คุกกี้ประเภทนี้มีความสำคัญต่อการทำงานของเว็บไซต์ ซึ่งรวมถึงคุกกี้ที่ทำให้ท่านสามารถเข้าถึงข้อมูลและใช้งานในเว็บไซต์ของเราได้อย่างปลอดภัย
รู้หรือไม่ การซื้อขายคอนโดมือหนึ่ง หรือมือสองมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
ในการซื้อคอนโดนั้นคุณรู้หรือไม่ว่าการซื้อในช่วงเวลาที่ต่างกันของคอนโด ก็มีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันไปด้วย ในบทความนี้ Bangkok Citismart ขอแบ่งการซื้อคอนโดออกเป็น 2 ช่วงหลัก คือ
- ซื้อคอนโดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการซื้อพรีเซล หรือที่เข้าใจกันว่า ซื้อคอนโดมือหนึ่ง
- ซื้อคอนโดช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ซื้อคอนโดพร้อมอยู่ ตามที่เข้าใจกันว่า ซื้อคอนโดมือสองนั่นเอง
1. ค่าใช้จ่ายช่วงการซื้อพรีเซล หรือซื้อคอนโดมือหนึ่ง
เป็นช่วงเวลาที่ซื้อคอนโดกับทางเจ้าของโครงการเองตั้งแต่แรกเริ่มเปิดตัวโครงการ โดยทั่วไปเจ้าของโครงการจะแบ่งรอบการขายออกเป็นหลายรอบ เริ่มตั้งแต่ VVIP, VIP, Presale, Project Launch (มี Sale Gallery), Grand Openning ซึ่งช่วงเวลาการขายเหล่านี้เป็นไปตามที่เจ้าของโครงการกำหนด แต่โดยรวมแล้วเราเรียกว่าเป็นการซื้อก่อนโอนสิทธิ์ มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งค่าใช้จ่ายในช่วงนี้รวมแล้วจะอยู่ที่ 15-30% ของราคาอสังหาฯเท่านั้น แบ่งเป็นค่าใช้จ่าย 3 ส่วนหลัก คือ
- เงินจอง (จ่ายครั้งเดียว)
- เงินทำสัญญา (จ่ายครั้งเดียว)
- เงินผ่อนดาวน์ (จ่ายหลายครั้งเป็นงวด ๆ )
เงินดาวน์ทั้งหมดเมื่อรวมกับเงินจองและเงินทำสัญญาแล้ว มักจะอยู่ที่ประมาณ 10-30% ของราคาคอนโด มีการแบ่งจ่ายเป็นงวด ๆ แล้วแต่เจ้าของโครงการจะกำหนด ส่วนใหญ่มีระยะเวลาการผ่อนดาวน์กันตั้งแต่เริ่มขายคอนโดไปจนถึงสร้างคอนโดเสร็จ
2. ค่าใช้จ่ายการซื้อช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ซื้อคอนโดมือสอง
หลังจากที่ผ่านช่วงผ่อนดาวน์มาจนครบตั้งแต่ซื้อพรีเซลในช่วงแรกแล้ว จะเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ เรียกว่าเป็นช่วงที่โครงการใกล้ก่อสร้างเสร็จและพร้อมเข้าอยู่แล้ว ทางโครงการจะนัดผู้ซื้อให้มาทำการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายในช่วงนี้จะแบ่งเป็น 2 ส่วนหลักคือ ราคาของคอนโดส่วนที่เหลือจากการผ่อนดาวน์ และ ค่าใช้จ่ายวันโอน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายเพียงครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
แต่ถ้าหากโครงการที่เราซื้อเป็นคอนโดมือสอง หรือเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เป็นการเปลี่ยนมือจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม จะไม่มีค่าใช้จ่ายในช่วงผ่อนดาวน์ ก็จะเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์นี้ได้เลย
สำหรับการซื้อคอนโดมือสองส่วนใหญ่จะทำการติดต่อการซื้อขายคอนโดกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การซื้อของคุณสะดวกมากขึ้น เนื่องจากคอนโดมือสองอาจจะต้องคุยกับเจ้าของห้องเดิม ซึ่งอาจมีความลำบากใจในเรื่องของการต่อรองราคา ยุ่งยากในการนัดดูห้อง และไม่ชำนาญการในเรื่องของการดำเนินเอกสารซื้อขายคอนโดมือสอง รวมถึงผู้ซื้ออาจจะไม่เข้าใจขั้นตอนในการซื้อคอนโด หรือเปรียบเทียบราคาคอนโดต่าง ๆ เพื่อหาห้องที่ดีได้เท่านายหน้าอสังหาฯ การให้นายหน้าอสังหาฯ เข้ามาช่วยดูแลการซื้อคอนโดมือสองจึงได้รับความนิยม และหากซื้อกับนายหน้าอสังหาฯ ที่มีสังกัดตามบริษัท คุณอาจจะได้โปรโมชั่นดี ๆ เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน หรือ ของแถมต่าง ๆ ตามไปด้วยก็ได้
2.1 ราคาค่าใช้จ่ายสำหรับซื้อคอนโดส่วนที่เหลือ
เป็นเงินก้อนใหญ่ที่จะต้องจ่าย โดยเหลืออยู่ที่ 70%-90% ของราคาอสังหาฯ ขึ้นอยู่กับเงินจอง + เงินทำสัญญา + เงินดาวน์ที่เราจ่ายไปในช่วงแรก โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แบ่งเป็นกรณี คือ จ่ายเงินสดโดยไม่กู้ธนาคาร และกู้ธนาคาร
- กรณีจ่ายเงินสดโดยไม่กู้ธนาคาร
เราสามารถจ่ายเงินโดยตรงให้กับโครงการ แล้วก็จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของเราได้เลย โดยมีค่าใช้จ่ายของวันโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มเติมเท่านั้น (จะอธิบายค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนต่อไป)
- กรณีกู้ธนาคาร
หากยื่นกู้ซื้อคอนโดกับธนาคาร จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มมา 3 อย่าง ได้แก่
- ค่าประเมินราคาห้องชุด ต้องชำระเงินให้ธนาคารที่เรายื่นขอกู้ โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 2,000 - 3,000 บาท แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
- ค่าจดทะเบียนจำนอง เพื่อเอาคอนโดเป็นประกันหนี้ให้ธนาคาร โดยต้องชำระให้สำนักงานที่ดิน 1% ของวงเงินกู้
- ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ธนาคารจะกำหนดให้เราในฐานะผู้กู้ ต้องทำประกันอัคคีภัยคอนโดที่กู้ และเป็นผู้ชำระเบี้ยประกัน โดยธนาคารจะเป็นผู้รับผลประโยชน์ ถ้าคอนโดเกิดไฟไหม้ บริษัทประกันภัยจะจ่ายเงินไปที่ธนาคารเพื่อเอาเงินในส่วนนี้ไปหักกับเงินกู้ก่อน
ค่าใช้จ่ายวันโอน (จ่ายครั้งเดียว)
- ค่าธรรมเนียมการโอน
กฎหมายกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินก็จะคิดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่ง เท่ากับว่าจ่ายเพียง 1%
- เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง
เงินกองกลางที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นกองทุนสำรองเพื่อใช้จ่ายในการบริหารจัดการคอนโดในระยะยาว ส่วนใหญ่เรียกเก็บเพียงครั้งเดียว แต่อาจมีการเรียกเก็บได้อีกในอนาคตขึ้นอยู่กับมติของเจ้าของร่วม ณ ขณะนั้น โดยจะคิดตามขนาดห้องแล้วคูณด้วยค่ากองทุนส่วนกลางต่อตารางเมตร
- เงินค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี
เงินส่วนกลางจ่ายให้กับโครงการเพื่อบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางตาม พรบ. อาคารชุด ทางโครงการมักเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าปีต่อปี สำหรับปีแรกจะจ่ายตั้งแต่ตอนจดทะเบียนรับโอนคอนโดจากโครงการ โดยจะคิดตามขนาดห้องแล้วคูณด้วยค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรเช่นกัน
- ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า
ผู้ซื้อต้องวางเงินประกันการใช้มิเตอร์กับการไฟฟ้านครหลวง (บางทีโครงการจะออกให้ก่อนแล้วมาเก็บกับผู้ซื้อภายหลัง) โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยเฉลี่ยก็ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์ไฟฟ้าและเงื่อนไขของแต่ละโครงการ
3. ค่าใช้จ่ายระหว่างอยู่อาศัยคอนโด
หลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาแล้ว หรือเข้าใจง่าย ๆ ว่า เราเป็นเจ้าของคอนโดห้องนี้แล้ว อย่าเพิ่งนิ่งนอนใจไป การเป็นเจ้าของคอนโดยังคงมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่จะต้องจ่ายตลอดช่วงเวลาที่เราถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นอยู่ด้วย ได้แก่
- • ค่าส่วนกลาง (จ่ายต่อเนื่องทุกปี)
จ่ายต่อเนื่องทุกปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นอยู่ หากเราไม่ชำระค่าส่วนกลางคอนโด จะมีผลทางกฎหมายคือไม่สามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับคอนโดนี้ได้เลย หรือหมายถึง ทำการซื้อขายคอนโดไม่ได้นั่นเอง
- เบี้ยประกันอัคคีภัย (กรณีกู้ธนาคาร)
ในกรณีกู้เงินธนาคารมาซื้อคอนโด ส่วนใหญ่ธนาคารที่ปล่อยกู้มักแนะนำให้ลูกค้าทำประกันอัคคีภัยบนตัวคอนโด และรับผิดชอบจ่ายเบี้ยประกันด้วย โดยจ่ายเป็นงวดตามที่ตกลงกันกับธนาคาร หรือบริษัทประกันภัย
- เบี้ยประกันภัยอาคาร (โดยนิติบุคคลฯ)
นิติบุคคลอาคารชุดของคอนโดบางโครงการอาจมีการทำประกันอัคคีภัย หรือประกันภัยความเสียหายของคอนโดไว้ด้วย เบี้ยประกันเหล่านี้ทางนิติบุคคลฯ ก็จะมาเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกคนตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ หากเราทำประกันภัยส่วนตัวของเราเองอยู่แล้ว ควรสอบถามรายละเอียดความคุ้มครองกับทางนิติบุคคล เพื่อไม่ให้ขอบเขตประกันซ้ำกันครับ
- ค่าใช้งานการบริการอื่น ๆ
ในการอยู่อาศัยคอนโด เจ้าของคอนโดอาจจะต้องมีค่าใช้จ่ายของอินเตอร์เน็ต และเคเบิ้ลทีวี โดยค่าใช้จ่ายจะขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของโครงการเป็นผู้กำหนด หรือเป็นไปตามโปรโมชั่นที่ทางผู้บริการตั้งไว้เป็นรายเดือน โดยทางนิติบุคคลจะจัดหาผู้ให้บริการเข้ามาติดตั้งให้เหมือนกันทุกห้องในโครงการ เนื่องจากไม่ต้องการให้ผู้บริการเดินสายผ่านพื้นที่ส่วนกลางเอง เพราะอาจเกิดทัศนียภาพที่ไม่ดีได้
สรุป
ในการซื้อคอนโดนั้น นอกจากจะเลือกคอนโดที่ถูกใจให้ตรงกับงบประมาณที่มีแล้ว ผู้ซื้อคอนโดยังควรเตรียมเงินสดไว้ประมาณ 100,000 บาท (อาจจะมากหรือน้อยกว่านี้ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดที่คุณซื้อ) เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายก่อนที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเป็นของคุณ โดยช่วงโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นเมื่อคอนโดที่คุณซื้อก่อสร้างเร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว หรือซื้อคอนโดมือสอง แต่ถ้าคุณซื้อคอนโดมือหนึ่ง หรือซื้อคอนโดพรีเซล คุณจะเจอกับค่าใช้จ่ายผ่อนดาวน์ก่อนครับ หลังจากที่คุณเป็นเจ้าของแล้ว ค่าใช้จ่ายยังไม่จบลง คุณจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องชำระเป็นประจำต่อเนื่องตลอดที่คุณถือกรรมสิทธิ์ของคอนโดนั้นด้วย