บทความ

วันที่ 25 พฤศจิกายน 2559

Yield คืออะไร? ควรรู้ก่อนลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ

Yield คืออะไร สูตรคำนวณยอดฮิตที่นักลงทุนปล่อยเช่า จำเป็นต้องรู้

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้ผลตอบแทบดีเป็นอันดับต้นๆ คงหนีไม่พ้นการลงทุนแบบปล่อยเช่า ที่สามารถทำกำไรได้ มากมายทั้งปล่อยเช่า หรือขายต่อ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีกลับมาเสมอไป นอกจากต้องเข้าใจเรื่อง Location และ Product แล้ว คุณต้องเข้าใจ กับ คำว่า "Yield" คืออะไรด้วย เนื่องจากเป็นเครื่องมือขวัญใจนักลงทุนปล่อยเช่าทั้งหลาย ที่ฮอตที่สุดในตอนนี้

Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาปล่อยเช่าต้องรู้


"Yield" คืออะไร

มาทำความรู้จัก และเข้าใจความหมายของคำว่า “Yield” เครื่องมือคำนวณการปล่อยเช่าที่แพร่หลายที่สุดในโลก

“Yield (ยิลด์) คือ ผลตอบแทน แต่ในแง่ของการลงทุนคอนโด คำว่า “Yield” จะหมายความว่า “ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า” ซึ่งบางคนอาจเรียกว่า "Rental Yield" ซึ่ง 2 คำนี้ เป็นเครื่องมือชนิดหนึ่งที่แพร่หลาย และเป็นที่ยอมรับทั่วโลก ใช้คำนวณการปล่อยเช่า โดยจะคำนวณได้ดีในประเภทรายได้ในรูปแบบค่าเช่า (lncome Producing Property) ซึ่งไม่ได้ใช้ได้เฉพาะกับคอนโดเท่านั้น แต่ยังสามารถนำไปประยุกต์ใช้ กับ อพาร์ตเมนต์ หอพัก โรงแรม รวมถึงอาคารพาณิชย์ และแผงค้าขายได้ด้วย

ส่วนวิธีการคำนวณ Yield หรืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า จะแบ่งออกเป็น 3 วิธี ดังนี้

1. Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

สูตรนี้เป็นการคำนวณเบื้องต้นโดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย แต่จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเท่านั้น สูตรการคำนวณของ Gross Rental Yield เป็นดังนี้

 

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x100

ยกตัวอย่าง เช่น ซื้อคอนโด มาในราคา 2,200,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 23,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปี คือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 23,000 x 12 = 276,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (276,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 12.55% ต่อปี

 

Yield คืออะไร และวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี










2. Net Rental Yield (Capitalization Rate) คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

สูตรนี้จะแตกต่างจากสูตรแรกโดยจะคิดค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่ายด้วย อย่างเช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นต้น อาจจะดูเหมือนน้อย แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว วิธีคิดให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ สูตรการคำนวณของ Net Rental Yield เป็นดังนี้

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อคอนโดมาในราคา 2,200,000 บาท ปล่อยเช่าในราคา 23,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (23,000 x 10) เท่ากับ 230,000 บาท รวมกับค่าส่วนกลางที่จ่ายให้แก่นิติบุคคลคอนโดเดือนละ 2,400 บาท 12 เดือน เป็น (2,400 x 12) = 28,800 บาท จากนั้นนำมาคิดรวมกัน ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ = (201,200 ÷ 2,200,000) x 100 = 9.15% ต่อปี

Yield คืออะไร และวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ









3. Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate) คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

วิธีนี้จะต่างจากสูตรที่ 1 และ 2 ที่ใช้เงินสดในการซื้อคอนโด เพราะสูตรที่ 3 นี้เป็นการใช้เงินผ่อนในการซื้อคอนโด

วิธีการคิด จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก เหมือนเช่นวิธีการ "Net Rental Yield" แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดของทั้งปีด้วย ในขณะที่ตัวหารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น

เช่น ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง ซึ่งรวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องอำนวยสะดวกต่างๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริงๆ จะนำมาคำนวณด้วย สูตรการคำนวณของ Cash on Cash Rental Yield เป็นดังนี้

{ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อคอนโดทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ยกตัวอย่าง
ผู้ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในอัตราค่าเช่า 23,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี (23,000 x 10) = 230,000 บาท

มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,400 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,400 x 12) = 28,800 บาท และผู้ลงทุนจะต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 14,000 บาท

ทั้งปีเป็นจำนวนเงินเท่ากับ (14,000 x 12) = 168,000 บาท

ในการซื้อคอนโดห้องนี้มีค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 260,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่างๆ รวมทั้งหมดเป็น 140,000 บาท

คิดจากค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท

ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี = (201,200 – 168,000) / (8,000 + 260,000 + 140,000) x 100 = 8.14% ต่อปี


Yield คืออะไร และวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
 

สำหรับเกณฑ์การคำนวณ Yield หรือผลตอบแทนการปล่อยเช่า

เฉลี่ยต่อปีต้องไม่ต่ำกว่า 5% ถึงจะคุ้มค่าเหนื่อย ซึ่งเครื่องมือการคำนวณ "Yield" ทั้ง 3 ประเภทนั้น จะมีความแตกต่างกันออกไปตามองค์ประกอบต่างๆ และวิธีการคิด โดยผู้ลงทุนสามารถเลือกเครื่องมือที่เหมาะสม และตรงตามวัตถุประสงค์ของตัวเอง เพื่อคำนวณอัตราผลตอบแทน และความคุ้มค่าของมูลค่าสินทรัพย์นั้นๆ ได้

Yield คืออะไร และเกณฑ์การคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่า



ฝากเช่าคอนโด

ท่านสามารถอ่านบทความดีๆ จากทีมงาน BC เพิ่มเติมได้ที่ : https://www.bkkcitismart.com/บทความ

อ่านเพิ่มเติม