วันที่ 28 กันยายน 2564

เจาะลึก ทำเลพระราม 4 ย่านธุรกิจแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ

BC_วิเคราะห์เจาะทำเลพระราม-4.jpg

ถนนพระราม 4 คือถนนที่เริ่มตั้งแต่ทางแยกหมอมี (แยกจากถนนเจริญกรุง) ข้ามคลองผดุงกรุงเกษมที่สะพานเจริญสวัสดิ์ ผ่านสถานีหัวลำโพง สามย่าน ไปบรรจบถนนสุขุมวิท เป็นถนนสายสำคัญที่ไม่ว่าจะผ่านมากี่ยุคกี่สมัย ก็เรียกได้ว่าเป็นถนนประวัติศาสตร์ของประเทศ พร้อมอุดมไปด้วยสถานที่สำคัญหลายแห่ง เป็นหนึ่งในย่านธุรกิจที่สะท้อนภาพการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างก้าวกระโดด เช่น อาคารอสังหาริมทรัพย์บริเวณแยกบรรทัดทอง ไปจนถึงย่านบ่อนไก่-คลองเตย-สวนลุมพินี รวมถึงโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามหาศาลในอีกหลาย ๆ ทำเล

พื้นที่ถนนพระราม 4

พื้นที่ถนนพระราม 4 คือตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินหัวลำโพง ไปจนจบถนนสุขุมวิท (บริเวณสถานีพระโขนง ในพื้นที่ 0 – 500 เมตร) โดย BC ได้แบ่งพื้นที่ต่าง ๆ ออกเป็น 11 พื้นที่ ได้แก่ สามย่าน, จุฬา-สามย่าน, สี่พระยา, สีลม, สาทร, ลุมพินี, ท่าเรือคลองเตย, คลองเตย, พร้อมพงษ์, เอกมัย และพระโขนง

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_พื้นที่ถนนพระราม-4.jpg

Mega Project บนถนนพระราม 4

ในปัจจุบัน ถนนพระราม 4 ตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน บนย่านธุรกิจที่ถูกรายล้อมไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์หรืออาคารสำนักงานมูลค่าหลายแสนล้านบาท โดยจะแบ่งตามรถไฟฟ้า 4 สถานี ดังนี้

สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน ประกอบด้วย SAMYAN MITRTOWN ของ Golden Land ประกอบไปด้วย A Mitrtown Office, Triple Y Residence, Triple Y Hotel และ Urban Life Library (Retail)

สถานีสีลม ได้แก่ โครงการ Mega Project ของ Dusit Thani และ Central Pattana (CPN) คือ DUSIT CENTRAL PARK ซึ่งประกอบไปด้วย Dusit Thani Bangkok Hotel, Dusit Residences and Dusit Parkside, Central Park และ Central Park Offices

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_Mega-Project-บนถนนพระราม4.jpg

สถานีลุมพินี ได้แก่ โครงการ ONE BANGKOK ของกลุ่ม TCC Asset และ Frasers Property ของ เจ้าสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี ประกอบได้ด้วย Office Tower 5 อาคาร, Retail, Hotel, Luxury Residence 3 อาคาร และ Arts & Culture / Public Spaces

สถานีศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ได้แก่ THE PARQ BANGKOK ของ TCC Asset เช่นเดียวกัน ประกอบไปด้วย The PARQ Workplace (Office Tower) และ The PARQ Life (Retail)

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_Mega-Project-ถนนพระราม4.jpg

Supply & Sold ทำเลถนนพระราม 4

จากการสำรวจคอนโดมิเนียมในถนนย่านพระราม 4 พบว่า ปริมาณ (Supply) ทั้งหมดในพื้นที่ มีจำนวน 18,116 ยูนิต ยอดขายเฉลี่ย 92% โดยพื้นที่ที่มีซัพพลายอยู่มากที่สุด 3 อันดับแรก มีดังนี้
  1. พื้นที่สี่พระยา 5,800 ยูนิต
  2. พื้นที่พระโขนง 5,774 ยูนิต
  3. พื้นที่เอกมัย 2,551 ยูนิต
นอกเหนือจากนี้ เป็นพื้นที่อื่น ๆ ที่มีปริมาณ (Supply) ในระดับไม่ถึง 1,000 ยูนิต

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_Supply-Sold-ถนนพระราม4.jpg

สำหรับยอดขาย (Sold) เฉลี่ยของคอนโดมิเนียม 3 อันดับแรก ได้แก่ พื้นที่พระโขนง 90% ตามมาด้วยสี่พระยา 96% และเอกมัย 81% จะเห็นว่ายอดขายเฉลี่ยของทุกพื้นที่มีมากกว่า 80% เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่เปิดตัวก่อนปี 2020 ทำให้มีการดูดซับปริมาณ (Supply) ไปมากพอสมควรแล้ว อีกทั้งโครงการใหม่เปิดตัวลดลง ส่งผลให้ยอดขายเฉลี่ยรวมอยู่ในระดับคงที่

เจาะลึกคอนโดมิเนียมรีเซลล์ และอัตราการเติบโตของราคารีเซลล์ในทำเลถนนพระราม 4 (Price & Growth)

โครงการคอนโดมิเนียมบนถนนพระราม 4 มีราคารีเซลล์เฉลี่ยอยู่ที่ 106K – 270K บาท/ตร.ม. (ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่) เนื่องจากอัตราของราคาที่ดินมีความแตกต่างกัน สำหรับพื้นที่ที่มีราคารีเซลล์เฉลี่ย สูงที่สุด คือ พื้นที่สีลม เฉลี่ยอยู่ที่ 270,000 บาท/ตร.ม. เป็นผลมาจากโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนถนนสาทร ซึ่งเป็น Prime Area ที่มีราคาที่ดินสูง และมีศักยภาพในการเติบโตของราคา

ส่วนของพื้นที่ที่มีราคารีเซลล์ ต่ำที่สุด คือ พื้นที่จุฬา - สามย่าน เฉลี่ยอยู่ที่ 106,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งมีโครงการอยู่ 1 โครงการคือ Chamchuri Square Residence เป็น Leasehold ระยะเวลากว่า 30 ปี

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_Price---Growth.jpg

อัตราค่าเช่าและผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในทำเลถนนพระราม 4 (Rental & Yield)

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่บนถนนพระราม 4 ในระยะ 0 - 500 เมตร พบว่า อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.45% - 6.78% โดยค่าเช่าเริ่มต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 12,000 – 32,667 บาท/เดือน หรือ 428 – 651 บาท/ตร.ม./เดือน

โดยพื้นที่ที่มี ราคาค่าเช่าอยู่ในเกณฑ์ที่สูง คือ พื้นที่สีลม เฉลี่ยเริ่มต้น 32,667 บาท/เดือน หรือ 664 บาท/ตร.ม./เดือน และผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) อยู่ที่ 3.45% ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น

ในขณะที่พื้นที่ที่มี ผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) สูงที่สุด คือ พื้นที่จุฬา - สามย่าน อยู่ที่ 6.78% ซึ่งมีอยู่ 1 โครงการคือ Chamchuri Square Residence โดยค่าเช่าเริ่มต้นที่ 28,000 บาท/เดือน หรือ 651 บาท/ตร.ม./เดือน ต่ำที่สุดคือ พื้นที่คลองเตย ซึ่งมีคอนโดมิเนียมมากมายตั้งอยู่ในซอกซอย สามารถเข้า-ออกสู่ถนนพระราม 4 ได้ โดยมีผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) อยู่ที่ 5.22% โดยมีค่าเช่าเริ่มต้น 15,000 บาท/เดือน หรือ 518 บาท/ตร.ม./เดือน

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_Rental---Yield.jpg

โครงการพร้อมอยู่บนถนนพระราม 4 (ปี 2020)

ในปี 2020 มีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและพร้อมอยู่ทั้งหมด 4 โครงการ ได้แก่ Siamese Exclusive Sukhumvit 42, Quintara Treehaus Sukhumvit 42, Noble Ambience Sukhumvit 42 และ Oka Haus Sukhumvit 36 ซึ่งแต่ละโครงการมีรายละเอียด ดังนี้

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_โครงการพร้อมอยู่บนถนนพระราม4.jpg

1. Siamese Exclusive Sukhumvit 42

คอนโดมิเนียม High Rise ชั้น 1 อาคาร 449 ยูนิต และร้านค้า 5 ยูนิต ออกแบบสไตล์ญี่ปุ่นสุดเรียบง่าย พร้อมส่วนกลางจัดเต็ม ได้แก่ สระว่ายน้ำ 2 สระ ห้อง Fitness 2 ห้อง ที่ชั้น 7 และชั้น 31 ไฮไลท์โครงการ Siamese Exclusive Sukhumvit 42 คือทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสถานีเอกมัยประมาณ 300 เมตร รวมถึงแหล่งไลฟ์สไตล์ชั้นนำ อาทิ เกตเวย์ เอกมัย, เวิ้งโบราณ, The Third Place, Taste Thonglor และ Arena 10 เป็นต้น

สำหรับโครงการ Siamese Exclusive Sukhumvit 42 เปิดตัวเมื่อปี 2017 ขายไปแล้วกว่า 98% ราคาเปิดตัวอยู่ที่ 189,000 บาท/ตร.ม. ราคารีเซลล์เฉลี่ยอยู่ที่ 184,800 บาท/ตร.ม. ราคาเช่าอยู่ที่ 514 บาท/ตร.ม. ปัจจุบัน ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 โครงการราคาเริ่มต้น 204,500 บาท/ตร.ม.

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_Siamese-Exclusive-Sukhumvit-42.jpg

2. Quintara Treehaus Sukhumvit 42

คอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น 2 อาคาร 304 ยูนิต เป็นโครงการที่เน้นพื้นที่สีเขียวและบรรยากาศที่ร่มรื่น จุดเด่นของโครงการคือพื้นที่ออกกำลังกายกลางแจ้ง Functional Training Field และลาน BBQ บนชั้น 8 ส่วนทำเลถือว่าอุดมสมบูรณ์ ทั้งสรรพสินค้า สถานที่ท่องเที่ยว และร้านอาหาร เช่น Terminal 21, Emporium, Emquartier, Rain Hill, Gateway Ekamai, J Avanue, K-Village, Major Ekamai และ Big C Ekamai

สำหรับโครงการ Quintara Treehaus Sukhumvit 42 เปิดตัวเมื่อปี 2018 ขายไปแล้วกว่า 93% ราคาเปิดตัวอยู่ที่ 145,000 บาท/ตร.ม. ราคารีเซลล์เฉลี่ยอยู่ที่ 135,000 บาท/ตร.ม. ราคาเช่าอยู่ที่ 400 บาท/ตร.ม. ปัจจุบัน ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 โครงการราคาเริ่มต้น 134,000 บาท/ตร.ม.

BC_วิเคราะห์เจาะทำเลพระราม-4_Quintara Treehaus Sukhumvit42.jpg

3. Noble Ambience Sukhumvit 42

คอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร 259 ยูนิต ออกแบบโดยใช้แนวคิดที่เรียกว่า “Lagom design ลดทอนสิ่งเกินจำเป็น ให้เจอความเรียบง่าย พอเหมาะพอดี” จุดเด่นคือห้อง 2 ห้องนอนแบบหน้ากว้าง และระเบียงขนาด 1.25 – 1.7 เมตร สามารถวางต้นไม้หรือทำมุมนั่งเล่นได้ ส่วนทำเลสามารถเดินไป Gateway Ekamai, Major Cineplex หรือ Park Lane ได้ หรือจะไป EmQuatier หรือ Emporium ด้วยรถไฟฟ้าสถานีเอกมัยที่ห่างเพียง 300 เมตรเท่านั้น

สำหรับโครงการ Noble Ambience Sukhumvit 42 เปิดตัวเมื่อปี 2017 ขายไปแล้ว 100% ราคาเปิดตัวอยู่ที่ 160,000 บาท/ตร.ม. ราคารีเซลล์อยู่ที่ 192,600 บาท/ตร.ม. ราคาเช่าอยู่ที่ 517 บาท/ตร.ม. ปัจจุบัน ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 โครงการราคาเริ่มต้น 116,000 บาท/ตร.ม.

BC-วิเคราะห์-เจาะทำเล-พระราม-4_Noble-Ambience-Sukhumvit-42.jpg

4. Oka Haus Sukhumvit 36

คอนโดมิเนียม High Rise 47 ชั้น 1 อาคาร 1,178 ยูนิต ใกล้รถไฟฟ้าสถานีทองหล่อ มาพร้อมวิวแม่น้ำ ตัวโครงการออกแบบโดยใช้แนวคิด Retreat ผ่อนคลายเพื่อชาร์จพลังให้สุด และ Rebound พัก เพื่อเติมแรงบันดาลใจให้ชีวิต ไฮไลท์คือห้องพักแบบ Bay Window มาพร้อมกับหน้าต่าง Full - Hight ที่เปิดรับมุมมองได้ 180 องศา พร้อมนวัตกรรม Air Ventilation System หรือระบบหมุนเวียนอากาศภายในห้องพัก ลดความชื้น และความร้อนสะสม อีกทั้งยังมาพร้อมฟังก์ชันพิเศษในห้องน้ำอย่าง Bathtub ให้คุณได้แช่น้ำพร้อมฟังเพลงโปรดผ่านลำโพง Bluetooth ที่ติดตั้งภายในห้องน้ำอย่างเพลิดเพลิน

สำหรับโครงการ Oka Haus Sukhumvit 36 เปิดตัวเมื่อปี 2017 ขายไปแล้ว 70% ราคาเปิดตัวอยู่ที่ 183,000 บาท/ตร.ม. ราคารีเซลล์อยู่ที่ 184,500 บาท/ตร.ม. ราคาเช่าอยู่ที่ 481 บาท/ตร.ม.ปัจจุบัน ณ ไตรมาส 3 ปี 2564 โครงการราคาเริ่มต้น 152,000 บาท/ตร.ม.

BC_วิเคราะห์เจาะทำเลพระราม-4_Oka Haus Sukhumvit26.jpg

สรุปภาพรวมการวิเคราะห์ทำเลถนนพระราม 4

ถนนพระราม 4 นอกจากจะเป็นถนนสายสำคัญด้านประวัติศาสตร์แล้ว ยังมีการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างเห็นได้ชัด จากการเกิดขึ้นของอาคารสำนักงาน อาคารพานิชย์ โครงการมิกซ์ยูส หรือบิ๊กโปรเจคต่าง ๆ ตลอดเส้นทาง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการมูลค่าหลายแสนล้านบาท และตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT โดยเฉพาะสถานีสามย่าน สีลม ลุมพินี และศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์

ส่วน Demand & Supply ช่วงถนนพระราม 4 มีปริมาณ (Supply) ทั้งหมดในพื้นที่ มีจำนวน 18,116 ยูนิต ยอดขายเฉลี่ย 92% โดยพื้นที่พระโขนงมียอดขายสูงที่สุด 90% ด้านราคารีเซลล์เฉลี่ยรวมอยู่ที่ 106K – 270K บาท/ตร.ม. (ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่) ตามปัจจัยของราคาที่ดิน สำหรับพื้นที่ที่มีราคารีเซลล์เฉลี่ย สูงที่สุด คือ พื้นที่สีลม ราคาเฉลี่ย 270,000 บาท/ตร.ม. เป็นผลมาจากโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนถนนสาทร ส่วนพื้นที่ที่มีราคารีเซลล์ ต่ำที่สุด คือ พื้นที่จุฬา - สามย่าน ราคาเฉลี่ย 106,000 บาท/ตร.ม.

อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมช่วงถนนพระราม 4 เฉลี่ยอยู่ที่ 3.45% - 6.78% ค่าเช่าเริ่มต้น เฉลี่ยอยู่ที่ 12,000 – 32,667 บาท/เดือน หรือ 428 – 651 บาท/ตร.ม./เดือน โดยพื้นที่ที่มี ราคาค่าเช่าอยู่ในเกณฑ์ที่สูง คือ พื้นที่สีลม เฉลี่ยเริ่มต้น 32,667 บาท/เดือน หรือ 664 บาท/ตร.ม./เดือน และผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) อยู่ที่ 3.45% ในขณะที่พื้นที่ที่มี  ผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) สูงที่สุด คือ พื้นที่จุฬา - สามย่าน อยู่ที่ 6.78% ซึ่งมีอยู่ 1 โครงการคือ Chamchuri Square Residence โดยค่าเช่าเริ่มต้นที่ 28,000 บาท/เดือน และ พื้นที่ที่มีผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) ต่ำที่สุด คือ พื้นที่คลองเตย อยู่ที่ 5.22% โดยมีค่าเช่าเริ่มต้น 15,000 บาท/เดือน หรือ 518 บาท/ตร.ม./เดือน

ในปี 2020 ช่วงถนนพระราม 4 มีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและพร้อมอยู่ทั้งหมด 4 โครงการ ได้แก่ Siamese Exclusive Sukhumvit 42, Quintara Treehaus Sukhumvit 42, Noble Ambience Sukhumvit 42 และ Oka Haus Sukhumvit 36 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดตัวในปี 2017 - 2018 ซึ่งสามารถเชื่อมต่อทางด่วนได้สองสาย และอยู่ใกล้รถไฟฟ้าสถานีเอกมัยไม่ถึง 500 เมตร

นอกจากนี้ มีหนึ่งโครงการที่เปิดตัวใหม่บนถนนพระราม 4 คือ Life Rama 4 - Asoke คอนโดมิเนียม High Rise 1 อาคาร บนที่ดินขนาดประมาณ 5 ไร่* มีห้องชุดพักอาศัยจำนวน 1,239 ยูนิต + ร้านค้า 2 ยูนิต ใกล้ MRT ศูนย์สิริกิติ์เพียง 450 เมตร ใกล้ FYI Center และ The PARQ โครงการ Mixed-Use รวมถึง MedPark Hospital ส่วนในอนาคตจะได้เห็นโปรเจคมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้นใกล้ ๆ ถนนพระราม 4 อีก 2 แห่ง ทั้ง One Bangkok และ Dusit Central Park เรียกว่าเป็นโครงการใหม่บนถนนพระราม 4 ที่น่าจับตามอง เพราะไม่ว่าจะซื้ออยู่เองหรือเพื่อลงทุนก็มีโอกาสเติบโตและทำกำไรได้อย่างแน่นอน สำหรับโครงการ Life Rama 4 - Asoke ราคาเริ่มต้น 3.99 ล้านบาท*

BC_วิเคราะห์เจาะทำเลพระราม-4_Life-Rama4-Asoke.jpg
อ่านเพิ่มเติม