Understanding The Change in Consumer Market Thailand Agent Summit 2019
ไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยและคาเรคเตอร์ของแต่ละทำเล

10th July 2019 @ SF World Cinema CentralWorld, Pathum Wan, Bangkok, Thailand

Seminar event by DD Property Thailand

อัพเดทเพิ่มเติมความรู้เกี่ยวกับการเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคตของอสังหาฯในประเทศไทย ในหัวข้อ เข้าใจถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคต่อสภาพตลาด ณ ปัจจุบัน โดย คุณขยล ตันติชาติวัฒน์ Managing Director Bangkok Citismart 

ผู้บริโภคหรือการเป็นเจ้าของคอนโดตามที่ BC ได้วิเคราะห์จากไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยและคาเรคเตอร์ของแต่ละทำเลนั้น สามารถแบ่งออกเป็น 7 ทำเลหลัก ประกอบไปด้วย โซนสุขุมวิท,โซนเพลินจิต-ชิดลม, โซนอโศก-รัชดา-พระราม9, โซนพหลฯ-ลาดพร้าว, โซนพญาไท-ราชเทวี, โซนสีลม-สาทร และโซนริมน้ำ 

โดยปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อกลุ่มผู้บริโภคในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่สำคัญหลักที่ทราบกันอยู่แล้ว คือ หลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาผบว่ายอดจดทะเบียนโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น สอดคล้องกับการขอสินเชื่อจากธนาคารในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือคอนโดมิเนี่ยมที่มีสัญญาสินเชื่อที่ 2 และที่ 3 เพิ่มขึ้นมา ซึ่งอนุมานได้ว่าส่วนหนึงในนี้เป็นการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดเพื่อทำการลงทุนในการปล่อยเช่าระยะยาว

ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงจากปัจจัยภายในที่เกิดจากส่วนของผู้บริโภคเองนั้นเป็นส่วนของ Family Size ในการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปจากเดิมที่อยู่อาศัยเป็นครอบครัวขนาดกลาง พ่อ แม่ ลูก มาเป็นครอบครัวเล็กอยู่กัน 2 คน หรืออยู่อาศัยคนเดียว ส่งผลต่อขนาดห้องคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นใหม่ ไม่ว่าจะเป็นสัดส่วนยูนิตในโครงการที่มีขนาดสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอนมากขึ้น มาถึงขนาดของห้องที่กระชับในส่วนของพื้นที่ใช้สอย เพื่อให้ตอบโจทย์ในการอยู่อาศัยของกลุ่มคนในปัจจุบัน

โดยแต่ละกลุ่มช่วงวัยของคนในปัจจุบันก็ส่งผลต่อการเลือกโครงการคอนโดมิเนี่ยมเช่นกัน เกิดจากปัจจัยทางด้านราคา ที่ส่งผลต่อมาจากงบประมาณที่มี, พื้นที่ส่วนกลางที่ต้องการ, ฟังก์ชั่นการใช้งานภายในห้อง ซึ่งทาง Bangkok Citismart จะแบ่งกลุ่มลูกค้าออกเป็น 3 กลุ่มหลัก คือ Millennials, Generation X และ Baby Boomer

1. Millennials (21-40 Years Old)
2. Generation X (41-50 Years Old)
3. Baby Boomer (51-60 Years Old)

Millennials : Independence, Lifestyle, Space

Condominium Main Class - Upper Class Segment
(<80,000 - 100,000 Thb./Sq.m.)

ในกลุ่มช่วงอายุนี้สามารถแบ่งออกเป็น Young Millennials 21-30 yrs. และ Old Millennials 31-40 yrs. ทั้งสองกลุ่มนี้ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองและต้องการความเป็นส่วนตัวเป็นอันดับแรก โดยคำนึงถึงทำเลที่ใกล้กับสถานที่ที่ตัวเองคุ้นเคยและอยู่ในชีวิตประจำวันมากที่สุด ซึ่งเทรนด์การอยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับการใช้พื้นที่ Co-working Space มากกว่า 77% รวมถึงการมีฟังก์ชั่น Smart Home ภาพในโครงการ

ยกตัวอย่างโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่ม Millennials เช่น Aspire Asoke Ratchada เนื่องจากเป็นทำเลกลางเมืองที่ใกล้กับ New CBD อโศก - พระราม 9 เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน ภายในโครงการมีพื้นที่ส่วนกลางที่เป็น Co-working Space อยู่มาก และขนาดห้องเป็นรูปแบบห้องสตูดิโอ ที่ครบทุกฟังก์ชั่นการใช้งาน มีช่วงราคาอยู่ใน Upper Class Segment  ไม่เกิน 100,000 Thb./Sq.m.

Generation x : Settled, Family, Privacy

Condominium High Class - Luxury Segment
(100,000 - 200,000 Thb./Sq.m.)

ในกลุ่มช่วงอายุนี้ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเช่นกัน แต่เพิ่มความเป็นบ้านหลังที่สองเพื่อการอยู่อาศัยในช่วง Retirement หรือลูกหลานของตัวเอง โดยทำเลที่คำนึงถึงจะเป็นทำเลที่มีการเดินทางที่สะดวก คุ้นเคยและอยู่ในชีวิตประจำวันในสัดส่วนที่เท่าๆกัน แต่อาจจะไม่ต้องการมี Co-working space มาก หรือฟังก์ชั่น Smart Home มากเท่ากับกลุ่ม Millennials หากแต่มีเผื่อไว้เพื่อใช้งานในบางโอกาส รวมถึงมีพื้นที่ Relax แบบเป็นธรรมชาติมากขึ้น

ยกตัวอย่างโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่ม Generation X เช่น Life One Wirelss เนื่องจากเป็นทำเลหรูกลางเมืองที่มีชื่อเสียงมาหลายยุคสมัย ภายในโครงการมีพื้นที่ส่วนกลางที่เป็น Co-working Space พอประมาณ แต่ให้พื้นที่ส่วนกลางประเภทอื่นๆ มาให้อย่างจุใจ โดยเฉพาะพื้นที่สีเขียวที่เป็นสวน รวมถึงการมีขนาดห้องที่หลากหลาย มีขนาดห้อง 2 ห้องนอนที่สามารถเข้าอยู่อาศัยเป็นครอบครัวขนาดเล็กได้ ซึ่งโครงการมีช่วงราคาอยู่ใน Luxury Segment  ไม่เกิน 200,000 Thb./Sq.m.

Baby Boomer : Peaceful, Leisure, Remarkable

Condominium Super Luxury - Ultra Luxury
(200,000 - >300,000 Thb./Sq.m.)

ในกลุ่มช่วงอายุนี้ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง เป็นบ้านหลังที่สองเพื่อการอยู่อาศัยในช่วง Retirement หรือลูกหลานของตัวเองเช่นกัน โดยคำนึงถึงเรื่องการเดินทางเป็นหลัก รวมถึงต้องการโครงการที่ใกล้กับสวนเพื่อออกกำลังกาย หรือเป็นแหล่งพบปะของกลุ่มช่วงวัยตัวเองมากกว่าช่วงอายุอื่นๆ แต่อาจจะไม่ต้องการมี Co-working space มาก หรือฟังก์ชั่น Smart Home มากเท่ากับกลุ่ม Millennials หากแต่มีเผื่อไว้เพื่อใช้งานในบางโอกาสเช่นกัน

ยกตัวอย่างโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่ม Baby Boomer เช่น The Address Siam-Ratchathewi เนื่องจากเป็นทำเลหรูกลางเมืองและใกล้กับสถาบันการศึกษาชั้นนำหลากหลายแห่ง ภายในโครงการมีการออกแบบที่หรูหรา แต่แผงความทันสมัย มีพื้นที่ส่วนกลางหลากหลายประเภท รวมถึงโครงการมีขนาดห้องที่หลากหลาย ทั้งห้องขนาด 1 ห้องนอน 35 ตารางเมตร ซึ่งเป็นขนาดนิยมสำหรับปล่อยเช่าได้  และมีขนาดห้อง 3 ห้องนอนที่สามารถเข้าอยู่อาศัยเป็นครอบครัวขนาดใหญ่ได้ ซึ่งโครงการมีช่วงราคาอยู่ใน Super Luxury Segment 200,000 Thb./Sq.m. ขึ้นไป

ในปัจจุบันเข้าสู่ยุค Industrial Revolution 4.0 หรือที่เราเข้าใจ คือ ยุคดิจิตอล เป็นยุค Internet of things โดยส่งผลกระทบที่ยิ่งใหญ่ในทุกกลุ่มธุรกิจ ซึ่งจะเห็นได้จาก 10 อันดับบริษัทระดับโลกที่ใหญ่ที่สุดเมื่อเทียบจาก Market Cap ณ Q2-2019 พบว่าเกินกว่าครึ่งหนึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวกับธุรกิจเทคโนโลยีและดิจิตอล โดยอันดับ 1 คือ Microsoft, อันดับ 2 คือ Amazon และ อันดับ 3 คือ Apple

หากกลับไปดูข้อมูลย้อนหลังไปจนถึงปี ค.ศ. 2000 พบว่า Market Value ได้มีการเปลี่ยนแปลงจากธุรกิจอุปโภคบริโภคชื่อดัง Coca Cola ก็ถูกแซงไปในปี ค.ศ. 2013 โดยธุรกิจที่เกี่ยวกับเทคโนโลยีทั้งหมดจนในปีล่าสุด ค.ศ. 2018 ใน 4 อันดับแรก คือ Apple, Google, Amazon และ Microsoft

เครดิต : รวบรวมโดย Techsauce

โดยในไทยเองนั้นมีบริษัท E-Commerce หรือธุรกิจที่เป็นออนไลน์ก็ไม่น้อยหน้า สามารถแบ่ง Sector เป็น 4 กลุ่มที่คนส่วนใหญ่เข้าถึงมากที่สุด คือ Social Media, Payment & E-Wallet, Logistic ที่เราคุ้นเคยกัน เช่น Grab, Line man และ Lalamove และสุดท้ายคือ กลุ่ม B2C ที่แบ่งประเภทออกไปตามกลุ่มธุรกิจอีกที เช่น กลุ่มการท่องเที่ยวที่เป็น OTA เช่น Agoda, Booking.com

 ในอดีตการตลาดโดยทั่วไปเข้าถึงผู้บริโภคโดย Mass Marketing ใช้สื่อออฟไลน์เป็นส่วนใหญ่ เช่น การติดตั้งป้ายบิลบอร์ดตามเส้นทางเข้าสู่โครงการ หรือหน้าโครงการ เพื่อเรียนเชิญให้ลูกค้าเข้าไปชมโครงการจริง ซึ่งบางโครงการในอดีตจะเป็นโครงการสร้างเสร็จก่อนขาย ลูกค้าก็จะได้เห็นโครงการจริง

ขณะที่ปัจจุบันมีความเป็นดิจิตอลมากขึ้น และใช้สื่อที่หลากหลายร่วมกันระหว่างออนไลน์และออฟ์ไลน์ ซึ่งส่วนใหญ่เริ่มต้นด้วยออนไลน์ที่เกิดจากโซเชียลมีเดีย, การรีวิวโครงการ และการสืบค้นข้อมูลด้วยตัวเองจากเว็บไซต์ต่างๆ เพื่อทำการเปรียบเทียบโครงการได้ด้วยตนเองในมิติของทำเล, โครงการ และราคา เมื่อได้โครงการที่ตรงใจแล้วก็จะเข้าไปเยี่ยมชม Sale Gallery ของโครงการ

ซึ่งตาม Customer Journey หรือ ทฤษฎีในการเข้าใจลูกค้า เพื่อโน้มน้าวพฤติกรรมการบริโภคของลูกค้าได้ถูกช่วงเวลาและถูกวิธีมีอยู่ 5 ช่วง ซึ่งในพฤติกรรมเหล่านี้จะมีช่วงในการตัดสินใจก่อนที่จะเข้าสู่ช่วงการซื้อ การตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯนั้นมีความซับซ้อนสูงมากที่สุด เนื่องจากโครงการมีส่วนสำคัญในการตัดสินใจมากที่สุด แต่ด้วยการใช้สื่อที่หลากหลายและมีความเป็นยุคเทคโนโลยีดิจิตอลในปัจจุบันที่มากขึ้นนั้นทำให้ Online Touchpoints มีส่วนสำคัญในการสินใจและเลือกซื้อผลิตภัณฑ์อสังหาฯมากเป็นอันดับต้นๆ อย่างที่เราเห็นกันเป็นประจำ คือ Online Review และ Media Ads

หากดูผลการวิจัยในส่วนของ Media Channels ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแบ่งตามกลุ่มช่วงอายุแล้วนั้นก็สอดคล้องกับ Online Touchpoints ที่มีอันดับ 1 เป็น Online Review และ Social Media เช่นกัน

 
ดังนั้นการพัฒนาให้ทันยุคสมัยใยช่วง Industrial Revolution 4.0 ที่มีเรื่องของ Big Data, AI, Cloud, Internet of Things และ Virtual Reality เป็นสำคัญนั้น การเปลี่ยนแปลงให้ธุรกิจมีความทันสมัยเข้าสู่ยุคดิจิตอลมากที่สุดนั้น Intelligence Marketing จึงเป็นส่วนสำคัญเป็นอย่างมาก

การเปลี่ยนแปลงทางด้านดิจิตอลนี้ส่งผลต่อ Customer Trends ที่แบ่งเป็นเรื่องหลัก คือ

1. More Unique ไม่จำเป็นต้อง Perfectionist ในแบบที่คนอื่นๆ ยอมรับ และมีความเป็นตัวของตัวเองสูง
2. Trusted & Privacy ให้ความสำคัญเกี่ยวกับข้อมูลของตัวเอง
3. Realize Connection ให้ความสำคัญกับคนหรือประสบการณ์ที่อยู่ตรงหน้าในปัจจุบัน เชื่อมโยงทุกอย่างเข้าด้วยกัน

สอดคล้องกันกับกลุ่มลูกค้า 3 กลุ่มหลักที่กล่าวมาข้างต้น คือ Millennials, Generation X และ Baby Boomer โดยทั้ง 3 กลุ่มช่วงวัยนี้จะมี Touchpoints ที่ต่างกัน ดังต่อไปนี้

Millennials (21-40 Years Old)

กลุ่มนี้จะให้ความสำคัญในการสื่อสารโดยการใช้ Social Media และการแชทมากที่สุดและใช้สมาร์ทโฟนกับเทบเลตเป็นอุปกรณ์สื่อสาร ทำให้ในช่วงของการเลือกผลิตภัณฑ์นั้นมี Influencer Review เข้ามามีอิทธิพลต่อการเลือกซื้อ รวมถึงเป็นกลุ่มวัยที่ต้องการความรวดเร็วและช่องทางที่สะดวบสบายในการเข้าถึงทำให้ Online Booking หรือ VR Room เข้ามาตอบโจทย์กลุ่ม Millennials นี้ โดย Property Consulatancy อาจจะเข้ามามีส่วนร่วมในขั้นตอนบริการหลังการซื้อขาย

Generation X (41-50 Years Old)

กลุ่มนี้จะให้ความสำคัญในการสื่อสารผ่านการแชทและการส่งอีเมล์ เนืื่องจากส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มผู้บริหารมักมีพฤติกรรมการทำงานอยู่บนโต๊ะ ห้องประชุม จึงใช้คอมพิวเตอร์และสมาร์ทโฟนเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งการใช้ Social Media Ads เข้ามามีส่วนสำคัญในการทำการตลาด เพื่อให้คนกลุ่มนี้กดไลค์ กดแชร์ referral เพื่อบอกต่อกันในกลุ่ม รวมถึงยังมีความทันสมัยควบคู่กับการบริการแบบ Face to face จึงจำเป็นต้องมี Property Consultancy ในการดูแลเรื่องข้อมูลโครงการ และบริการในขั้นตอนการซื้อขาย

Baby Boomer (51-60 Years Old)

กลุ่มนี้จะให้ความสำคัญในการสื่อสารผ่านทางการพูดคุยมากที่สุด ทำให้สื่อกลางในการสื่อสารจะเป็นโทรศัพท์ ซึ่งการใช้ Invitation Card หรือ Invitation Call แจ้งข่าวการเปิดโครงการ หรือเรียนเชิญเข้ามาเป็นแขกคนพิเศษ จะได้รับการตอบรับมากที่สุด เนื่องจากเป็นการสร้างความพิเศษเฉพาะบุคคล และสร้างความประทับในครั้งแรก รวมถึงยังต้องการการบริการแบบ Face to face เป็นอย่างมาก Property Consultancy จึงเป็นส่วนสำคัญในการดูแลเรื่องต่างๆตั้งแต่แรก

คุณสามารถติดตามอ่านบทความ เรื่องราวอสังหาฯเพิ่มเติมได้ที่ www.bkkcitismart.com