รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก จุดตัด 3 รถไฟฟ้า “ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี” 17 สถานี ดันราคาที่ดินทะยาน 9.6 แสน/ตารางวาสำหรับความคืบหน้าการก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ - มีนบุรี) ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2564 ภาพรวมอยู่ที่ 88.46% โดยมีเส้นทางตั้งต้นที่ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ย่านรัชดาฯ ไปสิ้นสุดที่สุวินทวงศ์ จึงมีชื่อเรียกอีกอย่างว่า “สายสีส้มตะวันออก”
โดย
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน AREA - เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า รถไฟฟ้าสายสีส้มถือเป็นเส้นทางที่ดีมากที่สุดสายหนึ่งเพราะวิ่งเข้าเมืองโดยตรง ทำให้มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นมาก และทำให้เมืองขยายไปทางตะวันออกยิ่งขึ้น
อัปเดตความคืบหน้า 17 สถานี
รายละเอียดคืบหน้าการก่อสร้าง ทาง “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” ระบุ ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2564 มีความก้าวหน้ารายสถานี ดังนี้
- สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เสร็จแล้ว 99.83%
- สถานี รฟม. เสร็จแล้ว 99.11%
- สถานีวัดพระราม ๙ (ประดิษฐ์มนูธรรม) เสร็จแล้ว 99.53%
- สถานีรามคำแหง 12 เสร็จแล้ว 88.76%
- สถานีรามคำแหง เสร็จแล้ว 90.87%
- สถานี กกท. เสร็จแล้ว 91.52%
- สถานีรามคำแหง 34 (หัวหมาก) เสร็จแล้ว 88.29%
- สถานีแยกลำสาลี เสร็จแล้ว 74.86%
- สถานีศรีบูรพา เสร็จแล้ว 76.68%
- สถานีคลองบ้านม้า เสร็จแล้ว 80.05%
- สถานีสัมมากร เสร็จแล้ว 58.19%
- สถานีน้อมเกล้า เสร็จแล้ว 71.79%
- สถานีราษฎร์พัฒนา เสร็จแล้ว 56.80%
- สถานีมีนพัฒนา เสร็จแล้ว 69.33%
- สถานีเคหะรามคำแหง เสร็จแล้ว 76.03%
- สถานีมีนบุรี เสร็จแล้ว 64.96%
- สถานีแยกร่มเกล้า (สุวินทวงศ์) เสร็จแล้ว 73.34%
ขณะที่ความก้าวหน้างานโครงสร้างศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าอยู่ที่ 97.49% และงานโครงสร้างอาคารจอดแล้วจรอยู่ที่ 30.67% คาดว่าภายในปี 2565 จะก่อสร้างแล้วเสร็จได้ทั้งหมดและเปิดการเดินรถได้
ทั้งนี้ AREA ประเมินว่าตลอดแนวเส้นทางสีส้มตะวันออกมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2564 ทั้งหมด 2,954 หน่วย รวมมูลค่า 7,990 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 2.705 ล้านบาท
ภายใต้สถานการณ์โควิดทำให้ยอดขายยังค่อนข้างน้อยอยู่ที่ 910 หน่วย เท่ากับรอขาย 2,044 หน่วย ถือว่าไม่คึกคักมากนัก และการขายค่อนข้างชะลอตัว โดยส่วนมากเป็นห้องชุด ราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 2,180 หน่วย กับห้องชุด ราคา 3-5 ล้านบาท อีก 774 หน่วย สำหรับสินค้าบ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการเปิดตัวไม่เกิน 40 หน่วย
ห้องชุด
สำหรับหน่วยสะสมในแนวเส้นทางสีส้มตะวันออก AREA ประเมินว่ามีหน่วยรอขาย 13,356 หน่วย ภาพรวมซัพพลายทั้งหมด 30% มูลค่าสินค้ารอขายสะสม 65,936 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.350 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั่วไปในเขตกรุงเทพฯ - ปริมณฑล
สินค้าส่วนใหญ่เป็นห้องชุดมากถึง 83% จากยอดการพัฒนาสะสมรวมกัน 44,986 หน่วย พบว่าเป็นห้องชุดถึง 37,390 หน่วย กลุ่มใหญ่ที่สุด ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 13,662 หน่วย สัดส่วน 37% รองลงมา ราคา 3-5 ล้านบาท 8,707 หน่วย และราคา 1-2 ล้านบาท 8,267 หน่วย ขณะที่ห้องชุดรอการขายโดยเฉลี่ยมีเพียง 22-31%
ขณะเดียวกัน ห้องชุดราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 240 หน่วย เหลือขาย 194 หน่วย มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 45 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่เป็นส่วนน้อยแต่มีมูลค่าสูงมาก
โครงการบ้านแนวราบ
ถัดมาคือ บ้านเดี่ยว มีการขายสัดส่วน 8% โดยมีหน่วยสะสม 3,772 หน่วย ขายไปแล้ว 2,347 หน่วย เหลือขาย 1,425 หน่วย สัดส่วน 38%
ข้อสังเกตบ้านเดี่ยวมีราคารวมค่อนข้างสูง 40,838 ล้านบาท ขายไปแล้ว 24,681 ล้านบาท รอขาย 16,158 ล้านบาท เฉลี่ยราคาหน่วยละ 10.827 ล้านบาท โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 5-10 ล้านบาท
และทาวน์เฮาส์ มีหน่วยสะสม 3,053 หน่วย สัดส่วน 7% ของภาพรวม มียอดขายไปแล้ว 2,152 หน่วย เหลือขาย 901 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเหลือขาย 30%
โดยทาวน์เฮาส์มีมูลค่ารวมกัน 13,949 ล้านบาท ขายไปแล้ว 9,771 ล้านบาท เหลือขาย 4,176 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.569 ล้านบาท โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดพัฒนาในราคา 3-5 ล้านบาท กับราคา 5-10 ล้านบาท
ที่ดินแพงสุดวาละ 9.6 แสน
ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก AREA ศึกษาแล้วพบว่าราคาที่ดินตามราคาตลาดที่แพงที่สุดอยู่ที่ “สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย” อยู่ที่ตารางวาละ 960,000 บาท เพิ่มขึ้น 6% จากปี 2563 เหตุผลเพราะเป็นโซนที่มีการพัฒนาอสังหาฯ อย่างเข้มข้นอยู่แล้วราคาจึงสูงมากเมื่อเทียบกับสถานีอื่น ๆ
ในเวลาเดียวกัน สายสีส้มตะวันออกทำให้ราคาที่ดินตามริมถนนพระราม 9 เพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก เพราะมีการปรับเปลี่ยนเส้นทางให้ผ่านถนนสายนี้โดย สถานี รฟม. กับ สถานีประดิษฐ์มนูธรรม มีราคาตลาดค่อนข้างสูงที่ 550,000 บาท/ตารางวา เพิ่มขึ้น 13% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา
“ในอนาคตถนนพระราม 9 จะมีศักยภาพรุดหน้าตามถนนรัชดาภิเษกช่วงอโศก-ห้วยขวาง เพราะการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก”สำหรับทำเลถนนรามคำแหงช่วงต้นถึงแยกลำสาลี 5 สถานี มีราคาใกล้เคียงกันประกอบด้วย สถานีรามคำแหง 12, สถานีรามคำแหง, สถานี กกท., สถานีหัวหมาก และสถานีลำสาลี โดยมีราคาตารางวาละ 350,000 บาท เพิ่มขึ้น 11% จากปี 2563
ข้อสังเกตคือ สายสีส้มตะวันออกทำให้การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ตามแนวถนนรามคำแหงเติบโตขึ้นเป็นอย่างมากที่ดินชานเมืองแตะ 1.4 - 2.2 แสน/ตร.ว.
ส่วนในช่วง 3 สถานีขอบเมืองอย่าง สถานีศรีบูรพา-สถานีคลองบ้านม้า-สถานีสัมมากร มีราคาที่ดินตารางวาละ 220,000 บาท
ในช่วงถัดไป 4 สถานี ได้แก่ สถานีน้อมเกล้า-สถานีราษฎร์พัฒนา-สถานีมีนพัฒนา-สถานีเคหะรามคำแหง ราคาที่ดินตามตลาดเกาะกลุ่มอยู่ที่ 150,000-160,000 บาท/ตารางวา
ต้องจับตา 2 สถานีปลายทาง เริ่มจาก สถานีมีนบุรี ซึ่งเป็นช่วงใจกลางความเจริญในเขตมีนบุรี มีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 180,000 บาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 11%
ส่วน สถานีสุวินทวงศ์ (แยกร่มเกล้า) แม้ยังมีราคาต่ำกว่าอยู่ที่ตารางวาละ 140,000 บาท แต่ก็มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างสูงที่ 11% เช่นกัน
“ในอนาคตรัฐบาลควรแก้ไขผังเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกให้สามารถก่อสร้างอาคารชุดได้มากขึ้น โดยอาจให้มีสัดส่วนของพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR-floor area ratio ถึง 10 : 1 ในบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าในรัศมี 500-1,000 เมตร” ข้อเสนอแนะจาก “ดร.โสภณ”
ที่มา ประชาชาติธุรกิจ
