เมื่อโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ผุดขึ้นทุกมุมเมืองราวกับดอกเห็ด ส่งผลให้ราคาคอนโดจับต้องได้มากขึ้น แถมเพิ่มเงินอีกนิดหน่อยจากค่าเช่าก็สามารถจ่ายเป็นค่างวดในการผ่อนชำระได้แล้ว คนจำนวนมากจึงเลือกจะซื้อคอนโดใหม่แทนการเช่า นักลงทุนหลายคนเลยอาจเกิดคำถามว่า "การลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าในยุคนี้ ยังเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าอยู่ไหม ?" หากคุณเป็นหนึ่งในนั้น มาไขข้อข้องใจไปพร้อม ๆ กัน
ซื้อคอนโดให้เช่ายุคนี้คุ้มไหม ?
"ซื้อคอนโด แล้วปล่อยเช่ายังคุ้มไหม ?" คงเป็นคำถามที่ค้างคาอยู่ในใจนักลงทุนจำนวนมาก เพราะการซื้อคอนโดปล่อยเช่าต้องใช้เงินทุนก้อนใหญ่ จึงต้องประเมินความเสี่ยงให้ดีก่อนตัดสินใจ คำตอบก็คือ ยังเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า เพราะสามารถสร้าง Passive Income ได้ในระยะยาว อีกทั้งอสังหาริมทรัพย์ยังถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี โดยเฉพาะคอนโดที่อยู่บนทำเลศักยภาพ เช่น โซน CBD, ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ทั้งนี้ การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าจะคุ้มค่าแค่ไหน ก็ขึ้นอยู่กับการคำนวณค่าเช่าอย่างรอบคอบด้วย
เหตุผลที่การเช่าคอนโดเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการซื้อ
นอกเหนือจากมุมมองของนักลงทุนแล้ว การเข้าใจมุมมองของผู้เช่าก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน เพราะจะทำให้สามารถเลือกโครงการ ปรับปรุงห้อง และตั้งเงื่อนไขการเช่าให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่าได้ โดยเหตุผลหลักที่ทำให้หลายคนยังเลือกเช่าคอนโดแทนการซื้อ มี 3 ประการหลัก ดังนี้
- ไม่ต้องมีภาระผูกพันระยะยาว ไม่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซม กรณีมีอุปกรณ์ใดเสียหาย
- มีความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัยสูง หากย้ายที่ทำงานหรือต้องการห้องที่รองรับความต้องการได้มากกว่า ก็สามารถมองหาคอนโดแห่งใหม่ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้สะดวก
- ค่าเช่าคอนโดส่วนใหญ่มักคงที่ ผู้เช่าจึงหมดห่วงเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นในทุกปี
3 วิธีคำนวณค่าเช่าคอนโดให้คุ้มค่าการลงทุน
อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าการซื้อคอนโดปล่อยเช่าจะคุ้มค่าหรือไม่นั้น วิธีคำนวณค่าเช่าและผลตอบแทนถือเป็นปัจจัยสำคัญ หากอยากประเมินว่าการลงทุนของคุณจะสร้างผลตอบแทนมากน้อยแค่ไหน สามารถคำนวณได้ด้วย 3 วิธีเหล่านี้
1. Gross Rental Yield
เป็นการคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าจากรายได้รวม โดยไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น
สูตรการคำนวณ:
(รายได้ค่าเช่ารายปี/ราคาซื้อคอนโด) x 100
ตัวอย่างการคำนวณ:
สมมติราคาซื้อคอนโดอยู่ที่ 3,000,000 บาท และค่าเช่ารายเดือนที่ 15,000 บาท จะสามารถคำนวณได้ ดังนี้
รายได้ค่าเช่ารายปี 15,000 x 12 = 180,000
Gross Rental Yield = (180,000/3,000,000) x 100 = 6%
2. Net Rental Yield
เป็นการคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าที่ละเอียดขึ้น โดยจะหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าประกัน ซึ่งช่วยให้เราทราบอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงที่สามารถนำกลับมาใช้จ่ายหรือเก็บออมได้
สูตรการคำนวณ:
(รายได้ค่าเช่ารายปี - ค่าใช้จ่ายรายปี/ราคาซื้อคอนโด) x 100
ตัวอย่างการคำนวณ:
สมมติค่าใช้จ่ายรายปีอยู่ที่ 30,000 บาท จากราคาซื้อและค่าเช่าเทียบเท่ากับตัวอย่างแรก สามารถคำนวณได้ ดังนี้
Net Rental Yield = (180,000 - 30,000/3,000,000) 100 = 5%
3. Cash on Cash Rental Yield
การวิเคราะห์ผลตอบแทนที่คำนึงถึงเงินสดที่ใช้ไปจริงในการลงทุน เหมาะกับกรณีที่ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าด้วยเงินสดร่วมกับเงินกู้
สูตรการคำนวณ:
(รายได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย/เงินสดที่ใช้ในการลงทุน) x 100
ตัวอย่างการคำนวณ:
สมมติว่ามีเงินสดที่ใช้ในการลงทุนจริง 1,000,000 บาท กู้ธนาคารมา 2,000,000 บาท และรายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายรายปีอยู่ที่ 150,000 บาท จะคำนวณผลตอบแทนได้ ดังนี้
Cash on Cash Rental Yield = (150,000/1,000,000) x 100 = 15%
เทคนิคเพิ่มมูลค่าในการซื้อคอนโดปล่อยเช่า
การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าให้ได้ราคาสูง ไม่ได้ขึ้นอยู่กับโครงการและทำเลเพียงอย่างเดียว แต่ในฐานะเจ้าของห้อง จำเป็นต้องเพิ่มมูลค่าให้คอนโดด้วย โดยสามารถทำได้ง่าย ๆ ผ่านเทคนิคเหล่านี้
1. รีโนเวทและทำความสะอาดห้องให้พร้อมย้ายเข้า
คอนโดสภาพดี สะอาด น่าอยู่ ย่อมสร้างความประทับใจให้ผู้เช่า ก่อนปล่อยเช่า จึงควรทาสีใหม่หรือซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดให้เรียบร้อย เช่น ผนัง พื้น หรือประตู เพื่อให้ห้องอยู่ในสภาพดีมากที่สุด
2. ติดตั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็นเอาไว้ให้อย่างครบครัน
การมีเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น เช่น เครื่องปรับอากาศ ทีวี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า และเตาไมโครเวฟ ติดตั้งไว้ให้ จะช่วยเพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้เช่า ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจเช่าคอนโดของเราได้ง่ายขึ้น
3. มีเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานสำหรับการอยู่อาศัยให้
ผู้เช่ามักมองหาห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบถ้วนเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการตกแต่งห้องเอง ดังนั้น เทคนิคสุดท้าย จึงเป็นการเตรียมเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานให้พร้อม เช่น ผ้าม่าน โต๊ะอาหาร ชุดครัว เตียงนอน ตู้เสื้อผ้า โซฟา ชั้นวางทีวี นอกจากนี้ เฟอร์นิเจอร์ที่ดูดียังช่วยสร้างบรรยากาศให้ห้องน่าอยู่ขึ้นอีกด้วย
แนะนำ 3 คอนโดทำเลทอง ตอบโจทย์การลงทุนคอนโดปล่อยเช่า
สำหรับผู้ที่อยากซื้อคอนโดปล่อยเช่าบนทำเลศักยภาพ เรามี 3 โครงการน่าสนใจ รูปแบบห้องตอบโจทย์ และอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามาแนะนำกัน
1. ASPIRE SUKHUMVIT - RAMA 4
รายละเอียดโครงการ: โครงการ High Rise ความสูง 38 ชั้น ยูนิตพักอาศัยรวม 1,323 ยูนิต ร้านค้า 2 ยูนิต อยู่ติดถนนพระราม 4 ใกล้ถนนสุขุมวิทและ BTS สถานีพระโขนง พร้อมพื้นที่ส่วนกลางขนาด 5,000 ตารางเมตร
รูปแบบห้อง: สตูดิโอ, 1 ห้องนอน, 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน
2. LIFE RAMA 4 - ASOKE
รายละเอียดโครงการ: คอนโดมิเนียม High Rise ความสูง 39 ชั้น ติดถนนพระราม 4 ยูนิตพักอาศัยรวม 1,237 ยูนิต ร้านค้า 2 ยูนิต ส่วนกลาง 5 ชั้น พื้นที่รวมกว่า 5 ไร่ อยู่ห่างจาก MRT สถานีศูนย์สิริกิติ์ 350 เมตร
รูปแบบห้อง: 1 ห้องนอน, 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน
3. ASPIRE ONNUT STATION
รายละเอียดโครงการ: โครงการคอนโดใกล้ BTS สถานีอ่อนนุช ความสูง 37 ชั้น ยูนิตพักอาศัยรวม 696 ยูนิต ร้านค้า 1 ยูนิต พร้อมระบบ Automatic Parking และส่วนกลาง 3 ชั้น วิวโค้งน้ำบางกระเจ้า
รูปแบบห้อง: 1 ห้องนอน, 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน
อยากซื้อคอนโดปล่อยเช่าและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าการลงทุน อย่าลืมให้ความสำคัญกับการเลือกทำเล ซึ่งที่ BC (Bangkok Citismart) เรามีโครงการคอนโดติดรถไฟฟ้าและคอนโดบนทำเลอื่น ๆ ให้เลือกหลากหลาย พร้อมให้คำแนะนำและช่วยคุณประสานงานทุกขั้นตอนโดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญ ประสบการณ์ยาวนานกว่า 19 ปี สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ Email: info@bkkcitismart.com หรือโทร. 02-661-8999
ข้อมูลอ้างอิง
1. วิธีคิดผลตอบแทนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม. สืบค้นเมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2567 จาก https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/home-car/rental-fees.html
