ตลาดอสังหาฯ ยังไหวไหม บอกมา

อสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลัง 2560 ยังแข่งขันกันร้อนระอุ เนื่องจากมีสต๊อกคงค้างและโครงการเปิดใหม่จากครึ่งปีแรก 2560 ที่ต้องเร่งทำการตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง ในขณะเดียวกันครึ่งปีหลังเองก็มีโครงการเปิดตัวใหม่อีกเพียบ โดยดีเวลอปเปอร์มีแนวโน้มเปลี่ยนไปเกาะกลุ่มตลาดกลาง-บน ที่มีราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป เพราะกลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อ และส่วนใหญ่เป็นเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในกลางเมือง จึงมีความต้องการอยู่อาศัยอย่างแน่นอน ตลาดคอนโดรีเซลก็ไม่แพ้กัน ได้รับความสนใจจากดีมานด์จริงอย่างต่อเนื่อง แถมมีราคาถูกกว่าด้วย

RECAP ตลาดอสังหาฯครึ่งปีแรก “ขยายตัวต่อเนื่อง”

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ 6 เดือนที่ผ่านมาในปี 2560 มีจำนวนยูนิตใหม่เป็นคอนโดใกล้รถไฟฟ้าสูงขึ้นต่อเนื่อง มีคอนโดเปิดตัวไป 60 โครงการ จำนวนกว่า 34,580 ยูนิต โดยเติบโต 22% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบิ๊กแบรนด์ คือ บริษัทที่จดทะเบียนหลักทรัพย์ถึง 73% โดยทำเลฮอตที่คอนโดมิเนียมเปิดตัวมากที่สุดยังคงเป็น ตามแนวรถไฟฟ้าเช่นเดิม ทั้งเส้นทางที่ผ่านใจกลางเมืองและเส้นทางที่อยู่รอบนอกเมืองออกไป โดยอันดับ 1 คือ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงอ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง 13% มี 6 โครงการ 4,478 ยูนิต

ทำเลที่เปิดตัวสูงสุดครึ่งปีแรก 2560 คือ

1. ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงอ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง 13% มี 6 โครงการ 4,478 ยูนิต ยอดขาย 51%
2. ทำเลถนนลาดพร้าว ช่วงต้นรัชโยธิน-เกษตรนวมินทร์ 13% มี 10 โครงการ 4,477 ยูนิต ยอดขาย 63%
3. ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า 12% มี 3 โครงการ 4,216 ยูนิต ยอดขาย 24%

ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลัง “บุกตลาดหรู”

อย่างไรก็ตามในครึ่งปีหลังนี้บิ๊กแบรนด์ยังคงเปิดตัวโครงการใหม่บนทำเลงาม รวมๆ กันแค่เพียง Q3/2560 ก็ไม่น่าจะต่ำกว่า 17,000 ยูนิตแล้ว รวมถึงมีการออกโปรโมชั่นต่างๆ เพื่อกระตุ้นให้สามารถปิดการขายได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ โดยเจาะตลาดกลาง-บนมากขึ้น ซึ่งเป็นโครงการที่มีราคา 100,000 - 150,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เน้นโซนใจกลางเมือง ใกล้ที่ทำงานทำงาน เดินทางได้อย่างสะดวก เพราะยังคงมีดีมานด์อยู่อาศัยจริงอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มของกลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างชาติด้วย เช่น โซนพร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย, เพลินจิต-ชิดลม, อโศก-รัชดา-พระราม 9 และตามแนวรถไฟฟ้าเส้นถนนสุขุมวิท เป็นต้น

เอพี (ประเทศไทย)

เอพีตอกย้ำตำแหน่งเจ้าตลาดคอนโดติดแนวรถไฟฟ้าโดยการเปิดตัวโครงการคอนโดบนทำเลกลางเมือง ไลฟ์ ลาดพร้าว (Life Ladprao) และ ไลฟ์ วัน ไวเรส (Life One Wireless) นอกจากนี้เอพีและมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป (MEC) พันธมิตรจากญี่ปุ่น ยังเตรียมเปิดตัวคอนโดมิเนียม ไลฟ์ อโศก-พระรามเก้า (Life Asoke-Rama 9) อีกหนึ่งโครงการใหญ่ส่งท้ายปี ทำเล New CBD พระราม 9 ด้วยจำนวน 2,248 ยูนิต มูลค่าโครงการ 9,000 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 110,000 บาทต่อตารางเมตร โดยคาดว่าเปิดขายอย่างเป็นทางการในเดือน ก.ย.นี้

แสนสิริ

ครึ่งปีหลัง 2560 เปิดตัวคอนโดมิเนียม 7 โครงการ มูลค่า 22,350 ลบ. และมีการพัฒนาเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัย Property Technology เดลิเวอรี่ โรบอท ชื่อน้องแสนดี หุ่นยนต์ที่สามารถส่งอาหาร สิ่งของได้ โดยวางแผนนำร่องใช้ในโครงการ เดอะ โมนูเมนต์ สนามเป้า เป็นโครงการแรกในช่วงปลายปีนี้

อนันดา

ได้รับความสนใจที่สุดกับไอดีโอ คิว วิคตอรี่ ( Ideo Q Victory ) คอนโดมิเนียมติด BTS สถานีอนุสาวรีย์ สามารถปิดการขายได้ 100% (Sold out) ล่าสุดเพิ่งเปิดตัวโครงการใหม่ โครงการ แอชตัน อโศก-พระราม 9 ห่างจาก MRT สถานี พระราม 9 เพียง 230 ม. ราคาเฉลี่ยที่ 200,000 บาทต่อตารางเมตร

เมเจอร์

ล่าสุดได้เปิดตัวคอนโด High Rise แบรนด์ “MARU (มารุ)” 2 โครงการใหม่ คือ MARU ลาดพร้าว 15 มูลค่า 1,800 ลบ. และ MARU เอกมัย ซอย 2 มูลค่า 2,300 ลบ. ราคาเริ่มต้นที่ 150,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีจุดเด่นเรื่อง Pet Friendly & Wellness Living

อสังหาฯเข้าสู่ยุคจองออนไลน์

ในยุคสมัยใหม่นี้ถือเป็นยุคดิจิตัล คนเราอยู่ในโลกออนไลน์กันมากกว่าแต่ก่อน ทำให้มีการจองคอนโดแบบออนไลน์เกิดขึ้น นับตามทามไลน์การจองออนไลน์ในวงการอสังหาฯ ตอนนี้มีมา 7 ครั้งแล้ว ล่าสุดคือโครงการ Life one wireless (ไลฟ์ วัน ไวเรส) จากทางเอพีที่ผ่านมา ระบบการจองออนไลน์ที่นำมาใช้นั้นมีข้อดี คือ ทำให้เราเป็นเจ้าของคอนโดได้ง่ายขึ้นเพราะขั้นตอนการจองจะจบลงบนจอสมาร์ทโฟนหรือคอมพิวเตอร์ของเราเองไม่ว่าเราจะอยู่ที่ไหนก็ตาม และเป็นการสร้างความเท่าเทียมให้กับผู้ซื้อที่สามารถเข้าถึงราคาแรกสุดของคอนโดโครงการได้ และป้องกันกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อหลายๆ ยูนิตในครั้งเดียว นอกจากนั้นหากรอบการขายแบบออนไลน์ได้ผลตอบรับที่ดี เป็นการสร้างเครดิตและความน่าสนใจของตัวโครงการเพิ่มขึ้น ส่งผลให้วันที่ทางโครงการขายรอบ Pre-sales จะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อรายอื่นตามมา

ผู้ซื้อเปลี่ยนวัย

รวมถึงยุคนี้คนรุ่นใหม่นิยมซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยมากขึ้น ขยับฐานผู้ซื้อจากช่วงอายุ 35-55 ปี ลงมาอยู่ที่ช่วงอายุที่น้อยลง คือ 25-35 ปี เนื่องจากมีความต้องการที่จะอยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อความสะดวกในการทำงาน โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มเข้าสู่วัยทำงาน ต้องการสร้างไลฟ์สไตล์คนเมืองอย่างแท้จริง แต่กลุ่มนี้มักอยู่ในกลุ่มผู้ซื้อตลาดล่าง-กลาง บางส่วนไม่ได้รับการปล่อยกู้จากธนาคาร เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และผู้ซื้อก็ไม่มีกำลังซื้อไม่มากพอ ทั้งๆ ที่ เป็นดีมานด์จริง

ส่งผลเสียกับตัวดีเวลอปเปอร์บางเจ้าที่ต้องการขยายกลุ่มผู้ซื้อเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ ในช่วงครึ่งปีหลังนี้จึงต้องเปลี่ยนเกมหันมาดึงลูกค้ากลุ่มตลาดกลาง-บนที่มีราคา 150,000 - 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป บางโครงการเป็นระดับ Luxury Hi-end มากๆ อาจจะแตะถึง 300,000 บาทต่อตารางเมตรก็มีให้เห็น เช่น ย่านพร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัยที่โครงการเปิดใหม่จะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 325,000 บาทต่อตารางเมตร ย่านเพลินจิต-ชิดลม-อโศก เฉลี่ย 278,000 บาทต่อตารางเมตร โดยหวังว่าตลาดระดับนี้จะอยู่ในกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อมากกว่า และต้องเป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลกลางเมือง เป็นแหล่ง CBD ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริงๆ

ตัวอย่างทำเลที่มีราคาเปิดตัวสูงสุดโดยเฉลี่ยจากในย่าน โดยทำเลแนวรถไฟฟ้าที่มีดีมานด์จริงยังคงเกาะกลุ่มตลาดราคาสูง

1. คอนโดวิวแม่น้ำเจ้าพระยา
   
   • สะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้า-สะพานพระราม 3 366,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต 44% ต่อปี

1. คอนโดที่อยู่เขต CBD
   • ย่านพร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย 325,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต 25% ต่อปี
   • ย่านเพลินจิต-ชิดลม-อโศก 278,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต 14% ต่อปี
   • ย่านราชเทวี-พญาไท 255,000 บาทต่อตารางเมตร เติบโต 15% ต่อปี

คอนโดรีเซลไม่ยอมแพ้ ราคาดีกว่า ต้อนรับดีมานด์จริง

นับเป็นโชคดีของคอนโดรีเซล เพราะราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เกาะกลุ่มตลาดกลาง-บน ทำให้บางโครงการมีราคาเริ่มต้นสูง และเกินกำลังซื้อของใครหลายคน รวมถึงมีดีมานด์เทียมป่วนตลาดคอนโด ทำให้กลุ่มผู้ซื้อและดีมานด์จริงบางส่วนเข้าไม่ถึงซักที ส่งผลให้คอนโดรีเซล ทั้งโครงการพร้อมอยู่ หรือปิดการขายไปแล้ว ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง เนื่องจากมีราคาถูกกว่าโครงการเปิดใหม่ในทำเลเดียวกันมากกว่า 20% ขึ้นไป และมีทำเลที่ตั้งไม่ต่างจากโครงการใหม่เลย คอนโดรีเซลบางแห่งอาจจะหาไม่ได้บนทำเลนั้นๆ ด้วยซ้ำ

ความต่างราคาโครงการเปิดใหม่และโครงการรีเซล

ทำเลฮอตคอนโดรีเซล

โดยส่วนใหญ่คอนโดรีเซลที่ได้รับความสนใจจากดีมานด์จริงทั้งการซื้ออยู่และการเช่าอยู่อาศัยก็ยังคงอยู่ในแนวรถไฟฟ้าเส้นถนนสุขุมวิทโดยเฉพาะบริเวณสถานีอโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย พระโขนง เช่นเคย เนื่องจากใกล้สถานที่ทำงาน ใกล้ร้านอาหาร แหล่งช้อปปิ้ง และเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางให้ไปหลายเส้นทางได้ ถ้าใครสนใจโครงการที่พร้อมอยู่เลย ในทำเลนี้ก็มีให้เลือกอยู่มากเช่นกัน ไม่ต้องรอสร้างเสร็จแบบโครงการเปิดใหม่

ขนาดของยูนิตที่นิยมของผู้อยู่อาศัย คือ ขนาด 1 ห้องนอน 25-40 ตารางเมตร ซึ่งห้องขนาดนี้มีอยู่ในตลาดคอนโดรีเซลมาก ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีตัวเลือกราคาหลากหลายตามความเหมาะสมกับงบประมาณที่ตนตั้งไว้ โดยในย่านนี้จะมีความต้องการซื้ออยู่จริงในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท หรือเริ่มต้นไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร - 200,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนความต้องการเช่านั้น อยู่ที่ราคา 15,000 – 35,000 บาทต่อเดือนมากที่สุด

บทสรุปครึ่งปีหลัง 2560 นี้ตลาดอสังหาฯ ยังคงร้อนระอุอย่างแน่นอน เนื่องจากแต่ละดีเวลอปเปอร์เปิดตัวโครงการใหม่บนทำเลใจกลางเมืองใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งเป็นทำเลที่มีการแข่งขันสูง แต่ละดีเวลอปเปอร์จึงหากลยุทธ์ต่างๆ เพื่อให้ปิดการขายได้อย่างสวยงาม รวมถึงตลาดคอนโดรีเซลเองก็ปรับตัวตามกลุ่มทำเลคอนโดเปิดใหม่ รวมยูนิตทำเลใกล้รถไฟฟ้ามาให้เลือกสรรเช่นกัน แถมมีแต้มต่อในเรื่องของราคา มีราคาถูกกว่าโครงการเปิดใหม่ และยังมีตัวเลือกยูนิตหลายโครงการให้ผู้ซื้อได้เปรียบเทียบ สิ่งเหล่านี้เป็นเหตุผลให้คอนโดรีเซลราคาดีป็นอีกทางเลือกที่ดีสำหรับคนในยุคสมัยนี้

ท่านสามารถอ่านบทความดีๆ จากทีมงาน BC เพิ่มเติมได้ที่ : http://www.bkkcitismart.com/บทความ