TH EN
สมัครสมาชิก

ส่องทำเล “รัชดา-พระราม9” อนาคตของนักลงทุน



ทำไมถึงต้องเป็น รัชดา-พระราม9


จากอดีตถึงปัจจุบัน กรุงเทพมหานครมีการขยายตัวในด้านของประชากรและการพัฒนาของภาคธุรกิจอย่างต่อเนื่อง และเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ทำให้พื้นที่ในหลายทำเลมีการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาไปมาก ทำเลที่เป็นศูนย์กลางของธุรกิจก็มีการขยับขยายออกไปจากรอบนอกของสีลม, สาทร, สุขุมวิทชั้นใน โดยทำเลที่น่าจับตามองไม่แพ้ใครในตอนนี้คงจะหนีไม่พ้น “รัชดา-พระราม9” นอกจากทำเลนี้จะเป็นศูนย์รวมด้านการคมนาคมที่สำคัญแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ เพราะมีการเชื่อมต่อถนนหลักหลายเส้นทาง อาทิ สุขุมวิท, อโศก, ดินแดง, พระราม9, วิภาวดีรังสิต รวมถึงเป็นจุดเชื่อมต่อโครงข่ายรถไฟฟ้าอย่าง MRT, BTS และ Airport Link แล้ว ยังเป็นทำเลที่เป็นศูนย์รวมออฟฟิศ สำนักงานทั้งเกรดเอและเกรดบี จำนวนมากอีกด้วย


ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์สำหรับปี 2559 - 2562 ในย่านพระรามเก้าอยู่ที่ตารางวาละ 200,000 - 300,000 บาท และย่านรัชดา อยู่ที่ตร.ว.ละ 350,000 – 450,000 บาท ซึ่งราคาซื้อขายที่ดิน โดยเฉพาะแปลงติดถนนใหญ่ราคาสูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์อีกหลายเท่าตัว ซึ่งที่ดินแปลงใหญ่ๆติดริมถนนในสองโซนนี้ได้มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กว้านซื้อไว้เพื่อลงทุนเกือบจะหมดแล้ว โดยพัฒนาออกมาในรูปแบบของที่อยู่อาศัย, แหล่งบันเทิง, ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และ Mega Project ที่เกิดขึ้นแล้วและกำลังจะเกิดขึ้นอีกมากมาย อาทิ


The Rama IX Super Tower at The Grand Rama 9


โครงการมิกซ์ยูส เมกะโปรเจคที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพ มี Super Tower เป็น Landmark สูงอันดับ 1 ในอาเซียน และติด 1 ใน 10 ของโลก ภายในโครงการประกอบไปด้วยสำนักงานเกรดเอ, ออฟฟิศ คอมเพล็กซ์, ศูนย์ประชุม,ห้างสรรพสินค้า, คอนโดมิเนียมที่พักอาศัย และโรงแรม 6 ดาว ซึ่งคาดการณ์ว่าโครงการนี้จะสามารถดึงดูดผู้ประกอบการ, นักลงทุน, นักท่องเที่ยวได้เป็นจำนวนนับแสนคน อีกทั้งโครงการนี้จะเป็นแหล่งรวมออฟฟิศขนาดใหญ่ของย่านรัชดา-พระรามเก้าอีกด้วย เนื่องจากพื้นที่กว่า 50% ของ The Rama IX Super Tower at The Grand Rama 9 นั้น เป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะมีบริษัทฯต่างๆ ทยอยเข้ามาเช่าพื้นที่เพื่อทำสำนักงาน ซึ่งการขยายตัวในส่วนนี้จะส่งผลให้เกิดอัตราการจ้างงานที่เพิ่มสูงขึ้น โดย The Rama IX Super Tower at The Grand Rama 9 มีแผนจะเปิดให้บริการภายในปี 2022 นี้




Show DC @ Rama 9


ห้างใหม่น้องใหม่สไตล์เกาหลีของย่านพระรามเก้า ด้วยเงินลงทุนกว่า 9,500 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 43 ไร่ Show DC ตั้งอยู่ใกล้ RCA, รถไฟฟ้าแอร์พอร์ต ลิงก์ สถานีมักกะสัน, รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีเพชรบุรี และพระรามเก้า โครงการนี้เป็นทั้งศูนย์การค้าและแหล่งรวมเอนเตอร์เทนเม้นท์ครบวงจร เสมือนยกเกาหลีมาไว้ที่เมืองไทย คาดว่าจะดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้ใช้บริการที่อยู่ในทำเลรัชดา-พระราม9 ได้มากเลยทีเดียว



Bangkok Midtown


อีกหนึ่งเมกะโปรเจ็กต์ที่คาดว่าใช้เงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษกทั้งสองฝั่ง ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีศูนย์วัฒนธรรม ตัวโครงการจะประกอบไปด้วย 2 ส่วนคือ BANGKOK MIDTOWN – LABELS ซึ่งจะมีอาคารสำนักงานและช้อปปิ้งมอลล์ และ BANGKOK MIDTOWN – LIVES เป็นพื้นที่สำนักงานอีกประมาณ 10,240 ตารางเมตร โดยจะมี Sky walk เชื่อมทั้งสองฝั่งเข้าด้วยกัน โครงการนี้อยู่ในทำเลเดียวกันกับอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่, อาคารเอไอเอ, แคปปิตอล เซ็นเตอร์


จากการคาดการณ์ในอนาคตพื้นที่ในบริเวณนี้จะกลายเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เพราะรถไฟฟ้าสายสีส้มจะช่วยอำนวยความสะดวกด้านการคมนาคมสำหรับผู้ที่อยู่กรุงเทพรอบนอกให้สามารถเดินทางเข้าสู่พื้นที่ชั้นในได้ง่ายยิ่งขึ้น อันจะส่งผลให้ทำเลรัชดา-พระรามเก้า เป็นทำเลสุดฮอตในอนาคต ที่มีความต้องการสูงในทุกๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านอาคารสำนักงาน, แหล่งอำนวยความสะดวก, ช้อปปิ้งมอลล์, แหล่งเอนเตอร์เทนเม้นท์ ไปจนถึงที่พักอาศัยที่นับวันยิ่งขยายตัวมากขึ้นเรื่อยๆ


หากดูในส่วนภาพรวมของอาคารสำนักงานในปี 2559 พบว่ามีอัตราการเติบโตที่ดีทั้ง CBD และ NON CBD เนื่องจากมีจำนวนพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นใหม่ที่มีปริมาณจำกัด แต่มีปริมาณความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมากขึ้น และภาคธุรกิจยังคงมีความเคลื่อนอยู่ไหวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นและทำให้อัตราพื้นที่ว่างลดต่ำลงกว่าเดิม




จากผลสำรวจทิศทางการเช่าพื้นที่สำนักงานในทุกทำเลโดยรวม พบว่ามีปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานที่สูงถึง 91.80% หรือคิดเป็นพื้นที่ 7,839,237 ตร.ม. และมีพื้นที่ว่างเพียง 8.2% เท่านั้น โดย CBD มีปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานเฉลี่ยที่ 91.12% และ NON CBD 92.41% ซึ่งถือว่าไม่ต่างกันมากนักสำหรับ CBD และ NON CBD จากการใช้พื้นที่สำนักงานดังกล่าว โดยเฉพาะทำเลรัชดาได้รับความสนใจสูงเป็นลำดับต้นๆ เมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานในเขต CBD และเมื่อพิจารณาจากผลการสำรวจอาคารสำนักงานใหม่ในทำเลรัชดา-พระราม9 อาทิ G Tower และอาคารรุ่งโรจน์ธนกุล พบว่ามีอัตราการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานไปกว่า 80% อาคาร G Tower ตั้งอยู่บนถนนพระรามเก้า เป็นอาคารสำนักงานระดับพรีเมี่ยม เป็นอาคารขนาดใหญ่ 2 อาคาร ประกอบด้วย ห้างสรรพสินค้า, อาคารสำนักงานเกรดพรีเมี่ยม สูง 26 ชั้น และ 36 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่าทั้งอาคารประมาณ 66,000 ตร.ม. โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่อยู่ที่ 900-950 บาท ต่อตร.ม.


ในส่วนอาคารสำนักงานให้เช่าประกอบด้วยตึก North และตึก South ซึ่งทั้งสองอาคารนั้นสร้างเสร็จแล้ว และเริ่มมีการทยอยเข้าใช้พื้นที่บางส่วน จากการสำรวจพบว่าพื้นที่ให้เช่ากว่า 85% นั้นปล่อยให้เช่าทั้งหมดแล้ว ส่วนอาคาร รุ่งโรจน์ธนกุล เป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ 5 อาคาร พื้นที่ให้เช่าทั้งหมดประมาณ 50,000 ตารางเมตร โดยบริเวณนี้ อยู่ใกล้เซ็นทรัลพระราม 9, อาคารซีพีทาวเวอร์2, Tesco Lotus และอาคารTrue ซึ่งบริเวณนี้ เป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงานให้เช่าย่านรัชดา-พระรามเก้า โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่อตร.ม.เริ่มที่ 400 บาท และจากการสำรวจพบว่ามีการปล่อยเช่าพื้นที่เต็ม 100% แล้ว




สอดคล้องกับข้อมูลข้างต้นที่มีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานสูงขึ้นเรื่อยๆ ทั้งในเขตBD และ NON CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆในทำเลนี้ ยิ่งทำให้เห็นได้ว่าทำเลรัชดา-พระราม9 นับเป็นทำเลแห่งอนาคตเลยทีเดียว เนื่องจากอัตราค่าเช่าพื้นที่รวมต่อตารางเมตรยังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานให้เช่าในเขต CBD และจากการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวในข้างต้น ส่งผลให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของอาคารสำนักงานที่ล้าสมัย เช่น การรื้อถอนอาคารเคี่ยนหงวน 1 และอาคารวานิสสา เป็นต้น ซึ่งคาดว่าจะทยอยเห็นกระแสการเปลี่ยนแปลงของอาคารสำนักงานที่ล้าสมัยอย่างต่อเนื่อง เพราะเจ้าของอาคารสำนักงานที่เปิดมานาน เริ่มพิจารณาทางเลือกต่างๆ ท่ามกลางราคาที่ดินใจกลางเมืองที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นดังรายละเอียดตารางเปรียบเทียบอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานใน กทม. ปี 2011-2015




เมื่อพิจารณาถึงความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ในทำเลรัชดา-พระรามเก้า ทั้งอาคารเก่าและอาคารใหม่ พบว่ามีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูงกว่า 80% ทุกโครงการ และมีการปล่อยเช่าเฉลี่ยที่ 33% จากอัตราเข้าอยู่อาศัยรวมของโครงการที่ได้สำรวจทั้งหมด โดยผู้เช่าส่วนใหญ่จะมีทั้งชาวยุโรปและเอเชีย ทั้งนี้ เริ่มมีชาวญี่ปุ่นย้ายเข้ามาอยู่ในทำเลนี้เพิ่มสูงขึ้น จากเดิมที่จะเลือกพักอาศัยในโซนสุขุมวิทเป็นหลัก ซึ่งชาวญี่ปุ่นที่เริ่มเข้ามาในทำเลนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นพนักงานระดับต้น และพักอาศัยไม่เกิน 2 คน


ในส่วนของราคารีเซลส์ของโครงการคอนโดมิเนียมต่างๆ ในย่านรัชดา-พระรามเก้า ซึ่งเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ทั้งสิ้น พบว่าทั้งโครงการเก่าที่มีอายุเกินกว่า 5 ปี และโครงการใหม่ มีอัตราการเติบโตของราคาที่เพิ่มขึ้นไปในทิศทางเดียวกัน ถึงแม้บางโครงการจะเป็นโครงการที่ไม่ได้อยู่ในระยะที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าก็ยังพบว่ามีการเติบโตของราคาที่ดี โดยโครงการที่มีอายุอาคารมากกว่า 5 ปี ได้แก่ โครงการไลฟ์ รัชดา-สุทธิสาร มีอัตราการเติบโตของราคาเพิ่มขึ้นถึง 67% ให้อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยสูงถึง 4.7% โครงการใหม่ที่มีอายุอาคารน้อยกว่า 5 ปี เช่น โครงการริธึ่ม อโศก 1 มีอัตราการเติบโตของราคาสูงสุดอยู่ที่ 31% และโครงการแอสปาย พระรามเก้า ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยสูงสุดที่ 5.6% ในขณะเดียวกันโครงการอื่นๆจากการสำรวจก็ให้ผลตอบแทนในอัตราที่ค่อนข้างใกล้เคียงกัน




สำหรับราคาขายคอนโดมิเนียมในทำเลรัชดา-พระรามเก้า พบว่าสอดคล้องกับทิศทางความต้องการในตลาด จากการสำรวจความต้องการซื้อคอนโดในทำเลนี้ พบว่ามีความต้องการคอนโดประเภท 1 ห้องนอนมากที่สุด และมีงบประมาณในการซื้ออยู่ระหว่าง 3.5-5.49 ล้านบาท ทั้งนี้ จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอน จะมีขนาดอยู่ระหว่าง 21 - 45 ตารางเมตร และราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ระหว่าง 60,000 - 160,000 บาท ต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับขนาดอาคาร, อายุของอาคาร และทำเล ซึ่งงบประมาณและกำลังซื้อของลูกค้าสอดคล้องกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน


ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมานี้ โครงการคอนโดมิเนียมในทำเลรัชดา-พระรามเก้า นับได้ว่ามีอัตราการเติบโตสูง เพราะเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่องๆ โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติ อาทิ จีน, ญี่ปุ่น, เกาหลี และยุโรป อีกทั้งทำเลนี้ยังมีค่าครองชีพที่ไม่สูงมากนัก และมีแหล่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย ทั้งแหล่งรวมอาหารอร่อยนานาชาติ, แหล่งช้อปปิ้งทั้งกลางวัน และกลางคืน รวมถึงแหล่งงานที่นับวันจะเพิ่มจำนวนมากขึ้น นับเป็นสเน่ห์อย่างหนึ่งที่รวมไว้ในทำเลเดียว ประกอบกับภาครัฐมีการลงทุนก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 10 สาย มีทั้งรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ และรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ในกรุงเทพฯ และหนึ่งในรถไฟฟ้าสายสำคัญสายหนึ่ง ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งเป็นสายหลักที่เชื่อมโยงฝั่งตะวันออก และตะวันตกของกรุงเทพมหานคร ทำให้ทำเลพระรามเก้า-รัชดา ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ และยิ่งทำให้มูลค่าของที่ดินในทำเลนี้เติบโตอย่างต่อเนื่อง


ล่าสุด บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็เตรียมขึ้นอีกหนึ่งโครงการบริเวณแยกพระรามเก้า ได้แก่ โครงการ Ashton Asoke-Rama 9 โครงการติดรถไฟฟ้า MRT พระรามเก้า ที่กำลังมาแรง คาดว่าราขายจะสูงกว่า 200,000 บาท ต่อตารางเมตร สำหรับท่านที่กำลังมองหาโครงการสร้างเสร็จใหม่พร้อมเข้าอยู่ในทำเลรัชดา-พระราม9 มี 2 โครงการที่น่าสนใจ ตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า MRT และจุดขึ้น-ลงทางด่วน คือ โครงการ Rhythm Asoke1และ Rhythm Asoke2 มีห้องชุดให้เลือก 2 แบบ คือ 1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอน ราคาเริ่มต้น 3.4 ล้านบาท คอนโดยอดนิยมคุ้มค่าทั้งอยู่อาศัยเองและลงทุน



อัพเดทล่าสุด: 27 Apr 2017


HIGHLIGHT PROPERTIES
ขาย/เช่าคอนโด โนเบิล รีมิกซ์ (สุขุมวิท 36) สุขุม... - C09031028

ขาย/เช่าคอนโด โนเบิล รีมิกซ์ (สุขุมวิท 36) สุขุม...

ทำเล: สุขุมวิท, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 43 ตร.ม.

ขาย : 7,690,000บาท
เช่า : 30,000บาท/เดือน

ขายคอนโด ไลฟ์ แอท รัชดา รัชดาภิเษก กรุงเทพมหานคร - C07090198

ขายคอนโด ไลฟ์ แอท รัชดา รัชดาภิเษก กรุงเทพมหานคร

ทำเล: รัชดาภิเษก, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 33 ตร.ม.

ขาย : 2,680,000บาท

เช่าคอนโด ริทึ่ม สุขุมวิท 36-38 สุขุมวิท กรุงเทพ... - C08011501

เช่าคอนโด ริทึ่ม สุขุมวิท 36-38 สุขุมวิท กรุงเทพ...

ทำเล: สุขุมวิท, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 55 ตร.ม.

เช่า : 52,000บาท/เดือน

ขายคอนโด เดอะ พาโน พระราม3 กรุงเทพมหานคร - C11081514

ขายคอนโด เดอะ พาโน พระราม3 กรุงเทพมหานคร

ทำเล: พระราม3, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 137 ตร.ม.

ขาย : 19,900,000บาท

ขายคอนโด ลิฟ แอท โฟร์ตี้ไนน์ สุขุมวิท กรุงเทพมหา... - C06121420

ขายคอนโด ลิฟ แอท โฟร์ตี้ไนน์ สุขุมวิท กรุงเทพมหา...

ทำเล: สุขุมวิท, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 39 ตร.ม.

ขาย : 6,910,000บาท

บทความด้านอสังหาริมทรัพย์

+ การซื้อ และลงทุนอสังหาริมทรัพย์

+ การเช่าอสังหาริมทรัพย์

+ การขายอสังหาริมทรัพย์

+ การเงินและกฎหมาย

+ การออกแบบและตกแต่ง

+ ไลฟ์สไตล์

pic-spacial