บทความ

วันที่ 29 สิงหาคม 2560

“อโศก-พระราม 9” ปักหมุดทำเลฮิตนักธุรกิจ-นักลงทุนจีน


หาคำตอบ อโศก-พระราม 9 ทำเลลงทุนอสังหาฯ ชาวจีน


คอนโดอโศก-พระราม9

ปัจจุบันนี้กลุ่มนักธุรกิจ นักลงทุนชาวจีนหันมาลงทุนอสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น เนื่องจากราคาอสังหาฯในไทยต่ำกว่าจีนอยู่ประมาณ 20-25 % และมีเงื่อนไขการซื้อขายที่ไม่ยุ่งยาก รวมถึงได้อัตราผลตอบแทนสูงกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนอสังหาฯในประเทศจีน โดยทำเลที่เลือกซื้อส่วนใหญ่จะอยู่ที่กรุงเทพฯเป็นอันดับที่หนึ่ง ซึ่งทำเลในกรุงเทพฯที่ถูกใจนักธุรกิจจีนในตอนนี้ คือ อโศก-พระราม 9 เนื่องจากเป็นย่านธุรกิจที่สำคัญของชาวจีน และเป็น International Office Hub ของกรุงเทพฯ รวมถึงมีคอนโดเปิดใหม่และคอนโดรีเซลราคาคุ้มค่าให้เลือกมากมาย ด้วยเหตุผลหลักๆ เพียงไม่กี่ปัจจัยนี้ ก็ทำให้อสังหาฯของไทยเนื้อหอม เป็นที่ต้องการของนักธุรกิจ-นักลงทุนชาวจีนแล้วครับ



เหตุผล? จีนบุกลงทุนอสังหาฯไทย




เพราะอสังหาฯไทยมีราคาถูกกว่าเมื่อเทียบกับราคาอสังหาฯในเมืองหลักของจีน เช่น ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กวางโจว โดยถูกกว่าประมาณ 20-25% หรือ 25,000 - 50,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นกว่า 50% ของชาวจีนได้ซื้ออสังหาฯไทยประเภทคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุน และอีก 40% ซื้อเพื่ออยู่เองเลย


นอกจากนี้หากประเมินถึงเงื่อนไขการซื้อ-ขาย พบว่าไม่ยุ่งยากเหมือนในจีนและมีข้อดีมากกว่า คือ


  • กำหนดให้มีสัดส่วนเงินดาวน์เพียง 10-15% ต่างจากจีนที่สูงถึง 35%
  • จีนมีภาษีการโอนอยู่ในอัตราที่สูงกว่าไทย 1- 2 เท่าตัว

รวมถึงอสังหาฯไทยยังให้ผลตอบแทนสูงกว่า เช่น กรณีลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปล่อยเช่าระยะยาวจะสามารถคืนทุนได้ในระยะเวลา 219 เดือน เมื่อเทียบกับในปักกิ่ง ใช้เวลา 623 เดือน เซี่ยงไฮ้ 656 เดือน และกวางโจว 470 เดือน หรือคิดเป็นผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าจะได้ Yield 5-7% (อ่านบทความ Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนปล่อยเช่าต้องรู้)


โดยทำเลที่นักลงทุนจีนชอบมากที่สุดในไทย คือ กรุงเทพฯ 29.3% เป็นอันดับหนึ่ง เพราะเป็นตลาดใหญ่ที่มีความมั่นคงและราคายังมีศักยภาพที่จะเพิ่มขึ้นได้ รองลงมาเป็น เชียงใหม่ 21.8% ภูเก็ต 17.3% พัทยา 15.8% และเมืองอื่นๆในไทย


ส่วนใหญ่ราคาที่น่าสนใจสำหรับซื้ออสังหาฯอยู่ที่ 1 -2 ล้านหยวน หรือ 5 -10 ล้านบาท ซึ่งตรงกับช่วงราคาคอนโดระดับกลาง-บนในทำเลใจกลาง CBD ของกรุงเทพฯอยู่แล้ว (ประมาณ 100,000-200,000 บาท/ตร.ม.) จึงเกิดทำเลที่นักธุรกิจ-นักลงทุนจีนสนใจตามมานั่นก็คือ อโศก-พระราม 9



อโศก-พระราม 9 ทำเลฮิตนักธุรกิจ-นักลงทุนจีน




สำหรับทำเลในกรุงเทพที่ฮิตสำหรับกลุ่มนักลงทุนจีนคงจะหนีไม่พ้น อโศก-พระราม 9 ที่ได้ชื่อว่าเป็น New CBD ของกรุงเทพฯ โดยเลือกลงทุนกับคอนโดมิเนียมมากที่สุดเพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติซื้อได้ และปัจจัยหลักที่นักลงทุนจีนนิยมทำเลนี้ เนื่องจากใกล้สถานทูตจีน ใกล้ธนาคารแห่งประเทศจีน (Bank of China)


รวมถึงยังเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานจำนวนมาก จึงมีนักธุรกิจและพนักงานชาวต่างชาติเข้ามาทำงาน เป็น International office Hub อีกแห่งของกรุงเทพ จากสถิติของสำนักบริหารแรงงานต่างด้าวชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยมากที่สุดคือชาวญี่ปุ่น และรองลงมาคือชาวจีน โดยการเข้ามาทำงานของนักธุรกิจจีนมีอัตราการเติบโตที่มากขึ้นเรื่อยๆ เฉลี่ย 13% ต่อปีแซงหน้านักธุรกิจชาวญี่ปุ่น (เฉลี่ย 7%) ทำให้ อโศก-พระราม 9 เป็นทำเลทางธุรกิจของชาวจีน


จึงคาดการณ์ว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะเห็นนักธุรกิจจีนเข้ามาในไทยมากขึ้น ย่านนี้จึงจำเป็นต้องมีคอนโดรองรับกลุ่มนักธุรกิจและพนักงาน และเป็นสาเหตุที่ทำให้คอนโดในย่านอโศก-พระราม 9 ได้กระแสตอบรับดีเสมอมาไม่ว่าจะลงทุน หรือซื้ออยู่อาศัยเอง นอกจากนั้นยังมีสภาพแวดล้อมที่รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย


มี Interchange Station ทำให้การเดินทางที่ไม่ว่าจะไปทาง BTS หรือ MRT ก็สะดวก นอกจากนั้นยังมี Mega Project ต่างๆที่กำลังจะเกิดขึ้น คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม โดยปัจจุบันอยู่ในระหว่างการเสนอ ครม. , โครงการ Makkasan Complex, โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ สาขาถนนเพชรบุรีตัดใหม่ (สาขาใหม่) และ 2 โครงการ Mixed use Development Singha Complex และ The Super Tower ซึ่งจะมาเป็นตัวผลักดันให้ราคาที่ดินและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้เพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต



คอนโดรีเซล อโศก-พระราม 9 เป็นตัวเลือกที่ดี


ปัจจุบันคอนโดในย่านนี้เปิดตัวอยู่มาก ทำให้มีการแข่งขันในเรื่องของราคา และมีตัวเลือกที่หลากหลายให้กับนักลงทุน-นักธุรกิจชาวจีน จากการสำรวจเพียงแค่ละแวกแยกอโศก-พระราม 9 คอนโดรีเซลบริเวณนี้มีราคาไม่ถึง 200,000 บาท/ตร.ม.ทั้งๆที่อยู่ใจกลางเมือง ถึงแม้จะมีราคารีเซลบาทต่อตารางเมตรปรับสูงขึ้นจากราคาพรีเซล แต่ก็ยังมีราคาต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ในปัจจุบันนะครับ คอนโดในย่านจึงเป็นตัวเลือกที่ดีเสมอสำหรับนักลงทุน-นักธุรกิจจีน รวมถึงดีมานด์จริง เพราะมีราคาอยู่ในช่วงที่สามารถซื้อได้ คุ้มค่ากับทำเลที่ใกล้แหล่งงาน



คอนโดอโศก-พระราม9

*ปัจจุบัน CHEWATHAI RESIDENCE Asoke ก่อสร้างเสร็จแล้ว (อัพเดทข้อมูล 1 พฤศจิกายน 2560)



อย่างตัวโครงการ RHYTHM Asoke 1, RHYTHM Asoke 2 และ Ideo Mobi Rama 9 เป็นโครงการพร้อมอยู่ มีราคารีเซลไม่ถึง 170,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาอยู่ในช่วงที่นักลงทุน-นักธุรกิจจีนสนใจซื้อมากที่สุด นอกจากนั้นคอนโดในย่านมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 80% หากจะลงทุนซื้อไว้ปล่อยเช่า ก็ไม่น่ายาก (ในย่านนี้จะมีอัตราค่าเช่าประมาณ 15,000-30,000 บาทต่อเดือน) คำนวณออกมาแล้วสามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้มากกว่า 5.0% ต่อปีเลยทีเดียว


ส่วนโครงการที่อยู่ในช่วงกำลังก่อสร้างอย่าง Life Asoke เพียง 1 ก้าวจาก MRT เพชรบุรี และ 1 ก้าว สู่ Airport Link มักกะสัน ก็เป็นโครงการที่ตอนนี้นักลงทุนสนใจ และมีท่าทีว่าจะดีขึ้นต่อเนื่อง เพราะในอนาคตจะมีการพัฒนาพื้นที่ใต้ดินประมาณ 1,000 ตารางเมตรของสถานี MRT เพชรบุรี เปิดเป็นร้านค้า ร้านอาหาร เช่นเดียวกับสถานี MRT พระราม 9 ที่มีพื้นที่ขายของที่เรียกว่า METRO MALL โดยการพัฒนานี้จะสามารถเดินลงใต้ดินทะลุไปยัง Singha Complex ได้ด้วย เป็นการเพิ่มแหล่ง Oasis ให้กับโครงการ Life Asoke



เปิดตัวใหม่ ไลฟ์ อโศก-พระราม 9


สำหรับโครงการใหม่ล่าสุดในย่านนี้ คือโครงการ Life Asoke-Rama 9 ที่เปิดให้ลงทะเบียนมาได้ไม่นาน ถ้ามองในเรื่องของราคานั้น เริ่มต้นเพียง 110,000 บาท/ตร.ม. ต่ำกว่าราคาของ Ashton Asoke-Rama 9 ทำเลหัวมุมอโศก-พระราม 9 ที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้ และ Life Asoke-Rama 9 จะเสมือนของหายากที่มีราคาเทียบเท่าคอนโดใน 4 ปีที่แล้ว เนื่องจากมีราคาเปิดตัวใกล้เคียงกับ RHYTHM Asoke1 ที่เปิดตัวเมื่อปี 2013 ที่ผ่านมา จะเป็นคอนโดใหม่อีกโครงการที่น่าสนใจและมองว่าน่าจะมีราคาปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ตามโครงการรุ่นพี่แบรนด์เดียวกันอย่าง Life Asoke ที่ตอนนี้ราคารีเซลปรับขึ้นกว่า 10% จากราคาเปิดตัว (ราคาพรีเซล 130,000 บาท/ตร.ม. ราคารีเซล 148,000 บาท/ตร.ม.)



ท่านสามารถอ่านบทความดีๆ จากทีมงาน BC เพิ่มเติมได้ที่ : http://www.bkkcitismart.com/บทความ

อ่านเพิ่มเติม