PART 1 : คำนวณวงเงินกู้ มนุษย์เงินเดือนซื้อคอนโด

การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง นับเป็นเป้าหมายอีกอย่างหนึ่งของใครหลายคน โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ คนวัยทำงานในยุคปัจจุบันที่ใฝ่ฝันจะมีคอนโดกลางเมือง หรือคอนโดใกล้รถไฟฟ้าเพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิต แต่ก่อนอื่นเราต้องรู้ก่อนว่าฐานเงินเดือนของเราที่มีอยู่นั้น สามารถกู้ซื้อคอนโดได้เท่าไหร่กัน เป็นการประเมินความสามารถในการกู้เพื่อกำหนดทำเลและราคาของคอนโดได้ ซึ่งแต่ละคนจะได้รับวงเงินกู้และยอดผ่อนชำระแต่ละงวดที่ธนาคารคำนวณให้แตกต่างกัน โดยดูจาก จำนวนเงินที่ต้องการผ่อนชำระต่อเดือน, จำนวนปีของการกู้, จำนวนเงินที่ต้องการกู้ และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่อปี รวมถึงประวัติการชำระหนี้ที่ดีหรือหลักทรัพย์ค้ำประกันอื่นๆ แต่ถ้าอยากทราบตัวเลขคร่าวๆ กันก่อนทาง Bangkok Citismart ได้คำนวณวงเงินกู้เบื้องต้นมาให้ครับ

สามารถคำนวณวงเงินกู้ได้โดย…

เป็นการคำนวณจากเงินเดือนเพื่อดูว่าเรามีความสามารถสูงสุดในการผ่อนได้ต่อเดือนเท่าไหร่ ส่วนใหญ่ธนาคารจะไม่คิดว่าเงินเดือนทั้งหมดของเราจะนำมาผ่อนบ้านหรือคอนโดได้ทั้งหมด ธนาคารจึงคิดความสามารถในการผ่อน หรือเรียกว่า Dept Service Ratio (สัดส่วนหนี้สินต่อรายได้) ซึ่งหาได้โดยนำภาระหนี้ทั้งหมด หารด้วยรายได้สุทธิ ซึ่งโดยทั่วไป ธนาคารจะกำหนดไม่เกิน 40% ของเงินเดือน หรือ 1 ใน 3 ของเงินเดือน โดยส่วนที่หักไปนั้นจะเป็นส่วนของค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ส่วนที่เหลือนี้จึงให้เป็นเงินลงทุน หรือส่วนที่ธนาคารนำมาคิดความสามารถในการผ่อนชำระ

เมื่อเรารู้จำนวนเงินผ่อนต่องวดสูงสุดที่เรามีความสามารถผ่อนได้ในแต่ละเดือนแล้ว ก็จะสามารถนำจำนวนเงินนี้ไปคำนวณเป็นวงเงินกู้สูงสุดที่จะสามารถกู้ได้ โดยหลักการเบื้องต้นในการประเมินวงเงินกู้นี้จะคิดจากจำนวนเงินที่ผู้กู้มีความสามารถผ่อนได้ในแต่ละงวดเป็นอัตราส่วน จำนวนเงินผ่อนชำระต่องวด 7,000 บาท ต่อยอดหนี้ 1 ล้านบาท

โดยเลขล้านละ 7,000 นี้มาจากการคิดคำนวณยอดที่จะผ่อนต่องวดในระยะเวลา 30 ปี ซึ่งในการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดธนาคารจะต้องคำนวณร่วมกับดอกเบี้ย ที่มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Flat Rate ส่วนใหญ่จะให้จ่ายดอกเบี้ยต่ำเท่าๆ กันในช่วง 3 ปีแรก) และดอกเบี้ยลอยตัว (Flot Rate แบบ MLR หรือ MRR ที่ปรับขึ้นลงตามสภาพเศรษฐกิจ) หากคิดแล้วดอกเบี้ยเฉลี่ยแล้วอยู่ที่ 5% เราก็จะผ่อนล้านละ 6,000 หากดอกเบี้ยเฉลี่ยแล้วอยู่ที่ 6.5% เราก็จะผ่อนล้านละ 7,000 นั่นเอง

แต่อย่าลืมเตรียมเงินซักก้อนเผื่อไว้สำหรับ…

ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่คอนโด เพราะบางโครงการก็ไม่มีโปรโมชัั่นให้กับผู้ซื้อ โดยส่วนใหญ่จะเป็นโปรโมชั่น ฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอน เราเองก็เตรียมเงินก้อนเผื่อไว้ประมาณ 100,000 บาท เป็นอย่างต่ำเพื่อค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ด้วยครับ โดยรวมแล้วสามารถแจงเป็นค่าใช้จ่ายย่อยๆได้ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ 2% ของราคาขาย

กฎหมายกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินก็จะคิดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่ง

• ค่าจดจำนอง 1% ของยอดกู้

ในกรณีที่กู้ธนาคาร เพื่อเอาคอนโดเป็นประกันหนี้ให้ธนาคาร โดยต้องชำระให้สำนักงานที่ดิน

• ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า

ผู้ซื้อต้องวางเงินประกันการใช้มิเตอร์กับการไฟฟ้านครหลวง (บางทีโครงการจะออกให้ก่อนแล้วมาเก็บกับผู้ซื้อภายหลัง) โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยเฉลี่ยก็ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์ไฟฟ้าและเงื่อนไขของแต่ละโครงการ

• ค่ากองทุน (บาท/ตร.ม.)

จะจ่ายครั้งเดียว มีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นประมาณ 10,000 บาทขึ้นไป ขึ้นอยู่กับขนาดห้องและ Segment ของโครงการ

• ค่าส่วนกลาง (บาท/ตร.ม./เดือน)

ปกติเมื่อเข้าอยู่แล้วจะจ่ายรวมเป็นปี แต่วันโอนจะมีการเก็บล่วงหน้า 1 ปี ตัวมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นประมาณ 10,000 บาทขึ้นไปเช่นกัน ขึ้นอยู่กับขนาดห้องและ Segment ของโครงการ

ค่าใช้จ่ายด้านบนนี้เป็นเพียงค่าใช้จ่าย ณ วันโอนเท่านั้น จะจ่ายเมื่อคอนโดนั้นสร้างเสร็จ หรือเป็นคอนโดมือสองที่เข้าอยู่ได้ทันที หากคอนโดที่เราเลือกซื้อนั้นเป็นคอนโดเปิดตัวใหม่ ยังสร้างไม่เสร็จ ก็อย่าลืมเงินดาวน์อีกก้อนด้วยนะ (โดยส่วนใหญ่เงินดาวน์และเงินจองรวมๆกันจะไม่เกิน 20% ของราคาคอนโดยูนิตนั้น)

และในปัจจุบันนี้รถไฟฟ้ามีการขยายเส้นทางออกไปครอบคลุมหลายทำเลมากขึ้น ส่งผลให้เกิดการพัฒนาคอนโดไปตามแนวรถไฟฟ้า และคอนโดใกล้รถไฟฟ้าแต่ละสถานีก็มีราคาแตกต่างกันไป ทำให้คุณเองมีตัวเลือกที่เหมาะสมกับงบประมาณของคุณมากขึ้นตามไปด้วย ที่นี้เรามาดูกันครับว่าเงินเดือนของคุณจะซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้าทำเลไหนได้บ้าง ? ไปอ่านต่อได้ในบทความต่อไปเลยครับ

อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง

เลือกซื้อคอนโดแบบมนุษย์เงินเดือน ไว้อยู่เอง หรือ ลงทุนได้

ให้เงินเดือน ช่วยเลือกคอนโดของคุณ

กู้ซื้อคอนโดยังไงให้ง่าย ตามสไตล์มนุษย์ออฟฟิศ

รู้ทันดอกเบี้ยเงินกู้

บทความอื่นๆ