วันที่ 25 มิถุนายน 2563

AREA ชี้ราคาที่ดินพุ่ง เก็งกำไร-รถไฟฟ้าสายใหม่ ดันเทรนด์ปีนี้ขึ้นเฉลี่ย 8%

AREA ชี้ราคาที่ดินพุ่ง เก็งกำไร-รถไฟฟ้าสายใหม่ ดันเทรนด์ปีนี้ขึ้นเฉลี่ย 8%

ราคาที่ดิน.jpg

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่า ผลสำรวจราคาที่ดินล่าสุด ณ สิ้นปี 2562 และแนวโน้มปี 2563 พบว่าราคายังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2560-2563 และสถานการณ์โควิด-19 จะมีภาวะตกต่ำมาก แต่ดัชนีราคาที่ดินที่ 51.6 ในปี 2560 เพิ่มเป็น 66.8 ในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้น 29% เฉลี่ยปีละ 9% จากการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นค่อนข้างสูง และที่ดินประมาณ 1/3 ของทั้งหมด อยู่ในแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินในช่วงปี 2561-2562 จึงเพิ่มขึ้นสูงสุด เฉลี่ยปีละ 14%

ส่วนแนวโน้มปี 2562-2563 คาดว่าราคายังเพิ่มขึ้น และเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8%

ราคาที่ดินที่แพงที่สุด ณ ปัจจุบัน มี 4 ทำเล ได้แก่ สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส โดยราคาที่ดินตกตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2563

คำนวณตารางวาละ 3.3 ล้านบาท เท่ากับตารางเมตรละ 825,000 บาท หรือ ตารางฟุตละ 76,645 บาท หรือตารางเมตรละ 26,613 เหรียญสหรัฐ

แล้วทำไมราคาที่ดินยังสูงขึ้น ทั้งๆ ที่เศรษฐกิจตกต่ำอย่างชัดเจน?

รถไฟฟ้า การมีรถไฟฟ้าทำให้การเดินทางอย่างสะดวกสบายเป็นอย่างมาก แม้ว่าในกรณีเส้นทางตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเกิดภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุด จนในขณะนี้ไม่สามารถที่จะสร้างอาคารชุดใหม่ๆ ได้ แต่ราคาที่ดิน ก็ยังเพิ่มขึ้น เพราะต่างคาดหวังว่าอนาคตน่าจะดีกว่านี้

การเก็งกำไรในที่ดิน ในความเป็นจริง การเรียกขายหรือราคาเสนอขายในท้องตลาดสูงกว่ามูลค่าที่ AREA ประเมินไว้ 10-20% ดังนั้น อิทธิพลของการเก็งกำไรยังมีอยู่สูงมาก ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราวที่อาจไม่ได้ทำให้เกิด “New Normal” ที่แท้จริง

การเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า ดึงดูดให้คนเดินทางเข้าเมืองมากขึ้น แต่ช่วงโควิด-19 ทำให้ศูนย์การค้าในเขตใจกลางเมืองก็ประสบปัญหาตามไปด้วย

บางกรณี มูลค่าที่ดินอาจหายไป 11% แต่เนื่องจากที่ดินมีซัพพลายจำกัด จึงไม่ได้รับผลกระทบมากเท่าช่วงฟองสบู่แตก 2540 ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าเกิดขึ้นเลย

ดร.โสภณ กล่าวด้วยว่า ราคาที่ดิน 3 ล้านบาท/ตารางวา สามารถพัฒนาห้องชุดขายได้ในราคาตารางเมตรละ 400,000 บาทเศษ ในขณะที่ก่อนหน้านี้มีผู้พัฒนาห้องชุดขายในราคา 600,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งน่าจะเป็นราคาสูงเกินจริง

ดังนั้น ราคาที่ดินที่ว่าสูงมากแล้ว ก็ยังต่ำกว่าราคาห้องชุดในใจกลางเมืองที่เคยเรียกขายในราคาสูง และขณะนี้ห้องชุดเหล่านั้นกลับขายได้ในราคาที่ลดลงประมาณ 15%

ที่ดินเพลินจิต-ชิดลม อยู่ในทำเลราคาที่ดินแพงสูงสุด แต่ก็ยังมีคอนโดมิเนียมตารางเมตรละไม่ถึง 200,000 บาท อยู่ไม่กี่โครงการ ซึ่งหนึ่งในนั้นคือโครงการ Life One Wireless (ไลฟ์ วัน ไวเลส) จาก AP คอนโดกลุ่ม Luxury ที่ห่างจากรถไฟฟ้าสถานีเพลินจิต 600 เมตร ใกล้เซ็นทรัลเอ็มบาสซีและโรงแรม Park Hyatt Bangkok หากสนใจสามารถดูยูนิตราคาดีจาก Bangkok Citismart ได้ที่ https://bit.ly/2ViedM7
 
อ่านเพิ่มเติม