TH EN
สมัครสมาชิก

ค่าใช้จ่ายควรรู้ ก่อนซื้อคอนโด

รู้หรือไม่ ว่าซื้อคอนโดมือหนึ่ง หรือซื้อคอนโดมือสองมีค่าใช้อะไรบ้าง?




ค่าใช้จ่ายก่อนซื้อคอนโด



ในการซื้อคอนโดนั้นคุณรู้หรือไม่ว่าการซื้อในช่วงเวลาที่ต่างกันของคอนโด ก็มีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันไปด้วย ในบทความนี้ Bangkok Citismart ขอแบ่งการซื้อคอนโดออกเป็น 2 ช่วงหลักนะครับ คือ

1. ซื้อคอนโดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการซื้อพรีเซล หรือที่เข้าใจกันว่า ซื้อคอนโดมือหนึ่ง

2. ซื้อคอนโดช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ซื้อคอนโดพร้อมอยู่ ตามที่เข้าใจกันว่า ซื้อคอนโดมือสองนั่นเอง



ซื้อพรีเซล หรือ ซื้อคอนโดมือหนึ่ง

เป็นช่วงเวลาที่ซื้อคอนโดกับทางเจ้าของโครงการเองตั้งแต่แรกเริ่มเปิดตัวโครงการ โดยทั่วไปเจ้าของโครงการจะแบ่งรอบการขายออกเป็นหลายรอบ เริ่มตั้งแต่ VVIP, VIP, Presale, Project Launch (มี Sale Gallery), Grand Openning ซึ่งช่วงเวลาการขายเหล่านี้เป็นไปตามที่เจ้าของโครงการกำหนด แต่โดยรวมแล้วเราเรียกว่าเป็นการซื้อก่อนโอนสิทธิ์ มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งค่าใช้จ่ายในช่วงนี้รวมแล้วจะอยู่ที่ 15-30% ของราคาอสังหาฯเท่านั้น แบ่งเป็นค่าใช้จ่าย 3 ส่วนหลัก คือ



• เงินจอง (จ่ายครั้งเดียว)

จ่ายเพื่อแสดงเจตนาว่าจะซื้อห้องชุดยูนิตนี้ โดยส่วนใหญ่เงินจองจะเริ่มต้นที่หลักพันบาทไปจนถึงแสนบาทก็มี ขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดนั้นๆ


• เงินทำสัญญา (จ่ายครั้งเดียว)

หลังจากจองแล้วทางโครงการจะกำหนดวันทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" (ส่วนใหญ่มีระยะเวลาภายใน 7-14 วัน หลังจากจ่ายเงินจอง) เงินทำสัญญาจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดนั้นๆ


• เงินผ่อนดาวน์ (จ่ายหลายครั้งเป็นงวดๆ)

เงินดาวน์ทั้งหมดเมื่อรวมกับเงินจองและเงินทำสัญญาแล้ว มักจะอยู่ที่ประมาณ 10-30% ของราคาคอนโด มีการแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ แล้วแต่เจ้าของโครงการจะกำหนด ส่วนใหญ่มีระยะเวลาการผ่อนดาวน์กันตั้งแต่เริ่มขายคอนโดไปจนถึงสร้างคอนโดเสร็จ



ค่าใช้จ่ายช่วงพรีเซล



ซื้อช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ซื้อคอนโดมือสอง

หลังจากที่ผ่านช่วงผ่อนดาวน์มาจนครบตั้งแต่ซื้อพรีเซลในช่วงแรกแล้ว จะเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ เรียกว่าเป็นช่วงที่โครงการใกล้ก่อสร้างเสร็จและพร้อมเข้าอยู่แล้ว ทางโครงการจะนัดผู้ซื้อให้มาทำการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายในช่วงนี้จะแบ่งเป็น 2 ส่วนหลักคือ ราคาของคอนโดส่วนที่เหลือจากการผ่อนดาวน์ และ ค่าใช้จ่ายวันโอน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายเพียงครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ์


แต่ถ้าหากโครงการที่เราซื้อเป็นคอนโดมือสอง หรือเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เป็นการเปลี่ยนมือจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม จะไม่มีค่าใช้จ่ายในช่วงผ่อนดาวน์ ก็จะเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์นี้ได้เลย


สำหรับการซื้อคอนโดมือสองส่วนใหญ่จะทำการติดต่อการซื้อขายกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การซื้อของคุณสะดวกมากขึ้น เนื่องจากคอนโดมือสองอาจจะต้องคุยกับเจ้าของห้องเดิม ซึ่งอาจมีลำบากใจในเรื่องของการต่อรองราคา ยุ่งยากในการนัดดูห้อง และไม่ชำนาญการในเรื่องของการดำเนินเอกสาร รวมถึงผู้ซื้ออาจจะไม่เข้าใจขั้นตอนในการซื้อคอนโด หรือเปรียบเทียบราคาคอนโดต่างๆ เพื่อหาห้องที่ดีได้เท่านายหน้าอสังหาฯ การให้นายหน้าอสังหาฯเข้ามาช่วยดูแลการซื้อคอนโดมือสองจึงได้รับความนิยม และหากซื้อกับนายหน้าอสังหาฯที่มีสังกัดตามบริษัท คุณอาจจะได้โปรโมชั่นดีๆ เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน หรือ ของแถมต่างๆ ตามไปด้วยก็ได้



ตัวช่วยซื้อคอนโด


ซื้อคอนโด


ราคาค่าซื้อคอนโดส่วนที่เหลือ

เป็นเงินก้นใหญ่ที่จะต้องจ่าย โดยเหลืออยู่ที่ 70%-90% ของราคาอสังหาฯ ขึ้นอยู่กับเงินจอง + เงินทำสัญญา + เงินดาวน์ที่เราจ่ายไปในช่วงแรก โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แบ่งเป็นกรณี คือ จ่ายเงินสดโดยไม่กู้ธนาคาร และ กู้ธนาคาร


• กรณีจ่ายเงินสดโดยไม่กู้ธนาคาร

เราสามารถจ่ายเงินโดยตรงให้กับโครงการ แล้วก็จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของเราได้เลย โดยมีค่าใช้จ่ายของวันโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มเติมเท่านั้น (จะอธิบายค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนต่อไป)


• กรณีกู้ธนาคาร

มีค่าใช้จ่ายเพิ่มมา 3 อย่าง มากกว่าคนที่ไม่กู้ คือ


- ค่าประเมินราคาห้องชุด ต้องชำระเงินให้ธนาคารที่เรายื่นขอกู้ โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 2,000 - 3,000 บาท แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

- ค่าจดทะเบียนจำนอง เพื่อเอาคอนโดเป็นประกันหนี้ให้ธนาคาร โดยต้องชำระให้สำนักงานที่ดิน 1% ของวงเงินกู้

- ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ธนาคารจะกำหนดให้เราในฐานะผู้กู้ ต้องทำประกันอัคคีภัยคอนโดที่กู้ และเป็นผู้ชำระเบี้ยประกัน โดยธนาคารจะเป็นผู้รับผลประโยชน์ ถ้าคอนโดเกิดไฟไหม้ บริษัทประกันภัยจะจ่ายเงินไปที่ธนาคารเพื่อเอาเงินในส่วนนี้ไปหักกับเงินกู้ก่อน



ค่าใช้จ่ายวันโอน (จ่ายครั้งเดียว)

• ค่าธรรมเนียมการโอน

กฎหมายกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินก็จะคิดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่ง เท่ากับว่าจ่ายเพียง 1%


• เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง

เงินกองกลางที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นกองทุนสำรองเพื่อใช้จ่ายในการบริหารจัดการคอนโดในระยะยาว ส่วนใหญ่เรียกเก็บเพียงครั้งเดียว แต่อาจมีการเรียกเก็บได้อีกในอนาคตขึ้นอยู่กับมติของเจ้าของร่วม ณ ขณะนั้น โดยจะคิดตามขนาดห้องแล้วคูณด้วยค่ากองทุนส่วนกลางต่อตารางเมตร


• เงินค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี

เงินส่วนกลางจ่ายให้กับโครงการเพื่อบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางตาม พรบ. อาคารชุด ทางโครงการมักเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าปีต่อปี สำหรับปีแรกจะจ่ายตั้งแต่ตอนจดทะเบียนรับโอนคอนโดจากโครงการ โดยจะคิดตามขนาดห้องแล้วคูณด้วยค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรเช่นกัน


• ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า

ผู้ซื้อต้องวางเงินประกันการใช้มิเตอร์กับการไฟฟ้านครหลวง (บางทีโครงการจะออกให้ก่อนแล้วมาเก็บกับผู้ซื้อภายหลัง) โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยเฉลี่ยก็ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์ไฟฟ้าและเงื่อนไขของแต่ละโครงการ



ค่าใช้จ่ายช่วงโอนกรรมสิทธิ์



อย่าลืม! ค่าใช้จ่ายระหว่างอยู่อาศัยคอนโด

หลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาแล้ว หรือเข้าใจง่ายๆว่า เราเป็นเจ้าของคอนโดห้องนี้แล้ว อย่าเพิ่งนิ่งนอนใจไป การเป็นเจ้าของคอนโดยังคงมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่จะต้องจ่ายตลอดช่วงเวลาที่เราถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นอยู่ด้วย


• ค่าส่วนกลาง (จ่ายต่อเนื่องทุกปี)

จ่ายต่อเนื่องทุกปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นอยู่ หากเราไม่ชำระค่าส่วนกลาง จะมีผลทางกฎหมายคือ ไม่สามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับคอนโดนี้ได้เลย หรือหมายถึง ทำการซื้อขายไม่ได้นั่นเอง


• เบี้ยประกันอัคคีภัย (กรณีกู้ธนาคาร)

ในกรณีกู้เงินธนาคารมาซื้อคอนโด ส่วนใหญ่ธนาคารที่ปล่อยกู้มักแนะนำให้ลูกค้าทำประกันอัคคีภัยบนตัวคอนโด และรับผิดชอบจ่ายเบี้ยประกันด้วย โดยจ่ายเป็นงวดตามที่ตกลงกันกับธนาคาร หรือ บริษัทประกันภัย


• เบี้ยประกันภัยอาคาร (โดยนิติบุคคลฯ)

นิติบุคคลอาคารชุดของคอนโดบางโครงการอาจมีการทำประกันอัคคีภัย หรือประกันภัยความเสียหายของคอนโดไว้ด้วย เบี้ยประกันเหล่านี้ทางนิติบุคคลฯก็จะมาเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกคนตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ หากเราทำประกันภัยส่วนตัวของเราเองอยู่แล้ว ควรสอบถามรายละเอียดความคุ้มครองกับทางนิติบุคคล เพื่อไม่ให้ขอบเขตประกันซ้ำกันครับ


• ค่าใช้การการบริการอื่นๆ

ในการอยู่อาศัยคอนโด เจ้าของคอนโดอาจจะต้องมีค่าใช้จ่ายของอินเตอร์เน็ต และเคเบิ้ลทีวี โดยค่าใช้จ่ายจะขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของโครงการเป็นผู้กำหนด หรือเป็นไปตามโปรโมชั่นที่ทางผู้บริการตั้งไว้เป็นรายเดือน โดยทางนิติบุคคลจะจัดหาผู้ให้บริการเข้ามาติดตั้งให้เหมือนกันทุกห้องในโครงการ เนื่องจากไม่ต้องการให้ผู้บริการเดินสายผ่านพื้นที่ส่วนกลางเอง เพราะอาจเกิดทัศนียภาพที่ไม่ดีได้



ค่าใช้จ่ายช่วงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์


ค่าใช้จ่ายซื้อขายคอนโด


สรุป

ในการซื้อคอนโดนั้น นอกจากจะเลือกคอนโดที่ถูกใจให้ตรงกับงบประมาณที่มีแล้ว ผู้ซื้อคอนโดยังควรเตรียมเงินสดไว้ประมาณ 100,000 บาท (อาจจะมากหรือน้อยกว่านี้ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดที่คุณซื้อ) เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายก่อนที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเป็นของคุณ โดยช่วงโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นเมื่อคอนโดที่คุณซื้อก่อสร้างเร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว หรือซื้อคอนโดมือสอง แต่ถ้าคุณซื้อคอนโดมือหนึ่ง หรือซื้อคอนโดพรีเซล คุณจะเจอกับค่าใช้จ่ายผ่อนดาวน์ก่อนครับ หลังจากที่คุณเป็นเจ้าของแล้ว ค่าใช้จ่ายยังไม่จบลง คุณจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ต้องชำระเป็นประจำต่อเนื่องตลอดที่คุณถือกรรมสิทธิ์ของคอนโดนั้นด้วย




ซื้อคอนโด



อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง

เทคนิคอ่านแปลนห้อง ก่อนเลือกซื้อคอนโด

7 STEPS มือใหม่ ซื้อคอนโด

เลือกซื้อคอนโดแบบมนุษย์เงินเดือน ไว้อยู่เอง ลงทุนได้

“สัญญาเช่า”แบบนี้ ถูกใจทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า

คำนวณวงเงินกู้ มนุษย์เงินเดือนซื้อคอนโด

บทความอื่นๆ




อัพเดทล่าสุด: 14 Aug 2018


HIGHLIGHT PROPERTIES
ขายคอนโด แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ณ ... - C22111705

ขายคอนโด แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ณ ...

ทำเล: เจริญนคร, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 61 ตร.ม.

ขาย : 16,900,000บาท

เช่าคอนโด ริเวอร์ เฮพเวิ้น - C07021810

เช่าคอนโด ริเวอร์ เฮพเวิ้น

ทำเล: เจริญกรุง, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 107 ตร.ม.

เช่า : 30,000บาท/เดือน

ขายคอนโด เดอะ รีเซิร์ฟ ทองหล่อ 2 - C23081728

ขายคอนโด เดอะ รีเซิร์ฟ ทองหล่อ 2

ทำเล: ทองหล่อ, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 44 ตร.ม.

ขาย : 12,200,000บาท

ขายคอนโด มาร์ค สุขุมวิท - C06111706

ขายคอนโด มาร์ค สุขุมวิท

ทำเล: พร้อมพงษ์, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 136 ตร.ม.

ขาย : 48,870,000บาท

ขายคอนโด โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 - C16031803

ขายคอนโด โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2

ทำเล: รัชดาภิเษก, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 53 ตร.ม.

ขาย : 8,460,000บาท

บทความด้านอสังหาริมทรัพย์

+ การซื้อ และลงทุนอสังหาริมทรัพย์

+ การเช่าอสังหาริมทรัพย์

+ การขายอสังหาริมทรัพย์

+ การเงินและกฎหมาย

+ การออกแบบและตกแต่ง

+ ไลฟ์สไตล์

+ รีวิว ทำเลที่พักอาศัย

pic-spacial