Yield คืออะไร? ทำไมนักลงทุนอสังหาปล่อยเช่าต้องรู้

วันที่ 25 พฤศจิกายน 2559
บทความ
Yield คืออะไร สูตรคำนวณยอดฮิตที่นักลงทุนปล่อยเช่า จำเป็นต้องรู้

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้ผลตอบแทบดีเป็นอันดับต้นๆ คงหนีไม่พ้นการลงทุนแบบปล่อยเช่า ที่สามารถทำกำไรได้ มากมายทั้งปล่อยเช่า หรือขายต่อ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีกลับมาเสมอไป นอกจากต้องเข้าใจเรื่อง Location และ Product แล้ว คุณต้องเข้าใจ กับ คำว่า "Yield" ด้วย เครื่องมือขวัญใจนักลงทุนปล่อยเช่าทั้งหลาย ที่ฮอตที่สุดในตอนนี้

Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาปล่อยเช่าต้องรู้


"Yield" คืออะไร

มาทำความรู้จัก และเข้าใจความหมายของคำว่า “Yield” เครื่องมือคำนวณการปล่อยเช่าที่แพร่หลายที่สุดในโลก

“Yield (ยิลด์) คือ ผลตอบแทน แต่ในแง่ของการลงทุนคอนโด คำว่า “Yield” จะหมายความว่า “ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า” ซึ่งบางคนอาจเรียกว่า "Rental Yield" ซึ่ง 2 คำนี้ เป็นเครื่องมือชนิดหนึ่งที่แพร่หลาย และเป็นที่ยอมรับทั่วโลก ใช้คำนวณการปล่อยเช่า โดยจะคำนวณได้ดีในประเภทรายได้ในรูปแบบค่าเช่า (lncome Producing Property) ซึ่งไม่ได้ใช้ได้เฉพาะกับคอนโดเท่านั้น แต่ยังสามารถนำไปประยุกต์ใช้ กับ อพาร์ตเมนต์ หอพัก โรงแรม รวมถึงอาคารพาณิชย์ และแผงค้าขายได้ด้วย

ส่วนวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า จะแบ่งออกเป็น 3 วิธี ดังนี้

1. Gross Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

สูตรนี้เป็นการคำนวณเบื้องต้นโดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย แต่จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเท่านั้น สูตรการคำนวณของ Gross Rental Yield เป็นดังนี้

 

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x100

ยกตัวอย่าง เช่น ซื้อคอนโด มาในราคา 2,200,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 23,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปี คือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 23,000 x 12 = 276,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (276,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 12.55% ต่อปี

 

Yield คืออะไร และวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี










2. Net Rental Yield (Capitalization Rate) : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

สูตรนี้จะแตกต่างจากสูตรแรกโดยจะคิดค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องจ่ายด้วย อย่างเช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นต้น อาจจะดูเหมือนน้อย แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว วิธีคิดให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ สูตรการคำนวณของ Net Rental Yield เป็นดังนี้

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อคอนโดมาในราคา 2,200,000 บาท ปล่อยเช่าในราคา 23,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (23,000 x 10) เท่ากับ 230,000 บาท รวมกับค่าส่วนกลางที่จ่ายให้แก่นิติบุคคลคอนโดเดือนละ 2,400 บาท 12 เดือน เป็น (2,400 x 12) = 28,800 บาท จากนั้นนำมาคิดรวมกัน ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ = (201,200 ÷ 2,200,000) x 100 = 9.15% ต่อปี

Yield คืออะไร และวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ









3. Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate) : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

วิธีนี้จะต่างจากสูตรที่ 1 และ 2 ที่ใช้เงินสดในการซื้อคอนโด เพราะสูตรที่ 3 นี้เป็นการใช้เงินผ่อนในการซื้อคอนโด

วิธีการคิด จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก เหมือนเช่นวิธีการ "Net Rental Yield" แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดของทั้งปีด้วย ในขณะที่ตัวหารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น

เช่น ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง ซึ่งรวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องอำนวยสะดวกต่างๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริงๆ จะนำมาคำนวณด้วย สูตรการคำนวณของ Cash on Cash Rental Yield เป็นดังนี้

{ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อคอนโดทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ยกตัวอย่าง
ผู้ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในอัตราค่าเช่า 23,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี (23,000 x 10) = 230,000 บาท

มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,400 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,400 x 12) = 28,800 บาท และผู้ลงทุนจะต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 14,000 บาท

ทั้งปีเป็นจำนวนเงินเท่ากับ (14,000 x 12) = 168,000 บาท

ในการซื้อคอนโดห้องนี้มีค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 260,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่างๆ รวมทั้งหมดเป็น 140,000 บาท

คิดจากค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท

ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี = (201,200 – 168,000) / (8,000 + 260,000 + 140,000) x 100 = 8.14% ต่อปี


Yield คืออะไร และวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
 

สำหรับเกณฑ์การคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่า

เฉลี่ยต่อปีต้องไม่ต่ำกว่า 5% ถึงจะคุ้มค่าเหนื่อย ซึ่งเครื่องมือการคำนวณ "Yield" ทั้ง 3 ประเภทนั้น จะมีความแตกต่างกันออกไปตามองค์ประกอบต่างๆ และวิธีการคิด โดยผู้ลงทุนสามารถเลือกเครื่องมือที่เหมาะสม และตรงตามวัตถุประสงค์ของตัวเอง เพื่อคำนวณอัตราผลตอบแทน และความคุ้มค่าของมูลค่าสินทรัพย์นั้นๆ ได้

Yield คืออะไร และเกณฑ์การคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่า



ฝากเช่าคอนโด

ท่านสามารถอ่านบทความดีๆ จากทีมงาน BC เพิ่มเติมได้ที่ : https://www.bkkcitismart.com/บทความ

แชร์