คุกกี้ประเภทนี้มีความสำคัญต่อการทำงานของเว็บไซต์ ซึ่งรวมถึงคุกกี้ที่ทำให้ท่านสามารถเข้าถึงข้อมูลและใช้งานในเว็บไซต์ของเราได้อย่างปลอดภัย
บทความ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้ผลตอบแทบดีเป็นอันดับต้นๆ คงหนีไม่พ้นการลงทุนแบบปล่อยเช่า ที่สามารถทำกำไรได้ มากมายทั้งปล่อยเช่า หรือขายต่อ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีกลับมาเสมอไป นอกจากต้องเข้าใจเรื่อง Location และ Product แล้ว คุณต้องเข้าใจ กับ คำว่า "Yield" คืออะไรด้วย เนื่องจากเป็นเครื่องมือขวัญใจนักลงทุนปล่อยเช่าทั้งหลาย ที่ฮอตที่สุดในตอนนี้
"Yield" คืออะไร
มาทำความรู้จัก และเข้าใจความหมายของคำว่า “Yield” เครื่องมือคำนวณการปล่อยเช่าที่แพร่หลายที่สุดในโลก
“Yield (ยิลด์)” คือ ผลตอบแทน แต่ในแง่ของการลงทุนคอนโด คำว่า “Yield” จะหมายความว่า “ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า” ซึ่งบางคนอาจเรียกว่า "Rental Yield" ซึ่ง 2 คำนี้ เป็นเครื่องมือชนิดหนึ่งที่แพร่หลาย และเป็นที่ยอมรับทั่วโลก ใช้คำนวณการปล่อยเช่า โดยจะคำนวณได้ดีในประเภทรายได้ในรูปแบบค่าเช่า (lncome Producing Property) ซึ่งไม่ได้ใช้ได้เฉพาะกับคอนโดเท่านั้น แต่ยังสามารถนำไปประยุกต์ใช้ กับ อพาร์ตเมนต์ หอพัก โรงแรม รวมถึงอาคารพาณิชย์ และแผงค้าขายได้ด้วย
ส่วนวิธีการคำนวณ Yield หรืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า จะแบ่งออกเป็น 3 วิธี ดังนี้
1. Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x100
2. Net Rental Yield (Capitalization Rate) คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
สูตรนี้จะแตกต่างจากสูตรแรกโดยจะคิดค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่ายด้วย อย่างเช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นต้น อาจจะดูเหมือนน้อย แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว วิธีคิดให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ สูตรการคำนวณของ Net Rental Yield เป็นดังนี้
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อคอนโดมาในราคา 2,200,000 บาท ปล่อยเช่าในราคา 23,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (23,000 x 10) เท่ากับ 230,000 บาท รวมกับค่าส่วนกลางที่จ่ายให้แก่นิติบุคคลคอนโดเดือนละ 2,400 บาท 12 เดือน เป็น (2,400 x 12) = 28,800 บาท จากนั้นนำมาคิดรวมกัน ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ = (201,200 ÷ 2,200,000) x 100 = 9.15% ต่อปี
3. Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate) คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
วิธีนี้จะต่างจากสูตรที่ 1 และ 2 ที่ใช้เงินสดในการซื้อคอนโด เพราะสูตรที่ 3 นี้เป็นการใช้เงินผ่อนในการซื้อคอนโด
วิธีการคิด จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก เหมือนเช่นวิธีการ "Net Rental Yield" แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดของทั้งปีด้วย ในขณะที่ตัวหารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น
เช่น ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง ซึ่งรวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องอำนวยสะดวกต่างๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริงๆ จะนำมาคำนวณด้วย สูตรการคำนวณของ Cash on Cash Rental Yield เป็นดังนี้
{ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อคอนโดทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง
ผู้ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในอัตราค่าเช่า 23,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี (23,000 x 10) = 230,000 บาท
มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,400 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,400 x 12) = 28,800 บาท และผู้ลงทุนจะต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 14,000 บาท
ทั้งปีเป็นจำนวนเงินเท่ากับ (14,000 x 12) = 168,000 บาท
ในการซื้อคอนโดห้องนี้มีค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 260,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่างๆ รวมทั้งหมดเป็น 140,000 บาท
คิดจากค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท
ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี = (201,200 – 168,000) / (8,000 + 260,000 + 140,000) x 100 = 8.14% ต่อปี