เนื่องจากมีปัจจัยกระตุ้นอย่างรถไฟฟ้าหลายสายที่จะทยอยอนุมัติและผุดขึ้นยาวไปจนครอบคลุมทั่วกรุงเทพฯถึงปี พ.ศ. 2570 ในปี 2561 ผู้ประกอบการจึงลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามพื้นที่เส้นทางขนส่งมวลชนตามแนวรถไฟฟ้าทุกสถานีเช่นเดิม ในขณะที่ผู้บริโภคเองยังคงต้องการทำเลที่เดินทางสะดวก หลีกเลี่ยงการจราจรติดขัด รวมถึงปัจจัยอื่นๆ อย่างไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ วัยทำงานที่เริ่มแยกตัวออกมาอยู่อาศัยเองกันมากขึ้น ใช้ชีวิตในเมืองและใกล้แหล่งงาน

ประกอบกับราคาที่ดินในเมืองมีราคาที่สูงขึ้น เช่น สีลมพุ่งไปที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว หรือจะเป็นเพลินจิตอยู่ที่ 9 แสนบาทต่อตารางวา แต่การพัฒนาโครงการใหม่จากผู้ประกอบการก็เลือกไม่ได้ที่จะเลือกทำเลห่างรถไฟฟ้า ดังนั้นจึงเลือกพัฒนาในรูปแบบคอนโดมิเนียมที่ลดขนาดต่อยูนิตลง ทำให้มีจำนวนยูนิตต่อโครงการเพิ่มมากขึ้น รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง สร้างสมรภูมิอันดุเดือดของตลาดนักลงทุนอสังหาฯประเภทคอนโดที่ต่างล็อคห้อง ลงทุนเก็งกำไรกัน จนดีมานด์อยู่อาศัยจริงเข้าไม่ถึง ทำให้กลุ่มดีมานด์จริงหันมาเลือกคอนโดพร้อมอยู่แทน

นอกจากนั้นเทรนด์การพัฒนาในปีนี้ยังคงต่อยอดการพัฒนาด้านนวัตกรรมที่อยู่อาศัย Proptech และเน้นการพัฒนาในรูปแบบของ Mixed-use มากขึ้น โดยรวมอาคารสำนักงาน โรงแรม ที่อยู่อาศัย และห้างสรรพสินค้า รีเทลไว้ด้วยกัน เกิดเป็นแม่เหล็กดึงดูดความเจริญในพื้นที่ได้อย่างดี และเริ่มตระหนักถึงสังคมผู้สูงอายุ โดยในปีนี้น่าจะมีการออกแบบ Elderly Care ที่ใส่ใจผู้สูงอายุในผลิตภัณฑ์กลุ่มอสังหาฯ มากขึ้น

เจาะกลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ

ปีนี้มีแนวโน้มที่จะขยายฐานลูกค้าไปยังชาวต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ร่วมมือเป็นพันธมิตรกับบริษัทต่างชาติในปีที่ผ่านๆมา อาจมีข้อได้เปรียบและสร้างความน่าเชื่อถือได้มากกว่า จึงสามารถทำการตลาดเจาะกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติได้

กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่นิยมอสังหาฯในไทย เนื่องจากชาวต่างชาติมองว่าอสังหาฯในไทยมีราคาไม่สูงเมื่อเทียบกับประเทศตัวเองอย่าง เช่น นักลงทุนชาวจีนหันมาลงทุนอสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น เพราะราคาอสังหาฯในไทยต่ำกว่าจีนอยู่ประมาณ 20-25 % และมีเงื่อนไขการซื้อขายที่ไม่ยุ่งยาก รวมถึงได้อัตราผลตอบแทนสูงกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนอสังหาฯในประเทศจีน

ในขณะเดียวกันฐานของกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ หรือ Expat ในตอนนี้ดูเหมือนว่าจะได้ผลมากที่สุด โดยกลุ่ม Expat กว่า 70% ที่เข้ามาทำงานในไทยมีตำแหน่งงานระดับผู้จัดการขึ้นไป หรือเป็นพนักงานที่มีทักษะความชำนาญเฉพาะทาง พวกงานวิชาชีพ จะได้รับสวัสดิการจากนายจ้างอยู่แล้ว โดยเฉพาะเรื่องที่พักอาศัย ที่ทางนายจ้างจำเป็นต้องจัดหาให้ หรือสนับสนุนค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ จึงส่งผลให้ชาวต่างชาติตัดสินใจเช่าอยู่อาศัยมากกว่า

ดีมานด์จริง คือ คอนโดพร้อมอยู่

กลุ่มคอนโดพร้อมอยู่ จะเป็นกลุ่มที่รองรับความต้องการจริงของผู้อยู่อาศัยมากที่สุด เนื่องจากไม่ต้องรอลุ้นความเสี่ยงแบบคอนโดเปิดใหม่ ที่ไม่รู้ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จหรือในช่วงโอนนั้นมีการเปลี่ยนแปลงในการพัฒนาที่ส่งผลเสียกับตัวโครงการหรือไม่ รวมถึงคอนโดเปิดใหม่น่าจะมีราคาสูงขึ้น เพราะต้นทุนในเรื่องของราคาที่ดิน และต้นทุนของการก่อสร้างก็เพิ่มมากขึ้นทุกๆปี ทำให้คอนโดเปิดใหม่อาจจะเกินกำลังซื้อของใครหลาย และคอนโดเปิดใหม่กลายเป็นสมรภูมิของนักลงทุนอสังหาฯที่ต่างเลือกห้องที่ดีที่สุดเพื่อเก็งกำไร คอนโดพร้อมอยู่จึงเป็นตัวเลือกที่ดีของการเลือกซื้อคอนโดสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง

• คอนโดระดับล่างราคา 1-3 ล้าน ส่วนใหญ่จะเกาะติดบริเวณเส้นทางรถไฟ้าส่วนต่อขยาย หรือแถบชานเมือง มีการชะลอตัวในการลงทุนพัฒนาจากผู้ประกอบการ เนื่องจากยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่ำ แต่ยังมีกลุ่ม First Jobber ที่มีกำลังซื้อไม่มาก และมีความสามารถผ่อนชำระไม่สูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการเร่งทำการตลาดเกี่ยวกับการผ่อนชำระเพื่อระบายที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ให้กับกลุ่มเป้าหมายนี้

• คอนโดระดับกลางยังคงเดินหน้าต่อ เพราะเป็นกลุ่มที่มีฐานผู้ซื้อใหญ่ที่สุด โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานวัยทำงาน หรือกลุ่มที่เพิ่งสร้างครอบครัว ยังไม่มีภาระในการผ่อนชำระหนี้สิน และมองหาที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นของตนเอง เป้าหมายของกลุ่มนี้ คือ ต้องการอยู่อาศัยใกล้แหล่งงานตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว เช่น คอนโดทำเลสีลม-สาทร , คอนโดทำเลอโศก-พระราม 9 , คอนโดทำเลพร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย รวมถึงชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัย มาทำงานในกรุงเทพฯ ส่งผลให้คอนโดในย่านนี้ยังคงมีความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างต่อเนื่อง

• คอนโดระดับบนมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในเรื่องของการลงทุนด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรมจากผู้ประกอบการ ที่พยายามหาจุดต่างสร้างแรงดึงดูดจากกลุ่มผู้ซื้อ เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้มีน้อย แต่ก็เป็นกลุ่มที่ไม่น่าเป็นห่วงเนื่องจากมีสินค้าในตลาดไม่มากเช่นกัน เป็นสินค้า Rare Item ที่หากพัฒนาออกมาดี ย่อมเป็นสินค้าที่ควรแค่แก่การซื้ออยู่แล้ว

ปั้น “Mixed-use” ลดความเสี่ยง สร้าง Talk of the town

ในปี 2561 การปั้นโครงการ Mixed-use จะเป็นเทรนด์ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เลือกเป็นทางออกของการรับมือราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น และรองรับกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่อยากอยู่ใกล้แหล่งงานและสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อม หลังจากที่ผ่านมาในปี 2560 เป็นยุคที่บิ๊กแบรนด์ร่วมทุนกับต่างชาติหรือพันธมิตรอื่นเพื่อเพิ่ม Budget และ Know how

โครงการ Mixed-use ปี 2561 จะปรากฏตัวในรูปแบบโปรเจกต์แฟรกชิฟ ที่เริ่มเห็นการทยอยการเปิดตัวกันแล้วในช่วงปลายปีนี้ เช่น

• โครงการ The Forestias (เดอะ ฟอเรสเทียร์) ของ MQDC ที่เนรมิตพื้นที่กว่า 300 ไร่ บนทำเลบางนา ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว ให้กลายเป็นโลกที่ธรรมชาติและสังคมอยู่ด้วยกัน โดยเน้นพื้นที่สีเขียวเป็นหลัก

• หรือแม้กระทั่งฝั่ง Supalai (ศุภาลัย) ก็ไม่น้อยหน้า เดินทัพโปรเจกต์ Mixed-use ในลักษณะแฟรกชิฟเช่นกัน โดยทุ่มทุนซื้อที่ของสถานฑูตออสเตรเลียบริเวณถนนสาทร เพื่อเนรมิตให้กลายเป็นสังคมน่าอยู่บนพื้นที่สีเขียวเดิมที่อนุรักษ์ไว้ ประกอบไปด้วยคอนโดระดับ Luxury กว่า 500 ยูนิต, Serviced Apartment กว่า 200 ยูนิต, Grade A Office Space กว่าแสนตรม. รวมถึงพื้นที่ Retail & Commercial

• หรือว่าจะเป็น TCC ASSET (ทีซีซี เอสเสท) ที่จะพัฒนาทำเลที่ตั้งบนพื้นที่ขนาด 24 ไร่ ตั้งอยู่หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนรัชดาภิเษก ต่อเนื่องกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดยใช้ชื่อว่า The PARQ (เดอะ ปาร์ค) พัฒนาเป็นพื้นที่การจัดประชุม การท่องเที่ยว การประชุมนานาชาติ และการจัดนิทรรศการ หรือไมซ์ (MICE) ที่ใหญ่ที่สุดใจกลางกรุงเทพฯ

• ยังไม่นับรวมผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง Origin (ออริจิ้น) ที่ขอเจาะพื้นที่ไข่แดงสุขุมวิ ผุดโครงการ Origin 24 อัดแน่นด้วยโรงแรม ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน รวมถึงทำเลทองหล่อ-เอกมัย บนที่ตั้งของ Arena 10 เดิม

• และที่ขาดไม่ได้บิ๊กโปรเจกต์โครงการ Mixed-use อย่าง One Bangkok, Singha Complex และ Megacity Bangna ที่แม้เปิดตัวไปแล้วในปี 2560 ก็เป็นที่จับตามองกันต่อไปในปีนี้

ต่อยอดนวัตกรรมที่อยู่อาศัย “Proptech”

ในปี 2560 ที่ผ่านมา Proptech คือ เทคโนโลยีที่นำมาใช้ในวงการอสังหาฯอย่างมาก และจะมีการพัฒนาต่อยอดต่อไปในปีนี้ 2561 ด้วย เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบันมีการใช้สื่อดิจิตอลเพิ่มมากขึ้น และเป็นช่องทางที่สามารถเข้าถึงผู้บริโภคได้โดยตรง ซึ่ง 2 Proptech หลักที่ในปีนี้ผู้ประกอบการรายไหนไม่มีไม่ได้แล้วนั่นคือ

• การใช้เทคโนโลยีช่วยให้บริการอำนวยความสะดวกภายในบ้าน คอนโด สำนักงาน หรือที่เรียกว่า ระบบ Home Automation ที่นำมาใช้งานเพื่อสร้างความสะดวกสบายและความปลอดภัยสำหรับผู้อาศัยผ่านระบบดิจิตอล ที่ใช้ในระบบควบคุมการทำงานอัตโนมัติในบ้านผ่านทางแอปพลิเคชั่น เช่น การควบคุมแสงสว่าง การควบคุมอุณหภูมิและความชื้น การควบคุมการปิดเปิดประตูหน้าต่าง ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบควบคุมความบันเทิงต่างๆ ระบบรดน้ำต้นไม้ ระบบให้อาหารสัตว์เลี้ยง ระบบความคุมแสงสว่างตามบรรยากาศต่าง การจองใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น
• ระบบ Online Booking เป็นการใช้เทคโนโลยีนำมาช่วยการขาย การโฆษณา รวมถึงการทำธุรกรรมทางการเงิน สำหรับการจองยูนิตที่ต้องการ ช่วยให้ไม่ต้องไปยืนต่อคิวเหมือนสมัยก่อนและสามารถสั่งงานที่ไหนก็ได้ที่มีอินเตอร์เน็ตรองรับ

นอกจากนั้น BC ยังแนะนำกลุ่ม Proptech ที่ควรพัฒนาต่อไป เนื่องจากมองว่าเป็นส่วนหนึ่งของระบบนิเวศน์แวดล้อมสังคมดิจิตอลในยุคสมัยนี้ที่ผู้คนจดจ่ออยู่กับเทคโนโลยี เช่น

• Property Listing and Search Service พื้นที่สำหรับให้บริการด้านการให้ข้อมูล ค้นคว้า หรือข่าวสารต่างๆเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อและผู้สนใจอื่นๆ สามารถหาข้อมูลได้ด้วยตัวเอง
• Online Payment and Mortgage Tech การบริการในเรื่องของเงิน และการบริการด้านสินเชื่อด้านที่อยู่อาศัยครบวงจร ที่ทำให้เรื่องเงินเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น
• Property Investment แบบจำลองการลงทุนอสังหาฯ และข้อมูลตลาดด้านการลงทุนสำหรับนักลงทุนมือใหม่
• Virtual Viewing บริการฉายภาพสินทรัพย์ในแบบสามมิติ หรือข้อมูลเกี่ยวกับแปลนอาคาร

เตรียมปรับอสังหาฯใส่ใจผู้สูงอายุ “Elderly Care”

ตัวอย่างโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้สูงอายุ Jin Wellbeing County

ประเทศไทยกำลังก้าวสู่ยุคสังคมสูงวัย และจะเต็มรูปแบบในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า จากการคาดการณ์ในปี 2583 ประชากรไทยกว่า 17 ล้านคนหรือมากกว่าหนึ่งในสี่ของประชากรทั้งหมด หรือกว่า 30% จะมีอายุมากกว่า 60 ปี ส่งผลให้แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในไทยต่อจากนี้ไปควรเพิ่มกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้สูงอายุมากขึ้น

ข้อมูล : การคาดประมาณประชากรของประเทศไทย พ.ศ. 2553-2583 สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และสำมะโนประชากรและเคหะ สำนักงานสถิติแห่งชาติ

นอกจากนั้นกลุ่มชาวต่างชาติวัยเกษียณ เช่น ชาวญี่ปุ่น ชาวจีน และ ชาวยุโรป ที่มองหาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน เพราะไทยมีข้อได้เปรียบมากขึ้นเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น ด้านการบริการทางสุขภาพที่ได้มาตรฐาน ราคาอสังหาฯที่ถูกว่าประเทศอื่นๆ วัฒนธรรมที่เป็นมิตร ภูมิอากาศเขตร้อนที่ไม่หนาวเกินไป รวมไปถึงการขอวีซ่าสำหรับวัยเกษียณที่มีขั้นตอนไม่ยุ่งยาก ในช่วงที่ผ่านมา จึงมีโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุหรือเป็นโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้สูงอายุทยอยเปิดตัวให้เห็นกันบ้างแล้ว

ท่านสามารถอ่านบทความดีๆ จากทีมงาน BC เพิ่มเติมได้ที่ : http://www.bkkcitismart.com/บทความ