EIA คืออะไร? ทำไมการสร้างโครงการคอนโดต้องทำรายงาน EIA

Main Point

• EIA หรือ Environmental Impact Assessment คือ การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมจากโครงการ เช่น บ้านจัดสรร คอนโด หรือโรงงาน เพื่อดูว่ามีผลต่อธรรมชาติและชุมชนอย่างไร โดยกฎหมายกำหนดให้โครงการที่เข้าข่ายต้องผ่าน EIA ก่อนจึงจะก่อสร้างได้ 
• โครงการที่ต้องผ่าน EIA คือโครงการขนาดใหญ่ที่อาจกระทบสิ่งแวดล้อมและชุมชน อาทิ บ้านจัดสรรที่เกิน 100 ไร่หรือมากกว่า 500 แปลง คอนโดที่มีพื้นที่ 4,000 ตร.ม.ขึ้นไปหรือเกิน 80 ยูนิต อาคารริมแหล่งน้ำหรือใกล้พื้นที่อนุรักษ์ที่สูงเกิน 23 เมตรหรือมีพื้นที่ 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป และโรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศที่มีห้องพัก 80 ห้องขึ้นไป

โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่มักส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ชุมชน และคุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัยในระยะยาว เพื่อป้องกันและควบคุมผลกระทบเหล่านี้ จึงต้องมีการจัดทำรายงานการประเมินผล  กระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ( Environmental Impact Assessment) หนึ่งในขั้นตอนสำคัญก่อนเริ่มก่อสร้าง Bangkok CitiSmart ขอชวนไปทำความรู้จัก EIA คืออะไร และทำไมการสร้างโครงการต่าง ๆ ต้องทำรายงาน EIA

EIA คืออะไร?

EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment คือ รายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ที่จัดทำขึ้นเพื่อป้องกันไม่ให้โครงการก่อให้เกิดผลเสียต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชน ไม่ว่าจะโครงการบ้านจัดสรร คอนโด อาคารสูง หรือโรงงานอุตสาหกรรม ของทั้งภาครัฐและเอกชน

ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 46 กำหนดว่า โครงการที่เข้าข่ายต้องทำ EIA จะต้องผ่านการพิจารณาและได้รับความเห็นชอบก่อน จึงจะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้ ดังนั้น หากรายงาน EIA ของโครงการไม่ผ่านการอนุมัติ โครงการก็ไม่สามารถเริ่มการก่อสร้างได้ แม้จะมีผู้ซื้อหรือผู้จองบ้านและคอนโดรออยู่ก็ตาม

ประเภทโครงการที่ต้องทํา EIA มีอะไรบ้าง?

ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้กำหนดโครงการที่ต้องทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ออกเป็น 5 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มอาคารและการพัฒนาที่ดิน กลุ่มโครงสร้างพื้นฐานและคมนาคม กลุ่มอุตสาหกรรม กลุ่มเหมืองแร่และพลังงาน และกลุ่มทรัพยากรน้ำและสิ่งแวดล้อมพิเศษ

ลักษณะบ้านและคอนโดที่เข้าข่ายต้องทำ EIA

• โครงการบ้านจัดสรร: ขนาดโครงการใหญ่เกิน 100 ไร่ หรือแบ่งจำนวนเกิน 500 แปลง 

• โครงการคอนโด: คอนโด หอพัก อาคารเช่า หรืออาคารสำหรับอยู่อาศัยหลายครอบครัว หากมีพื้นที่ใช้สอยรวม 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป หรือ เกิน 80 ยูนิตขึ้นไป

• อาคารริมแหล่งน้ำ: ทั้งริมแม่น้ำ ทะเล ทะเลสาบ หรือชายหาด รวมถึงที่ใกล้หรืออยู่ในอุทยานแห่งชาติ หรืออุทยานประวัติศาสตร์ ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมทุกชั้นหรือหนึ่งชั้น ตั้งแต่ 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป

• โรงแรม หรือ สถานที่พักตากอากาศ: มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป

การประเมิน EIA มีกี่ด้าน?

การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA ประกอบด้วย 4 ด้าน คือ ทรัพยากรกายภาพ ทรัพยากรชีวภาพ คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ และคุณค่าต่อคุณภาพชีวิต

• ทรัพยากรกายภาพ: ศึกษาผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับดิน น้ำ อากาศ และเสียง ซึ่งเป็นสภาพแวดล้อมพื้นฐานที่รองรับการดำรงชีวิต เช่น ปัญหามลพิษทางอากาศ การปนเปื้อนน้ำ หรือการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์

• ทรัพยากรชีวภาพ: ประเมินผลกระทบต่อป่าไม้ พืช สัตว์ และระบบนิเวศ หากโครงการรบกวนถิ่นที่อยู่อาศัยหรือทำให้ความหลากหลายทางชีวภาพลดลง ต้องมีมาตรการป้องกันและอนุรักษ์

• คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์: พิจารณาการใช้ที่ดินและทรัพยากรเพื่อกิจกรรมของมนุษย์ เช่น เกษตรกรรม อุตสาหกรรม การท่องเที่ยว หรือการคมนาคม เพื่อดูว่าโครงการจะกระทบต่อการใช้ประโยชน์เดิมหรือไม่

• คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต: ประเมินผลต่อวิถีชีวิต สุขภาพ และความเป็นอยู่ของประชาชน รวมถึงผลต่อเศรษฐกิจ สังคม และวัฒนธรรมในพื้นที่ เพื่อให้การพัฒนาโครงการไม่กระทบคุณภาพชีวิตโดยรวม

เกณฑ์พิจารณา EIA ใหม่ที่ควรติดตามเพิ่มเติม

ล่าสุดมีแผนปรับเกณฑ์ EIA เพิ่มเติม โดยนำปัจจัยการบังแสงแดดและทิศทางลมมาร่วมพิจารณา กำหนดให้อาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรือยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไปต้องทำรายงาน EIA แม้ไม่ใช่โครงการขนาดใหญ่ อีกทั้งยังบังคับให้เปิดรับฟังความคิดเห็นจากทุกครัวเรือนที่อยู่ติดกับโครงการแทนการสุ่มตัวอย่าง

ใครเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดทำรายงาน EIA?

ผู้รับผิดชอบในการจัดทำรายงาน EIA โดยหลักมีอยู่ 3 ส่วน คือ เจ้าของโครงการ บริษัทที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อมที่ได้รับอนุญาตจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) และสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)

1. เจ้าของโครงการ มีหน้าที่ต้องว่าจ้างนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตและขึ้นทะเบียนกับสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)

2. บริษัทที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อมที่ได้รับอนุญาตและขึ้นทะเบียนกับสผ. เป็นผู้จัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แล้วส่งรายงานให้เจ้าของโครงการหรือผู้รับมอบอำนาจนำไปยื่นต่อสผ.และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

3. สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.): ทำหน้าที่ตรวจสอบและเสนอรายงานให้คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผล   กระทบสิ่งแวดล้อม (คชก.) พิจารณาอนุมัติหรือไม่อนุมัติโครงการ

การทำรายงาน EIA มีขั้นตอนอย่างไร?

การทำรายงาน EIA มีขั้นตอนจากเริ่มจ้างบริษัทที่ขึ้นทะเบียนกับสผ. เพื่อจัดทำรายงาน โดยใช้เวลาประมาณ 6 เดือน ในการเก็บข้อมูลและวิเคราะห์ผลกระทบ จากนั้นยื่นรายงานส่งต่อให้สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (สวผ.) หลังทราบผลการพิจารณาแล้วต้องปฏิบัติตาม หาก ผ่าน สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อได้ แต่หาก ไม่ผ่าน จะไม่สามารถก่อสร้างต่อไปได้ และในกรณีที่เริ่มก่อสร้างไปแล้วก็ต้องหยุดทันทีจนกว่าจะได้รับการอนุมัติ

การจัดทำและยื่นขอ EIA ใช้เวลานานเท่าไหร่?

การจัดทำรายงาน EIA โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 6 เดือนในการศึกษาและจัดทำรายงาน จากนั้นเมื่อยื่นเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อาจใช้เวลาเฉลี่ย 3-6 เดือน หรือมากกว่านั้น หากต้องมีการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อมูล ทำให้กระบวนการทั้งหมดตั้งแต่เริ่มทำรายงานจนได้รับผลพิจารณามักใช้เวลารวมประมาณ 8-12 เดือน ก่อนโครงการจะสามารถเดินหน้าก่อสร้างได้

หากโครงการไม่ผ่าน EIA จะเป็นอย่างไร ?

หากโครงการก่อสร้างไม่ผ่านการอนุมัติ EIA เจ้าของโครงการต้องยื่นรายงานใหม่จนกว่าจะผ่าน และหากสุดท้ายไม่ผ่านจริง ๆ จะต้องคืนเงินจองและเงินดาวน์ให้ผู้ซื้อ เพราะไม่สามารถก่อสร้างได้ตามกฎหมาย หากฝ่าฝืนมีโทษปรับทางด้านกฎหมาย

บทลงโทษ: หากมีการก่อสร้างโดยไม่ผ่าน EIA มีโทษปรับสูงสุด 1 ล้านบาท* และปรับรายวันสูงสุด 1 แสนบาท* จนกว่าจะจัดทำรายงานให้ถูกต้อง รวมถึงอาจมีโทษจำคุก โดยเฉพาะกรณีที่โครงการก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างรุนแรง

รวมคำถามน่ารู้เกี่ยวกับ EIA สำหรับผู้ซื้อคอนโด

1. EIA สำคัญกับโครงการคอนโดอย่างไร?

EIA สำคัญกับโครงการคอนโด โดยเฉพาะโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยรวม 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป หรือ เกิน 80 ยูนิต เพราะนอกจากเป็นการดำเนินการตามกฎหมายแล้ว ยังช่วยให้มั่นใจว่าโครงการมีการจัดการด้านจราจร สาธารณูปโภค น้ำเสีย ขยะ เสียง มลพิษ และพื้นที่สีเขียวรอบด้าน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ที่ดีของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว

2. คอนโดต้องผ่าน EIA ก่อนเปิดขายหรือไม่?

โครงการคอนโดสามารถเปิดขายล่วงหน้าได้ แม้ยังไม่ผ่านการอนุมัติ EIA เพราะกฎหมายไม่ได้ห้าม แต่หากสุดท้ายโครงการไม่ผ่านเกณฑ์ จะต้องคืนเงินจองและเงินดาวน์ให้ผู้ซื้อทั้งหมด

3. ตรวจสอบได้อย่างไรว่าคอนโดผ่าน EIA แล้ว?

สามารถตรวจสอบว่าคอนโดผ่าน EIA แล้วหรือไม่จาก เว็บไซต์ศูนย์ข้อมูลการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีฐานข้อมูลรายงาน EIA ของโครงการต่าง ๆ ให้ค้นหาได้สะดวก เพียงกรอกข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

4. หากคอนโดไม่ได้ทำ EIA จะเกิดผลอย่างไร?

หากคอนโดไม่ได้ทำ EIA จะไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ และหากฝ่าฝืนมีโทษปรับสูงสุด 1 ล้านบาท ปรับรายวันไม่เกิน 1 แสนบาทจนกว่าจะจัดทำรายงานให้ถูกต้อง รวมถึงอาจมีโทษจำคุก โดยเฉพาะในกรณีที่ก่อให้เกิดผลกระทบรุนแรงต่อสิ่งแวดล้อม

5. หากโครงการขอ EIA ไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไร?

สำหรับผู้ซื้อ หากพบว่าโครงการขอ EIA ไม่ผ่าน ควรสอบถามทางออกจากโครงการให้ชัดเจนว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อไป และใช้เวลานานเพียงใด หากไม่มีความชัดเจนควรขอคืนเงินจองและเงินดาวน์ทันที ถ้าโครงการไม่ให้ความร่วมมือ ผู้ซื้อสามารถรวมตัวกับผู้ซื้อรายอื่นเพื่อเรียกร้องสิทธิ์ร่วมกัน ผ่านสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) พร้อมลงบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่

รวมข้อควรรู้ก่อนเลือกซื้อคอนโด ฉบับชาว BC ตามอ่านต่อได้ที่ 

• เช็กลิสต์สำคัญ ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดหลังแรก

• คู่มือเลือกทำเลคอนโดน่าลงทุน อยู่เองได้ ให้เช่าก็คุ้มค่า!

• วางแผนเป็นเจ้าของคอนโด ควรซื้อคอนโดใหม่หรือมือสองดี?

• คอนโด High Rise & Low Rise แบบไหนที่ใช่สำหรับคุณมากที่สุด

เลือกโครงการดีไซน์สวย ลงตัวทุกการใช้ชีวิต ต้องที่ Bangkok CitiSmart

หากคุณกำลังมองหาโครงการบ้านและคอนโดที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ให้ Bangkok CitiSmart บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ด้วยทีมงานมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยคุณเลือกสรรทำเลที่มีศักยภาพ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า พร้อมทั้งให้คำแนะนำและดูแลการลงทุน เช่า หรือขายทรัพย์สินได้อย่างมืออาชีพ เพื่อให้ลูกค้าลงทุนได้อย่างมั่นใจในอนาคต

ปรึกษารายละเอียดกับเจ้าหน้าที่ คลิก!

สอบถามรายละเอียดข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 

📱 โทร: 02-661-8999

💬 Line Official:@bangkokcitismart

ค้นหาคอนโดบนทำเลอื่น ๆ เพิ่มเติมได้ที่

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดติดรถไฟฟ้า

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดใกล้มหาลัย

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดสุขุมวิท

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดพระราม 4

📍 รวมประกาศซื้อขายคอนโดพระราม 9