ข่าวสาร

วันที่ 15 มีนาคม 2561

หลักคำนวณ อัตราค่าเช่า สำหรับนักลงทุน

 
ก่อนจะปล่อยให้เช่า ประเด็นแรกที่ควรคำนึงคือต้นทุนที่ซื้อคอนโด จึงมีการกำหนดค่าเช่าจากต้นทุนที่ได้มา จากนั้นลองพิจารณาดูว่าราคาค่าเช่าที่คำนวณได้จากต้นทุนที่ซื้อมา เมื่อเทียบกับค่าเช่าตลาดสูงกว่า ต่ำกว่า หรืออยู่ในระดับเดียวกัน
 
 
สูตรการคำนวณหาค่าเช่าห้องจากต้นทุนที่ซื้อคอนโด V = I/R หรือ
มูลค่าต้นทุนที่ซื้อคอนโด (Value) = รายได้ค่าเช่าห้องสุทธิ (Income) / อัตราผลตอบแทน (Rate Of Return)
ย้ายข้าง(คณิตศาสตร์) รายได้ค่าเช่าห้องสุทธิ( I ) = มูลค่าต้นทุนที่ซื้อคนโด ( V ) x อัตราผลตอบแทน ( R )
 
สมมติ ต้นทุนที่ซื้อคอนโด ประมาณ 2,000,000 บาท (V)
 
อัตราผลตอบแทนค่าเช่าของห้องในอาคารชุดอยู่ที่ประมาณ 5 – 7% ขึ้นอยู่กับ Location อาคารชุด, View-ชั้นของห้องชุด, การตกแต่งภายใน, สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ เช่น สระว่ายน้ำ, Fitness, สวนสาธารณะ, ร้านค้า, มินิมาร์ท ฯลฯ , การบริหารจัดการอาคารชุด, ชื่อเสียงของโครงการ เป็นต้น
 
สมมติกำหนด R = 7% แทนค่าในสูตรข้างต้น
รายได้ค่าเช่าห้องสุทธิ ( I ) = 2,000,000 x 0.07 หรือ (7%)
รายได้ค่าเช่าห้องสุทธิ ( I ) = 140,000 บาท (ต่อปี) หรือ 11,600 บาท(ต่อเดือน) (ห้องเปล่าไม่รวมค่าใช้จ่ายส่วนกลาง)
ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง สมมติห้องชุดเนื้อที่ 34 ตรม. ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตรม. ละ 30 บาทต่อเดือน 
คิดเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง = 1,020 บาทต่อเดือน
 
ค่าเช่าห้องเปล่าที่เหมาะสมรวมค่าใช้จ่ายส่วนกลาง = 12,620 บาทต่อเดือน ( 11,600 + 1,020) 
 
ดังนั้นค่าเช่าห้องเปล่าที่เหมาะสมรวมค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ประมาณ 13,000 บาท ต่อเดือน
ส่วนเศษ ถือเป็นค่าเบี้ยประกันภัยอาคาร, ค่าตรวจสอบอาคาร,ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ฯลฯ 
 
ห้องใดที่มี เฟอร์นิเจอร์ + แอร์ + เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือมีการตกแต่ง ก็ควรบวกเพิ่มไปในค่าเช่าด้วย เนื่องจากต้องลงทุนซื้อของเหล่านี้ สมมติ เฟอร์,เครื่องใช้ไฟฟ้า ใช้งานได้ 5 ปี ก็นำเงินที่ลงทุนซื้อของเหล่านี้ หาร 5 ปี แล้วก็หาร 12 เดือน ก็จะสามารถคำนวณได้ว่าค่าเช่าเฟอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า ต่อเดือนเท่าไร แล้วนำไปบวกเพิ่มกับค่าเช่าห้องเปล่า เมื่อรวมแล้วก็จะได้ค่าเช่าที่เหมาะสมรวมค่าใช้จ่ายส่วนกลาง รวมเฟอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้าต่อเดือน
 
การกำหนดอัตราผลตอบแทนแต่ละท่านอาจไม่เท่ากัน เนื่องจากต้นทุนทางการเงินแต่ละท่านอาจไม่เหมือนกัน บางท่านกู้เงินจากสถาบันการเงิน จะมีดอกเบี้ยเงินกู้เป็นต้นทุนทางการเงินของท่าน แต่สำหรับบางท่านมีซื้อคอนโดเงินสด อาจไม่มีต้นทุนทางการเงิน แต่จะมีต้นทุนค่าเสียโอกาสที่จะนำเงินไปหาผลตอบแทนอื่นๆ บางท่านอาจอ้างอิง อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ หรืออัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าไม่ควรต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาล (ต้นทุนค่าเสียโอกาส ที่เหมาะสมและมั่นคงที่สุด)
 
Cr. คุณ Yee - prakard.com
ภาพประกอบจากโครงการ LIFE ASOKE-RAMA 9
 
 

ติดตามอัพเดทข่าวสารในวงการอสังหาฯ ทั้งหมดได้ที่

https://www.bkkcitismart.com/ข่าว 


 
อ่านเพิ่มเติม