Main Point
Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนอสังหาฯ ได้รับจากการปล่อยเช่าทรัพย์สิน ส่วน Yield Guarantee คือ การที่ผู้ประกอบการการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์และระยะเวลาที่แน่นอน เช่น 7% ต่อปี นาน 3-5 ปี เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน
ระดับ Yield การปล่อยเช่าที่คุ้มค่า สำหรับคอนโดมิเนียมควรอยู่ที่ประมาณ 4-6% บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ 3-5% ส่วนอาคารพาณิชย์ 6-8% ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ ร่วมด้วย เช่น ทำเล ราคาซื้ออสังหาฯ อัตราการเช่าที่สม่ำเสมอ หรือสภาพเศรษฐกิจ
ปัจจุบันการลงทุนอสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมสูงก็คือการปล่อยเช่า เพราะช่วยสร้างรายได้สม่ำเสมอและมีโอกาสเพิ่มมูลค่าในอนาคต โดยหนึ่งสิ่งสำคัญที่คนปล่อยเช่าต้องรู้จักคือ Yield ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่ใช้ประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนได้ดี Bangkok CitiSmart จะพามาทำความเข้าใจกับ Yield เพื่อให้นักลงทุนยุคใหม่ตัดสินใจได้อย่างรอบคอบยิ่งขึ้น
Yield คืออะไร? สำคัญอย่างไรในการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ?
หลาย ๆ คนที่อยู่ในวงการลงทุนอสังหาฯ ต้องคุ้นเคยกับคำว่า Yield ซึ่งหมายถึง อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนให้เช่าอสังหาฯ หรือพูดง่าย ๆ Yield ก็คือ เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่าต่อปี โดยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ Rental Yield และ Yield Guarantee เป็นเหมือนตัวชี้วัดผลตอบแทนให้นักลงทุนประเมินความคุ้มค่า วางแผนการเงิน และตัดสินใจลงทุนได้แม่นยำขึ้น
Rental Yield หมายถึงอะไร คิดอย่างไร?
Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนอสังหาฯ ได้รับจากการปล่อยเช่าทรัพย์สิน โดยแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ Gross Rental Yield, Net Rental Yield และ Cash-on-Cash Rental Yield ซึ่งช่วยให้นักลงทุนเห็นภาพรวมว่าทรัพย์สินที่ถืออยู่นั้นสร้างรายได้คุ้มค่ามากน้อยแค่ไหน
1. Gross Rental Yield
Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่าเบื้องต้น โดยไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ เพื่อประเมินภาพรวมรายได้ค่าเช่าเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินเบื้องต้นอย่างรวดเร็ว
สูตร Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี/ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ตัวอย่างการคำนวณ นาย A ซื้อคอนโดมาในราคา 2,500,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 12,000 บาท สัญญา 12 เดือน แปลว่าค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี คือ 12,000 x 12 = 144,000 บาท
ดังนั้น Gross Rental Yield = (144,000/2,500,000) x 100 = 5.76% ต่อปี
2. Net Rental Yield
Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่าสุทธิ โดยมีการนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ มาหักลบร่วมด้วย เช่น ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า เพื่อหาผลตอบแทนสุทธิที่จะได้รับต่อปี
สูตร Net Rental Yield = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี) / ราคาอสังหาริมทรัพย์] x 100
ตัวอย่างการคำนวณ นาย B ซื้อบ้านมาในราคา 3,500,0000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 บาท สัญญา 12 เดือน และมีค่าส่วนกลางเดือนละ 3,000 บาท
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี คือ 30,000 x 12 = 360,000 บาท
ค่าใช้จ่ายตลอดปี คือ 3,000 x 12 = 36,000 บาท
ดังนั้น Net Rental Yield = [(360,000 - 36,000) / 3,500,000] x 100 = 9.25% ต่อปี
3. Cash on Cash Rental Yield
Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่า โดยคำนวณจากเงินสดที่ได้รับและจ่ายไปในเวลา 1 ปี สำหรับนักลงทุนที่กู้ซื้ออสังหาฯ มาเพื่อปล่อยเช่า และคาดหวังว่าจะได้ค่าเช่าสูงกว่าค่างวดที่ต้องผ่อนต่อเดือน
สูตร Cash on Cash Rental Yield = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี - เงินผ่อนตลอดปี) / เงินที่ลงทุนไปแล้ว] x 100
ตัวอย่างการคำนวณ นาย C ซื้อคอนโดมาในราคา 3,500,000 บาท โดยชำระค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ไปแล้ว 1,500,000 บาท จ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 2,000 บาท ต้องผ่อนกับธนาคารเดือนละ 15,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท สัญญา 12 เดือน
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี = 20,000 x 12 = 240,000 บาท
ค่าใช้จ่ายตลอดปี = 2,000 x 12 = 24,000 บาท
เงินผ่อนตลอดปี = 15,000 x 12 = 180,000 บาท
ดังนั้น Cash on Cash Rental Yield = [(240,000 - 24,000 - 180,000) / 1,500,000] x 100 = 2.4% ต่อปี
Yield Guarantee หมายถึงอะไร?
Yield Guarantee คือ การที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์และระยะเวลาที่แน่นอนให้นักลงทุน เช่น 7% ต่อปี นาน 3-5 ปี เพื่อสร้างความมั่นใจว่านักลงทุนจะได้รับรายได้ที่แน่นอนในช่วงแรกของการลงทุน โดยส่วนใหญ่อสังหาริมทรัพย์ที่มี Yield Guarantee มักอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงอยู่ตลอด เช่น เมืองท่องเที่ยว แหล่งงานที่มีชาวต่างชาติจำนวนมาก
Yield ผลตอบแทนการปล่อยเช่าควรอยู่ที่ระดับเท่าไรถึงคุ้มค่า?
ระดับ Yield ผลตอบแทนการปล่อยเช่าที่คุ้มค่า แตกต่างไปตามประเภทอสังหาฯ เช่น
คอนโดมิเนียม: ระดับ Yield ควรอยู่ที่ประมาณ 4-6% ต่อปี
บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์: ระดับ Yield ควรอยู่ที่ประมาณ 3-5% ต่อปี
อาคารพาณิชย์: มักได้ Yield สูงกว่า โดยอยู่ประมาณ 6-8% ต่อปี
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ ร่วมด้วย เช่น ทำเล ความต้องการเช่า อัตราการเช่าที่สม่ำเสมอ ความเสี่ยง หรือสภาพเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อ Yield ในการลงทุนอสังหาฯ มีอะไรบ้าง?
ทำเลที่ตั้ง อสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพที่มีความต้องการสูงอย่างต่อเนื่อง เช่น ใกล้ รถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมถึงใกล้แหล่งออฟฟิศ มหาวิทยาลัย ศูนย์การค้า ก็มีโอกาสปล่อยเช่าในราคาสูง และระดับ Yield สูงตาม
ฟังก์ชันห้อง ทั้งขนาด การออกแบบ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ หรือมีจุดขายโดดเด่น เช่น วิวสวย ตกแต่งพร้อมอยู่ มักมีความได้เปรียบและดึงดูดใจผู้เช่าได้มากกว่า
ราคาซื้ออสังหาฯ หากราคาซื้อยิ่งสูง Yield ยิ่งลดลง แต่หากซื้ออสังหาฯ มาในราคาถูก และได้ค่าเช่าสูงต่อเนื่อง ระดับ Yield ก็จะสูงขึ้นเช่นกัน
อัตราการปล่อยเช่า หากหาผู้เช่าได้อย่างต่อเนื่อง Yield ก็จะสูง อย่างคอนโดที่มีชื่อเสียง ทำเลดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ จะช่วยเพิ่มโอกาสให้มีผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอ
ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการถือครอง เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงซ่อมแซม หากยิ่งค่าใช้จ่ายสูง ก็จะส่งผลต่อระดับของ Yield ที่ลดลง
สภาพเศรษฐกิจและทิศทางตลาด หากเศรษฐกิจดี ความต้องการเช่ามักเพิ่มขึ้น และได้ค่าเช่าเพิ่มตาม แต่ถ้าเศรษฐกิจชะลอตัว อาจทำให้ระดับ Yield ลดลง
คำถามน่ารู้เกี่ยวกับการคำนวณ Yield
Yield กับ Capital Gain ต่างกันอย่างไร?
Yield คือ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เพื่อเน้นการสร้างรายได้ประจำ ส่วน Capital Gain เป็นกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อกับราคาขาย เช่น ซื้อคอนโดมาในราคา 1 ล้านบาท ขายต่อได้ 1.5 ล้านบาท เน้นการเติบโตของมูลค่าในระยะยาว
กำหนด Yield ค่าเช่าอสังหาได้เองหรือไม่?
การกำหนด Yield ควรตั้งราคาค่าเช่าให้สอดคล้องกับระดับราคาตลาดและความต้องการของผู้เช่า เพื่อให้สามารถปล่อยเช่าได้จริง และเหมาะสมกับทำเล สภาพห้อง การแข่งขันในพื้นที่ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่เหมาะสม
เลือกอสังหาอย่างไรให้ปล่อยเช่าได้ Yield สูง?
อสังหาฯ ที่ให้ Yield สูง มักตั้งอยู่บนทำเลใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน มหาวิทยาลัย ในโซนที่มีความต้องการเช่าสูงต่อเนื่อง ควรพิจารณาค่าเช่าให้คุ้มค่ากับต้นทุนซื้อ เลือกโครงการที่มีการจัดการดี สภาพห้องน่าอยู่ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ
รวมคอนโดน่าอยู่และน่าลงทุน จาก Bangkok CitiSmart ตามอ่านต่อได้ที่
เลือกโครงการบ้านและคอนโดให้ตรงใจ ต้องที่ Bangkok CitiSmart
หากคุณกำลังมองหาโครงการบ้านและคอนโดทั้งมือหนึ่งและมือสอง ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ให้ Bangkok CitiSmart บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ด้วยทีมงานมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยคุณเลือกสรรทำเลที่มีศักยภาพ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า พร้อมทั้งให้คำแนะนำและดูแลการลงทุน เช่า หรือขายทรัพย์สินได้อย่างมืออาชีพ เพื่อให้ลูกค้าลงทุนได้อย่างมั่นใจในอนาคต
ปรึกษารายละเอียดกับเจ้าหน้าที่ คลิก!
สอบถามรายละเอียดข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่
📱 โทร: 02-661-8999
💬 Line Official:@bangkokcitismart
ค้นหาคอนโดบนทำเลอื่น ๆ เพิ่มเติมได้ที่
📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดติดรถไฟฟ้า
📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดใกล้มหาลัย
📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดสุขุมวิท
📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดพระราม 4
📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดพระราม 9
