Capital Gain คืออะไร ทำไมนักลงทุนมือใหม่ควรรู้?
ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น อย่างที่เรารู้กันว่ามีการสร้างผลตอบแทนจากการเช่าแล้ว (Rental Yield) ยังมีการสร้างผลตอบแทนจากการขายต่ออสังหาฯนั้นๆด้วย ซึ่งอัตราส่วนต่างกำไรที่ได้จากการขายต่อ คือ Capital Gain
อัตราส่วนต่างของกำไรจะเกิดขึ้นต่อเมื่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นมีการปรับตัวขึ้นจากการซื้อมาในตอนแรก อันเนื่องมากจากปัจจัยต่างๆ ทั้งราคาประเมินของที่ดินที่มีการปรับตัวขึ้นตลอดเวลา หรือการพัฒนาใหม่ที่ส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อเราขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไป ก็จะได้กำไรจากการขาย หรือเรียกว่าได้ Capital Gain ที่ดีนั่นเอง
วิธีการคำนวณอัตราส่วนต่างกำไร (Capital Gain)
การลงทุนของเราจะเกิดกำไรขึ้นได้โดยเปรียบเทียบผลต่างระหว่างราคาที่ซื้อมากับราคาที่ขายไป โดยที่ราคาที่ขายไปจะต้องสูงกว่าราคาที่ซื้อมาเสมอ เช่น ซื้อคอนโดมา 5,000,000 บาท ขายต่อ 6,000,000 บาท ก็จะได้กำไร 1,000,000 บาท ซึ่งการคำนวณ Capital Gain จะเอากำไรที่ได้จากการขายต่อไปเปรียบเทียบกับราคาที่ซื้อมา เพื่อหาว่าอสังหาฯ นี้ ขายได้เป็นกำไรเท่าไหร่ โดยคิดออกมาในรูปแบบของเปอร์เซ็นต์
Capital Gain = (กำไร* ÷ ต้นทุน) x 100
*กำไร = ราคาอสังหาฯ ที่ขายไป – ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา
ยกตัวอย่าง กรณีที่ได้กำไรจากการขายคอนโด 1,000,000 บาท จากราคาที่ซื้อมา 5,000,000 บาท สามารถหา Capital Gain ได้ ดังนี้
Capital Gain = (1,000,000 ÷ 5,000,000) x 100 = 20%
หมายความว่า การขายอสังหาฯในครั้งนี้ได้อัตราส่วนต่างกำไร 20% จากราคาซื้อ
ประโยชน์จากการหาอัตราส่วนต่างกำไร (Capital Gain)
การคำนวณ Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรนั้นเป็นการทำกำไรที่ขายได้ให้อยู่ในรูปของเปอร์เซ็นต์ หากเรานำมาเปรียบเทียบกับอสังหาฯแต่ละยูนิต แต่ละทำเล ก็จะสามารถเทียบกันได้ เพราะเป็นการเทียบกลับไปที่ 100% เท่ากันหมดจากทุกรายการอสังหาฯ
ยกตัวอย่าง กรณีที่มีอสังหาฯ 3 รายการ
คอนโด A ได้กำไรจากการขายคอนโด 1,000,000 บาท จากราคาที่ซื้อมา 5,000,000 บาท
คอนโด B ได้กำไรจากการขายคอนโด 500,000 บาท จากราคาที่ซื้อมา 1,500,000 บาท
คอนโด C ได้กำไรจากการขายคอนโด 750,000 บาท จากราคาที่ซื้อมา 3,000,000 บาท
สามารถเปรียบเทียบหา Capital Gain ได้ ดังนี้
Capital Gain คอนโด A = (1,000,000 ÷ 5,000,000) x 100 = 20%
Capital Gain คอนโด B = (500,000 ÷ 1,500,000) x 100 = 33%
Capital Gain คอนโด B = (750,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 25%
หากมองแต่กำไรจะเห็นว่าคอนโด A ได้กำไรมากที่สุดอยู่ที่ 1,000,000 บาท แต่เมื่อเปรียบเทียบกันด้วย Capital Gain สามารถนำมาวิเคราะห์ได้ว่า กำไรคอนโด B นั้นดีที่สุด ทั้งๆที่ลงทุนซื้อมาในราคาที่ถูกและได้กำไรเพียง 500,000 บาทเท่านั้น ในขณะที่คอนโด A และ คอนโด C ขายได้กำไรมากกว่า กลับคำนวณออกมาเป็นอัตราส่วนต่างกำไร (Capital Gain) อยู่ที่ 20% และ 25% น้อยกว่าคอนโด B ที่มีอัตราส่วนต่างกำไร (Capital Gain) อยู่ที่ 33%
สรุป
การเปรียบเทียบกำไรหรือผลตอบแทนจากการขายด้วยอัตราส่วนต่างกำไร หรือ Capital Gain นั้น เป็นวิธีที่ช่วยให้ผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากการขายอสังหาฯที่มีราคาซื้อมาและราคาขายไปในราคาที่ต่างกันของแต่ละยูนิตได้ โดยแสดงเป็นเปอร์เซนต์ของกำไรที่ได้รับ ซึ่งการคำนวณด้วยวิธีหา Capital Gain นี้เป็นการหาผลตอบแทนจากการขายเท่านั้น หากคำนวณถึงผลตอบแทนของการปล่อยเช่านั้นต้องใช้วิธีหา Rental Yield
หากคุณต้องการปล่อยเช่า ปล่อยขายคอนโด สามารถลงประกาศขายคอนโดได้ที่ Bangkok Citismart แหล่งรวมประกาศขาย เช่า อสังหาฯ ไว้หลากหลายและเข้าถึงผู้ซื้อและผู้เช่าได้มากมาย
