TH EN
สมัครสมาชิก

เลือกคอนโดแบบไหน สร้าง Passive Income

ทำไมต้อง Passive Income จากลงทุนคอนโด


ลงทุนคอนโด

ได้ชื่อว่า Passive Income คงเป็นความฝันของใครหลายคนเลยที่จะมีรายได้เพิ่มเติมจากรายได้ประจำ นิยามของ Passive Income คือ เงินหรือรายได้ที่ได้มาโดยมีการดูแลรักษาต่ำและมีความเสี่ยงน้อย ซึ่งในปัจจุบันสร้างได้หลายวิธี ส่วนใหญ่จะเป็นการรับถ่ายภาพ เขียนหนังสือ เขียนบทความ กลุ่มนี้จะจัดอยู่ในหมวดสร้างทรัพทย์สินทางปัญญา บางกลุ่มก็จะหา Passive Income จาก Internet เช่น เปิดเว็บไซท์เพื่อขายพื้นที่โฆษณา, เป็น Blogger ที่ให้ข้อมูลเฉพาะด้าน, รับสร้าง Wordpress เป็นต้น หรือลงทุนในด้านการเงิน เช่น หุ้น, กองทุน หรือตราสารหนี้ และอีกหนึ่ง Passive Income ที่ปัจจุบันนี้หลายคนเริ่มสนใจกันบ้างแล้ว คือ Passive Income จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นไปที่การ ลงทุนคอนโด เพื่อปล่อยเช่าครับ



ทำไมต้อง Passive Income จากการลงทุนคอนโด


ลงทุนคอนโด


แน่นอนว่าการมี Passive Income ที่เป็นรายได้เพิ่มเติมโดยที่เราไม่ต้องดูแล หรือรับความเสี่ยงมากนั้นมันดีอยู่แล้ว แต่ทำไมเราต้องเลือกลงทุนกับคอนโด นั่นเป็นเพราะว่า... 

• เป็นรายได้ที่ต่อเนื่อง 
เนื่องจากการปล่อยเช่าคอนโดเป็นรายได้ที่แน่นอนครับ จะได้เงินจำนวนเดียวกันทุกเดือนเราสามารถบริหารจัดการเงินในส่วนนี้ได้ แต่อาจจะมีความเสี่ยงหากคอนโดปล่อยเช่าไม่ได้ หรือผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า เงินในส่วนนี้ก็จะหายไป 

• มีอิสรภาพทางด้านเวลา 
ในข้อนี้หากเราลงทุนกับคอนโดเราใช้เวลาในการดูแลน้อยกว่าการลงทุนแบบอื่น อาจจะเป็นแค่เพียงช่วงแรกที่เราต้องดำเนินการทางด้านเอกสาร สัญญาเช่า การหาผู้เช่า และช่วงที่หมดสัญญาเช่า ที่ต้องซ่อมแซมห้องให้อยู่ในสภาพดี เพื่อนำมาปล่อยเช่าต่อ แต่ถ้าหากเป็นหุ้นเราต้องติดตามข่าวสาร และกราฟที่เปลี่ยนแปลงในตลอดเวลา หรือ กองทุนเราก็ต้องใช้เวลาศึกษางบการเงินอย่างมั่นใจ เพื่อคัดกรองกองทุนที่ดีที่สุดในการลงทุน 

• จับต้องได้ อยู่อาศัยได้ เก็บเป็นมรดกได้ 
ในส่วนนี้มองเป็นข้อดีแล้วกันครับ ในกรณีที่ปล่อยเช่าไม่ได้ เราสามารถเข้ามาอยู่ได้เองก่อน หากเลือกโครงการดีๆ ราคาก็จะเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว เพราะอย่างไรแล้วก็ตามอสังหาริมทรัพย์มักเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา ดังนั้นคอนโดจึงที่ถือเป็นสินทรัพย์ที่เก็บไปเป็นมรดกต่อได้ 

• ราคาไม่ผันผวนมาก 
ราคาปล่อยเช่ามีความแน่นอนอยู่ครับ โดยอ้างอิงจากราคาในตลาด ขนาดห้อง ทำเล และโครงการโดยรอบที่มีอยู่แล้วได้ แต่ก็เป็นไปได้ว่าบางโครงการอาจมีราคาที่ต่างไป เช่น ระดับSegmentของคอนโด หากอยู่ในระดับ Hi-end หรือ Luxury ก็อาจจะปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด อย่างไรก็ตามราเช่าเหล่านี้ก็มีปัจจัยที่ทำให้ราคาเปลี่ยนแปลงไประหว่างนั้นได้ เช่น คอนโดที่เกิดใหม่เป็นคู่แข่งกับคอนโดของเรา, การตัดถนนเส้นใหม่ การมีรถไฟฟ้าสายใหม่ผ่านพื้นที่โครงการ 

• กู้ธนาคารได้ ไม่ต้องใช้เงินตัวเองทั้งหมด 
ข้อดีต่างจากการลงทุนแบบอื่นเช่นหุ้น หรือกองทุน คือไม่ต้องใช้เงินตัวเอง สามารถกู้ธนาคารมาลงทุนได้ ดังนั้นการสร้างประวัติที่ดี กู้ธนาคารผ่าน ก็สามารถซื้อคอนโดได้ ข้อนี้ขอให้จำขึ้นใจสำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดเพื่อสร้าง Passive Income นะครับ เพราะเราจะเน้นไปที่การกู้ธนาคารมาซื้อ จะได้ไม่ต้องใช้ตัวเองมาซื้อคอนโด รวมถึงหากซื้อผ่านตัวแทนอสังหาฯ (Property Agent) มักมีการจัดโปรโมชั่นในการผ่อนชำระ ทำให้เราได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงด้วยครับ
 
หรือไม่งั้นก็ต้องใช้เงินเย็น ต้องเย็นมากๆ ในการลงทุน เพราะยังไงแล้วการปล่อยเช่าคอนโดก็ยังใช้เวลาเป็นเดือนกว่าจะหาคนเช่าได้ (หรือแม้แต่หาคนซื้อต่อก็ตาม) ไม่ง่ายและรวดเร็วเหมือนหุ้นที่สั่งซื้อขายก็ทำได้ทันทีชั่วพริบตา ดังนั้นการใช้เงินเย็นมาลงทุนทำให้ไม่จำเป็นต้องรีบขายสามารถเลือกเวลาที่เหมาะสมให้ได้รับกำไรสูงสุด ไม่งั้นแล้วจาก Passive Income จะกลายเป็นภาระก้อนโตไปแบบไม่ได้ตั้งใจ 


ซื้อคอนโด


เลือกคอนโดแบบไหน สร้าง Passive Income


ลงทุนคอนโด ลงทุนคอนโดให้เช่า


การเลือกคอนโดเพื่อสร้าง Passive Income นั้นหลักๆคงเลือกแบบที่ได้กำไรจากการปล่อยเช่า หรือขายต่อก็ไม่ขาดทุน มาดูกันครับว่าเราจะเลือกโครงการแบบไหนได้บ้าง 

• คอนโดที่ราคาปล่อยเช่าสูงกว่าเงินผ่อนแต่ละงวด 
การปล่อยเช่าต้องปล่อยได้ราคาสูงกว่าเงินที่ผ่อนคอนโด โดยต้องรวมค่าใช้จ่ายที่มีระหว่างปล่อยเช่าด้วย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ค่าประกันอัคคีภัย ที่หากนำมารวมกันกับค่าเช่าที่ได้รับแล้ว จะต้องได้มากกว่าจำนวนเงินผ่อนที่จ่ายไปในแต่ละเดือนครับ เพื่อนำเงินค่าเช่าที่ได้ ไปส่งผ่อนคอนโดเป็นงวดๆไป แล้วเราก็เก็บเงินในส่วนต่างนั้นไป ยกตัวอย่างเช่น หากเราต้องผ่อน 10,000 บาท/เดือน ดังนั้นเราต้องเลือกคอนโดที่การปล่อยเช่าของเราจะต้องปล่อยให้ได้สูงกว่า อาจจะอยู่ที่ 15,000 บาท/เดือน ซึ่งส่วนต่าง 5,000 นี้เราเรียกว่า Passive Income แต่ถ้าหากได้ค่าเช่าน้อยกว่าจำนวนเงินที่ต้องผ่อนในแต่ละงวด จะไม่เรียกว่าการลงทุนเพื่อสร้าง Passive Income เพราะเราต้องใช้เงินตัวเองในการจ่ายเงินผ่อนไปครับ 

• คอนโดมือสองที่มีเสี่ยงน้อยกว่าคอนโดเปิดใหม่ 
ที่จริงแล้วจะคอนโดเปิดใหม่ หรือคอนโดมือสองก็ได้ แต่ว่าทั้งสองแบบนี้มีความต่างตรงที่ความเสี่ยงครับ คอนโดเปิดใหม่เรายังไม่สามารถเห็นห้องจริงได้ หรือรู้ราคาปล่อยเช่าของโครงการนั้นได้แน่นอนจนกว่าโครงการนั้นก่อสร้างเสร็จและเข้าอยู่ได้ จึงต้องใช้การคาดการณ์ในราคาปล่อยเช่า และหากว่าระหว่างรอการก่อสร้างมีการพัฒนาโครงการใหม่ขึ้นมาก็จะทำให้มีคู่แข่งอีก คอนโดเปิดใหม่ที่เราซื้อไว้ปล่อยเช่าอาจจะราคาตกลงได้ ทำให้เกิดความเสี่ยงมากกว่า แต่ก็แอบมีข้อดีอยู่ตรงที่คอนโดเปิดใหม่นี้จะได้รับกระแสตอบรับในช่วงแรกประมาณ 1-3 ปีจะสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงที่สุด 

ส่วนคอนโดคอนโดใหม่ใกล้โอน แต่ยังขายราคาเดิมเมื่อ 2-3 ปีก่อนหรือคอนโดมือสองที่เรารูัอยู่แล้วว่าโครงการไหนราคาปล่อยเช่าเป็นอย่างไร และทำเลในปัจจุบันของโครงการเป็นอย่างไรบ้าง เพราะฉะนั้นการเลือกซื้อคอนโดปล่อยเช่า ไม่ควรมีความเสี่ยงที่เรามองไม่เห็น เพราะหากขาดทุนขึ้นมา ไม่ได้เสียแค่หลักพันหลักหมื่น แต่เสียเป็นหลักล้านเลยครับ คอนโดใหม่ใกล้โอนหรือคอนโดมือสองจึงน่าลงทุนมากกว่า 

• คอนโดที่มีคนต้องต้องการเช่า มากกว่าต้องการซื้อ 
ที่เห็นได้ชัดเจน คือ ทำเลมหาวิทยาลัย สถาบันศึกษา ที่มีนักศึกษาหมุนเวียนเปลี่ยนทุกปี ไม่ได้เป็นกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการซื้อ แต่อาจจะมีข้อเสียอยู่ในช่วงเวลาปิดเทอมที่ผู้เช่านักศึกษาอาจจะกลับต่างจังหวัด หรือย้ายออกเนื่องจากเรียนจบไปแล้ว คอนโดของคุณก็อาจจะปล่อยว่างในช่วงเวลานี้ได้ หรือคอนโดที่ใกล้แหล่งงานชั้นนำ ก็เป็นทำเลที่มีความต้องการเช่ามากกว่าต้องการซื้อ เพราะกลุ่มพนักงานก็มีการหมุนเวียนคนเข้ามาทำงานในบริษัทเช่นกัน แต่อาจจะต้องเลือกโครงการที่เช่าจะถูกว่าซื้อเอง เพราะกลุ่มพนักงานบางคนก็สามารถลงทุนซื้อคอนโดอยู่ใกล้ที่ทำงานได้เลย โดยไม่ต้องเช่าครับ 

• คอนโดที่มีแนวโน้มในอนาคต ขายต่อได้ ไม่ขาดทุน 
จำไว้ว่าไม่มีสินทรัพย์อะไรถาวรตลอดไป ในอนาคตไปอีก 5-10 ปี อาจจะมีการพัฒนาที่ส่งผลกระทบกับคอนโดที่นำมาปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นในทางที่ดีหรือไม่ดี ในฐานะที่เราเป็นเจ้าของสินทรัพย์ ควรหมั่นศึกษาหาข้อมูลโดยรอบโครงการตลอดเวลา เพื่อเตรียมการได้ทัน หากแนวโน้มที่เกิดขึ้นเป็นไปในทางที่ดี เช่น มีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าผ่าน มีห้างสรรพสินค้าใหม่มาเปิด มีอาคารสำนักงานเกิดใหม่ๆในทำเล ก็คงไม่มีปัญหาอะไร เพราะปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้ทำเลมีความต้องการอยู่อาศัยมากขึ้น และเป็นการพัฒนาความเจริญของเมือง ทำให้สินทรัพย์มีมูลค่ามากขึ้น เพียงแต่คุณควรดูแลสภาพของห้องให้น่าอยู่เสมอ ทำการตกแต่งและซ่อมแซมทุกครั้งเมื่อเกิดปัญหา ดึงดูดใจผู้เช่าที่ต้องการเช่าคอนโดของคุณด้วย และในกรณีนี้การขายต่อจะทำให้คุณได้กำไรมากขึ้น หากคุณขายได้ถูกจังหวะ ถูกเวลา ตามแนวโน้มการพัฒนาในอนาคต 

แต่ถ้าหากปัจจัยที่เกิดขึ้นในอนาคตส่งผลไปในทางที่ไม่ดี เช่น อาคารสำนักงานย้ายออกไป พื้นที่เกิดการเวนคืนเพื่อตัถนน ตัดทางด่วน จะทำให้ลดความต้องการของกลุ่มผู้เช่า หรือมูลค่าของโครงการลดลงไป หากจะปล่อยขายต่อ น่าจะเป็นไปได้ยาก ดังนั้นการที่คุณศึกษาข้อมูลอยู่เสมอ การเตรียมการก่อน ขายก่อน จะช่วยให้คุณขาดทุนน้อยลงได้ 

• คอนโดมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว หาที่ไหนไม่ได้อีก 
คอนโดที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เช่น คอนโดริมน้ำ, คอนโดที่ใกล้สวนสาธารณะ, คอนโดที่ติดทางขึ้นรถไฟฟ้าแบบ 0 เมตร , คอนโดในทำเลกลางเมืองที่มีพื้นที่พัฒนาใหม่ๆได้น้อย เป็นต้น โครงการเหล่านี้ยากที่จะเกิดขึ้นมาได้ใหม่ และหากเกิดขึ้นใหม่ย่อมมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นการเลือกคอนโดที่มีเอกลักษณ์จะช่วยให้คุณมีจุดเด่นของโครงการ เพื่อไปดึงดูดใจผู้เช่าได้ดีเลยทีเดียว และหากเป็นโครงการที่หายากในทำเลนั้น เชื่อว่าไม่ว่าเวลาจะผ่านไปเท่าใด คอนโดนี้ก็ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้เช่า และหากขายต่อก็มักจะได้ราคาที่ดี เนื่องจากเป็นโครงการที่หาที่ไหนไม่ได้อีก 


เช่าคอนโด


สรุป

พอจะเห็นแล้วนะครับว่าการสร้าง Passive Income นั้นมีข้อดีอย่างไรบ้าง และการเลือกคอนโดไว้ปล่อยเช่าเพื่อสร้าง Passive Income นั้นจำเป็นต้องมองในหลายๆด้าน หลักๆคือเลือกโครงการหรือทำเลที่มีแนวโน้มความต้องการอยู่อาศัยสูง โดยอยู่ภายในเงื่อนไขที่ว่าเป็นโครงการที่ต้องการเช่ามากกว่าการซื้อ แต่ก็อย่าละเลยปัจจัยสำคัญอีกอย่างหนึ่งคือ การลงทุนปล่อยเช่า จำเป็นต้องมีประวัติการเงินดี หรือใช้เงินเย็นในการลงทุน มิฉะนั้นจาก Passive Income นี้จะทำให้เกิดภาระหนี้สินแทนได้



ท่านสามารถอ่านบทความดีๆ จากทีมงาน BC เพิ่มเติมได้ที่ : http://www.bkkcitismart.com/บทความ

อัพเดทล่าสุด: 31 Jan 2018


HIGHLIGHT PROPERTIES
ขายคอนโด รึทึ่ม สุขุมวิท 50 - C04111001

ขายคอนโด รึทึ่ม สุขุมวิท 50

ทำเล: อ่อนนุช, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 35 ตร.ม.

ขาย : 5,460,000บาท

ขายคอนโด แอสปาย สาทร - ราชพฤกษ์ - C19021813

ขายคอนโด แอสปาย สาทร - ราชพฤกษ์

ทำเล: ราชพฤกษ์, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 26 ตร.ม.

ขาย : 2,100,000บาท

ขายคอนโด มาร์ค สุขุมวิท - C25051615

ขายคอนโด มาร์ค สุขุมวิท

ทำเล: พร้อมพงษ์, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 124 ตร.ม.

ขาย : 42,500,000บาท

ขายคอนโด ไลฟ์ ลาดพร้าว - C27071727

ขายคอนโด ไลฟ์ ลาดพร้าว

ทำเล: ลาดพร้าว, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 35 ตร.ม.

ขาย : 5,340,000บาท

ขาย/เช่าคอนโด เอดจ์ สุขุมวิท 23 - C12021330

ขาย/เช่าคอนโด เอดจ์ สุขุมวิท 23

ทำเล: อโศก, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 60 ตร.ม.

ขาย : 14,930,000บาท
เช่า : 65,000บาท/เดือน

บทความด้านอสังหาริมทรัพย์

+ การซื้อ และลงทุนอสังหาริมทรัพย์

+ การเช่าอสังหาริมทรัพย์

+ การขายอสังหาริมทรัพย์

+ การเงินและกฎหมาย

+ การออกแบบและตกแต่ง

+ ไลฟ์สไตล์

+ รีวิว ทำเลที่พักอาศัย

pic-spacial