่อ โดยทั่วไปมักให้กู้ได้สูงสุด 90-100% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาที่ต่ำกว่า) จึงมีผลต่อจำนวนเงินกู้ที่ได้ และการวางแผนการเงินของผู้กู้ในระยะยาว

6. ใช้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ราคาประเมินคอนโดจะส่งผลต่อการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย ซึ่งอัตราภาษีจะเป็นขั้นบันได แตกต่างกันไปตามเงื่อนไขต่าง ๆ

กรณีคอนโดมิเนียมหลังแรก มีชื่อเข้าทะเบียนบ้าน

กรณีคอนโดมิเนียมหลังแรก มีชื่อเข้าทะเบียนบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน

กรณีคอนโดมิเนียมหลังที่สองเป็นต้นไป

กรณีปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมเชิงพาณิชย์เป็นรายวัน

7. ใช้อ้างอิงกรณีฟ้องร้องเป็นคดีความ

ในกรณีมีข้อพิพาท เช่น การแบ่งทรัพย์สิน การบังคับคดี การล้มละลาย ราคาประเมินสามารถใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงทางกฎหมาย เพื่อกำหนดมูลค่าทรัพย์สินในคดีความ ช่วยให้กระบวนการตัดสินเป็นไปบนพื้นฐานข้อมูลที่เป็นกลางและตรวจสอบได้

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับราคาประเมินคอนโด/ห้องชุด

ราคาประเมินคอนโด/ห้องชุดมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยแค่ไหน?

ราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์จะปรับปรุงรอบบัญชีใหม่ทุก ๆ 4 ปี ส่วนราคาประเมินคอนโดจากธนาคารอาจเปลี่ยนแปลงบ่อยกว่า ตามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์

ราคาประเมินคอนโด/ห้องชุดกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร?

ราคาประเมินคอนโด เป็นราคากลางที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์และสถาบันการเงิน สำหรับไว้ใช้เป็นฐานสำหรับคำนวณค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง หรือการพิจารณาวงเงินสินเชื่อ ส่วนราคาตลาด คือราคาที่ผู้ซื้อ-ผู้ขายตกลงกันจริง ณ ช่วงเวลานั้น

ราคาประเมินจากราชการกับเอกชน ราคาไหนสูงกว่ากัน?

ราคาประเมินจากเอกชน มักสูงกว่าราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ เพราะราคาของเอกชนจะอ้างอิงกับราคาตลาดปัจจุบัน ซึ่งเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ

ราคาประเมินคอนโดมือสองต่างจากคอนโดใหม่หรือไม่?

โดยทั่วไป คอนโดใหม่มักมีราคาประเมินสูงกว่าคอนโดเก่า เพราะสภาพอาคาร อายุการใช้งาน และเทคโนโลยีการก่อสร้างทันสมัยกว่า ทั้งนี้หากคอนโดเก่าตั้งอยู่บนทำเลเด่น มีการบำรุงรักษาเป็นอย่างดีอย่างสม่ำเสมอ ก็อาจมีราคาประเมินที่สูงได้เช่นกัน

รวมข้อควรรู้ก่อนกู้ซื้อคอนโดให้ผ่านง่าย ผ่อนสบาย ฉบับชาว BC อ่านต่อได้ที่

• ดอกเบี้ย MLR MOR MRR คืออะไร พร้อมวิธีคำนวณอย่างง่าย

• กู้ร่วมซื้อบ้าน-คอนโด เหมาะกับใคร ต้องเตรียมอะไรบ้าง

• เทคนิคกู้ซื้อคอนโดฉบับมนุษย์เงินเดือน! ทำอย่างไรให้ผ่านฉลุย

• เผยเช็กลิสต์สำคัญ ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดหลังแรก

• วางแผนเป็นเจ้าของคอนโด ควรซื้อคอนโดใหม่หรือมือสองดี?

• คู่มือเลือกทำเลคอนโดน่าลงทุน อยู่เองได้ ให้เช่าก็คุ้มค่า!

เลือกโครงการน่าอยู่ บนทำเลพรีเมียม ต้องที่ Bangkok CitiSmart

หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยบนทำเลศักยภาพ รายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกรอบด้าน ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ให้ Bangkok CitiSmart บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ด้วยทีมงานมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยคุณเลือกสรรทำเลที่มีศักยภาพ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า พร้อมทั้งให้คำแนะนำและดูแลการลงทุน เช่า หรือขายทรัพย์สินได้อย่างมืออาชีพ เพื่อให้ลูกค้าลงทุนได้อย่างมั่นใจในอนาคต

ปรึกษารายละเอียดกับเจ้าหน้าที่ คลิก!

สอบถามรายละเอียดข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 

📱 โทร: 02-661-8999

💬 Line Official:@bangkokcitismart

ค้นหาคอนโดบนทำเลอื่น ๆ เพิ่มเติมได้ที่

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดติดรถไฟฟ้า

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดใกล้มหาลัย

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดสุขุมวิท

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดพระราม 4

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดพระราม 9