TH EN
สมัครสมาชิก

จับตามอง โปรเจคริมน้ำเจ้าพระยา PART 2

คอนโดริมน้ำ 3 ทำเล 3 ความแตกต่าง







ปัจจุบันการพัฒนาคอนโดริมน้ำในเมืองมีให้เห็นไม่บ่อยนัก เนื่องจากที่ดินเปล่าเหลือน้อย และมีการใช้งานที่ดินเดิมอยู่หนาแน่น เป็นทั้งที่ตั้งของวัด วัง บ้านเก่า ชุมชนที่อยู่อาศัย เป็นที่ตั้งของท่าเรือเพื่อทำการค้าขาย การเกิดโครงการพัฒนาใหม่ในแต่ละครั้งจึงเป็นการพัฒนาที่สำคัญ และส่งผลต่อพื้นที่โดยรอบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ รวมถึงข้อจำกัดในการออกแบบพื้นที่ริมน้ำตามระยะถอยร่นอาคารและการออกแบบที่ต้องคำนึงถึงภาพลักษณ์ริมน้ำที่จำเป็นต้องสร้าง Iconic ให้กับเมือง สิ่งเหล่านี้จะเป็นต้นทุนของโครงการที่เพิ่มมากขึ้น


จากผลการสำรวจโดยทีมวิจัย Bangkok Citismart พบว่า ลักษณะคอนโดริมน้ำเจ้าพระยาสามารถแบ่งคุณลักษณะเฉพาะของที่ตั้งและช่วงของราคาออกเป็น 3 ส่วนหลัก ดังนี้








คอนโดริมน้ำ เจริญกรุง - เจริญนคร







เจริญกรุง - เจริญนครเป็นทำเลริมน้ำกลางเมืองที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ประเภท Mixed-use จากภาคเอกชน หลังจากที่ก่อนหน้านี้ไม่ได้มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่มานาน อาจเป็นเพราะไม่มีที่ดินเพียงพอต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ รวมถึงยังไม่มีความชัดเจนของด้านคมนาคมที่ควรพัฒนาควบคู่กันไป ส่งผลให้การพัฒนา Mixed-use ในย่านที่กำลังเกิดขึ้นนี้เป็นไฮไลท์ของย่านที่ใครก็ต่างพูดถึง


ด้วยต้นทุนที่สูงและความยิ่งใหญ่ของโครงการ รวมถึงมีการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีทองควบคู่ ทำให้คอนโดทำเลเจริญกรุง - เจริญนคร โดยเฉพาะในโครงการ Mixed-use เป็นโครงการระดับ Super Luxury มีราคาเฉลี่ย 300,000 - 350,000 บาทต่อตารางเมตร


เป็นไปได้ยากหากจะทำให้คอนโดริมน้ำสุดหรูนี้มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันบ่อยๆ เนื่องจากยูนิตมีราคาสูง บางยูนิตมีราคาเกิน 10 ล้านบาท และเป็นห้องขนาดใหญ่อาจจะไม่ง่ายที่จะปล่อยเช่า หรือหากขายต่อเปลี่ยนมือในท้องตลาดก็ต้องมีราคาสูงขึ้นไปอีก


จากผลการสำรวจพบว่ามี Gapital Gain เฉลี่ยเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5 - 10% ต่อปี การลงทุนในทำเลนี้คงเป็นการลงทุนที่ซื้อเก็บไว้ครอบครองหรืออยู่อาศัยเองน่าจะเหมาะสมกว่า โดยลูกค้าที่สามารถเป็นเจ้าของได้จำเป็นต้องมีงบประมาณในการซื้อที่มากหน่อยตามราคาที่สูงลิ่บของโครงการ เพื่อแลกกับความคุ้มค่าที่ไม่สามารถหาได้ที่ไหนอีก








คอนโดริมน้ำ พระราม 3







ในขณะที่คอนโดริมน้ำตามแนวพระราม 3 ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการตลอดมา ถึงแม้ว่าจะเป็นทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน แต่ก็ใกล้กับ CBD อย่างสีลม-สาทร ซึ่งในปัจจุบันมีจำนวนยูนิตกว่า 35% จากยูนิตคอนโดริมน้ำในกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด โดยราคาเฉลี่ยของในทำเลพระราม 3 ค่อนข้างหลากหลาย มีตั้งแต่ 90,000 ไปจนถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร แตกต่างกันไปตามขนาดของห้อง อายุอาคาร Segment ของการพัฒนา


คอนโดริมน้ำตามแนวพระราม 3 นี้ จับกลุ่มลูกค้าเช่าอยู่อาศัยได้อยู่หมัด โดยมีสัดส่วนผู้เช่าชาวต่างชาติมากกว่าคนไทย อันเนื่องมาจากปัจจัยหลักคือใกล้ CBD สีลม-สาทร ที่เป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงาน มีจุดเด่นอยู่ที่ไม่แออัดเหมือนคอนโดกลางเมืองอื่นๆ ที่ติดรถไฟฟ้า และได้วิวริมน้ำที่เปรียบเหมือนอีกหนึ่งวิวแลนด์มาร์กของกรุงเทพฯ รวมถึงมีราคาให้เลือกที่หลากหลาย เฉลี่ยแล้วมีค่าเช่า 30,000 บาทต่อเดือน สำหรับห้องขนาด 1 ห้องนอน สามารถสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ปล่อยเช่าได้สูงถึง 5-6% ต่อปี


แต่กลับเงียบเหงาในมุมของการซื้อ หลายโครงการยังไม่สามารถปิดการขายได้ แม้ว่าจะเป็นโครงการพร้อมอยู่แล้วก็ตาม หากว่ามีไฮไลท์อื่นดึงดูดคนเข้ามาในย่าน เช่น การพัฒนาโครงการ Mixed-use, ห้างสรรพสินค้า หรือพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าให้ วิ่งผ่านถนนสายใหญ่เส้นนี้เช่นเดียวกับทำเลเจริญกรุง - เจริญนคร น่าจะเข้ามาเพิ่มความคึกคักของตลาดซื้อได้มากกว่านี้ ทั้งยังเป็นแม่เหล็กสำคัญให้คนเข้ามาอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นด้วย








คอนโดริมน้ำ ห่างเมือง







ทั้งนี้พื้นที่ริมน้ำที่ห่างออกไป อย่างจรัญสนิทวงศ์ ประชาราษฎร์สาย 2 พิบูลสงคราม และสนามบินน้ำ เป็นทำเลริมน้ำใหม่ที่เพิ่งมีการเปิดขายคอนโดริมน้ำกันอย่างคึกคักในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และเป็นการพัฒนาคอนโดโครงการใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่าพันยูนิต รวมแล้วมียูนิตอยู่ประมาณ 35% จากยูนิตคอนโดริมน้ำในกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด เทียบเท่าคอนโดริมน้ำตามแนวพระราม 3 ที่มีการพัฒนามานาน โดยมีราคาเฉลี่ยต่ำที่สุดจากคอนโดริมน้ำทั้งหมด อยู่ที่ 80,000 - 120,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น


และหลังจากที่เปิดให้บริการสถานีส่วนต่อขยายเชื่อมรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่สถานีเตาปูน - รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสถานีบางซื่อเมื่อปี 2560 ทำเลนี้ก็มีกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้อยู่อาศัยจริงอยู่บ้าง หลังจากขึ้นชื่อว่าทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นทำเลที่มีคอนโดเหลือขายอยู่เยอะ หากมองในมุมของนักลงทุน เวลานี้อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีของนักลงทุนอสังหาฯรุ่นใหม่ที่ยังมีงบประมาณในการลงทุนไม่สูงมาก หรือใช้เงินเย็นในการเลือกซื้อคอนโดเปิดใหม่ในย่านเหล่านี้ก่อนที่จะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นตามกาลเวลา เพื่อรอเวลาที่ดีในการสร้างโอกาสปล่อยเช่าหรือขายต่อสร้างกำไรได้ในอนาคต เพราะนี่เป็นทำเลคอนโดริมน้ำเพียงย่านเดียว ที่มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน










สรุป

ทั้ง 3 ทำเลนี้ถึงแม้จะมีคุณลักษณะเหมือนกันคือเป็นทำเลริมน้ำ แต่ในแต่ละช่วงก็มีความแตกต่างกันด้วยบริบทโดยรอบพื้นที่ ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของคอนโดริมน้ำจึงมีตัวเลือกที่หลากหลายด้วยความต่างของราคาและความอุดมสมบูรณ์ในแต่ละพื้นที่







อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

สะกดทุกสายตา ICON SIAM 

อัพเดทล่าสุด: 9 Nov 2018


RELATED PROPERTIES
เช่าคอนโด แม่น้ำ เรสซิเด้นซ์ - C22111814

เช่าคอนโด แม่น้ำ เรสซิเด้นซ์

ทำเล: เจริญกรุง, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 45 ตร.ม.

เช่า : 45,000บาท/เดือน

ขาย/เช่าคอนโด แม่น้ำ เรสซิเด้นซ์ - C23111820

ขาย/เช่าคอนโด แม่น้ำ เรสซิเด้นซ์

ทำเล: เจริญกรุง, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 44 ตร.ม.

ขาย : 10,030,000บาท
เช่า : 50,000บาท/เดือน

ขายคอนโด แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ณ ... - C31081801

ขายคอนโด แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ณ ...

ทำเล: เจริญนคร, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 95 ตร.ม.

ขาย : 31,480,000บาท

ขาย/เช่าคอนโด เดอะ พาโน - C11101820

ขาย/เช่าคอนโด เดอะ พาโน

ทำเล: พระราม3, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 110 ตร.ม.

ขาย : 18,940,000บาท
เช่า : 45,000บาท/เดือน

ขายคอนโด แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ณ ... - C06061704

ขายคอนโด แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ณ ...

ทำเล: เจริญนคร, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 103 ตร.ม.

ขาย : 27,380,000บาท

บทความด้านอสังหาริมทรัพย์

+ การซื้อ และลงทุนอสังหาริมทรัพย์

+ การเช่าอสังหาริมทรัพย์

+ การขายอสังหาริมทรัพย์

+ การเงินและกฎหมาย

+ การออกแบบและตกแต่ง

+ ไลฟ์สไตล์

+ รีวิว ทำเลที่พักอาศัย

pic-spacial