คุณเป็นนักลงทุนคอนโดแบบไหน?
ในการลงทุนคอนโดนั้นแบ่งช่วงของการขายเป็น 2 ช่วงเวลาใหญ่ๆ แบ่งเป็นกลุ่มนักลงทุน 2 กลุ่ม คือ กลุ่ม SPECULATOR หรือ นักเก็งกำไร เป็นการลงุทนช่วงก่อนโอนสิทธิ์ และ กลุ่ม INVESTOR หรือ นักลงทุนหลังโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งทั้งสองช่วงจะทำกำไรต่างกันด้วย ในบทความนี้ Bangkok Citismart จะมาเล่าความต่างของนักลงทุนคอนโดทั้ง 2 กลุ่มนี้ครับ
ลงทุนคอนโดแบบ SPECULATOR
ขอใช้คำว่า Speculator หรือ นักเก็งกำไร แล้วกันครับ เนื่องจากว่าคนกลุ่มนี้จะลงทุนในระยะสั้น เน้นได้กำไรเร็วๆ เข้าไว ออกไว ใช้เวลาในการถือสิทธิไว้ไม่นาน จะซื้อเท่าไหร่ก็ตามแต่ต้องขายได้ในราคาที่สูงกว่า ส่วนใหญ่ใช้การคาดการณ์เรื่องราคาในการตัดสินใจซื้อ ไม่ได้ใช้ปัจจัยในการอยู่อาศัยของตัวเองในการเลือกซื้อเท่าไรนัก และการลงทุนในช่วงนี้เริ่มต้นลงทุนเพียงหลักหมื่นถึงหลักแสนต้นๆ ตามขนาดห้อง ทำให้หลายคนกระโดดเข้ามาเป็นนักเก็งกำไรกันมาก
ช่วงเวลาขายคอนโดสำหรับ SPECULATOR
- ช่วงขายใบจอง
นักเก็งกำไรสามารถทำการขายต่อได้ตั้งแต่ช่วงใบจอง ซึ่งเป็นช่วงระยะเวลาแรกของการซื้อขายคอนโดครับ แต่ช่วงนี้เป็นช่วงที่มีการแข่งขันสูง เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ใช้เงินน้อยที่สุด เพียงแค่ค่าจองหลักหมื่นถึงหลักแสนต้นๆ ตามขนาดห้อง และเป็นช่วงที่สามารถขายต่อแล้วได้กำไรไวที่สุด หากเป็นยูนิต Rare Item ก็จะสามารถบวกกำไรได้มากขึ้น แต่ระวังให้ดี ถ้าคุณบวกราคาสูงกว่าราคาตลาด หรือไม่ได้เป็นยูนิตหรือคอนโดที่น่าสนใจจริงๆ คุณอาจจะพลาดโอกาสการขายช่วงนี้ไป แล้วต้องถือต่อในระยะยาวครับ
- ช่วงขายก่อนโอน/ขายโอนสิทธิ์
ต่อมานักเก็งกำไรก็จะสามารถทำการขายต่อได้ในช่วงที่กำลังผ่อนดาวน์อยู่ หรือขายต่อหลังจากผ่อนดาวน์ไปจนครบแล้วอยู่ในช่วงที่กำลังจะโอน เราเรียกช่วงนี้ว่าเป็นช่วงขายก่อนโอน หรือขายโอนสิทธิ์ เป็นการขายสิทธิ์ให้ผู้ซื้อมายื่นกู้และผ่อนชำระส่วนที่เหลือกับธนาคารต่อไป ในช่วงนี้ก็สามารถบวกราคาได้เช่นกัน คล้ายกับช่วงขายใบจองเลยครับ เพียงแต่ว่าคุณต้องผ่อนดาวน์เป็นงวดๆ ไปก่อน
ผลตอบแทนการขายคอนโดสำหรับ SPECULATOR
สำหรับผลตอบแทนของนักเก็งกำไร หรือ Speculator นั้น ขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้ขายว่าต้องการกำไรที่เท่าไหร่ สามารถตั้งราคาส่วนต่างได้ตามที่ต้องการ หากเป็นยูนิตที่คนอื่นกำลังตามหา เป็นยูนิตสวย Rare Item ก็จะสามารถเก็งกำไรได้สูงมากขึ้น แต่ถ้าบวกราคาสูงไป หรือเป็นยูนิตที่ไม่ได้แย่งกันขนาดนั้น คุณอาจจะพลาดการเก็งกำไรครั้งนี้ไป และขายต่อในราคาต่ำกว่าคุณต้องการ
ลงทุนคอนโดแบบ INVESTOR
นักลงทุนแบบนี้เป็นกลุ่มลงทุนในระยะยาว รับเงินสบายๆ ไม่รีบร้อน จะถือครองสิทธิไปจนถึงคอนโดสร้างเสร็จ และโอนกรรมสิทธิ์ บางคนจะใช้การกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารเพื่อผ่อนชำระเป็นงวดๆ โดยระหว่างนั้นจะทำการปล่อยเช่าไประหว่างการถือครองด้วย หากทำการปล่อยเช่าได้ราคาสูงมากพอก็จะสามารถนำเงินค่าเช่ามาผ่อนชำระกับธนาคารได้ ทำให้นักลงทุน และเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม เช่น คอนโดมีราคาปรับสูงขึ้น หรือ ต้องการเปลี่ยนยูนิตในการปล่อยเช่า นักลงทุนก็จะตัดสินใจขายต่อเพื่อรับกำไรจากส่วนต่างของราคาไป
ช่วงเวลาขายคอนโดสำหรับ INVESTOR
สำหรับช่วงเวลาการขายคอนโดสำหรับกลุ่ม INVESTOR นั้น ขึ้นอยู่กับความพอใจของเจ้าของว่าต้องการถือครองนานเท่าไหร่ มีจุดสังเกตนะครับว่าในการขายคอนโดนั้นมีค่าใช้จ่ายในการขาย เช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรสแตมป์ โดยขึ้นอยู่ปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโด ดังนั้นนักลงทุนจะคำนึงถึงค่าใช้จ่ายนี้เมื่อขายต่อด้วย
ผลตอบแทนการขายคอนโดสำหรับ INVESTOR
สำหรับผลตอบแทนของนักลงทุนสามารถทำกำไรได้อยู่ 2 ส่วน คือ ช่วงปล่อยเช่า เจ้าของจะได้รับค่าเช่าเป็นรายเดือน โดยทั่วไปเจ้าของสามารถคาดการณ์ราคาเช่า ตั้งราคาค่าเช่า หรือเทียบเคียงผลตอบแทนได้จากอัตราส่วนผลการตอบแทน (Rental Yield) ได้ทั้งคอนโดอื่นในย่านเดียวกันหรือเทียบกับย่านโดยรอบ ส่วนช่วงที่สองคือ ช่วงขายต่อ เป็นการขายเมื่อถึงเวลาที่เจ้าของพอใจในการขาย โดยรับผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคา
สรุป
การลงทุนคอนโดในปัจจุบันได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ได้รับผลตอบแทนสูงกว่าการลงทุนแบบอื่น ๆ หากคอนโดหรือยูนิตที่คุณเลือกนั้นเป็นยูนิตที่น่าสนใจและมีความต้องการอยู่อาศัยมาก โดยการลงทุนคอนโดแบ่งเป็น 2 แบบคือ SPECULATOR และ INVESTOR ขึ้นอยู่กับความต่างจากระยะเวลาการทำกำไร และช่วงเวลาของการขายต่อ หากคุณหวังผลตอบแทนในระยะยาว การลงทุนแบบ INVESTOR ที่ได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าด้วย จะเป็นคำตอบสำหรับนักลงทุนคอนโดแบบคุณครับ
