TH EN
สมัครสมาชิก

ค่าใช้จ่ายควรรู้ก่อนขายคอนโด

รู้หรือไม่ว่าขายคอนโดมือหนึ่งหรือ ขายคอนโดมือสองมีค่าใช้อะไรบ้าง?



ค่าใช้จ่ายขายคอนโด


นอกจากคุณจะได้รับเงินจากการขายคอนโดแล้ว อย่าลืมครับว่าผู้ขายก็มีค่าใช้จ่ายด้วย โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นธรรมเนียมและภาษีที่เก็บตามกฎหมาย (จ่ายในฐานะบุคคลธรรมดา) การขายคอนโดแต่ละครั้งเราจึงควรเตรียมเงินส่วนหนึ่งไว้เพื่อชำระค่าใช้จ่ายตามธรรมเนียมนี้ด้วยครับ



ค่าธรรมเนียมการโอน

กฎหมายกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินก็จะคิดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่ง เราในฐานะผู้ขายก็อาจจะจ่ายแค่ 1% เท่านั้น


ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (จ่ายครั้งเดียว)

นอกจากค่าธรรมเนียมการโอนที่ต้องจ่ายแล้ว ยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่ จ่ายให้กับสำนักงานที่ดินในวันที่เราไปจดทะเบียนโอนขายคอนโดด้วย โดยข้อมูลเบื้องต้นที่เราต้องรู้เพื่อเตรียมค่าใช้จ่ายในส่วนนี้คือ ระยะเวลาที่เราถือครองคอนโดนั้น นับจากวันที่รับโอนกรรมสิทธิ์ และราคาประเมินคอนโดจากกรมธนารักษ์โดยราคาประเมินนี้ดูได้ที่เว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite หลังจากนั้นนำมาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดย Bangkok Citismart ขอแบ่งขั้นตอนในการคำนวณดังนี้



ภาษีเงินได้ ขายคอนโด



ขั้นที่ 1 เตรียมข้อมูลเบื้องต้นกันก่อน

ตัวอย่างเช่น


เราซื้อคอนโดในปี 2558 และขายในปีนี้ 2561 ในราคา 12 ล้านบาท ข้อมูลเบื้องต้นที่ต้องเตรียมมี 2 ส่วนคือ

1. ระยะเวลาที่ถือครอง นับจากวันที่รับโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 4 ปี (จะยึดตามปี พ.ศ. เช่น ซื้อคอนโดวันที่ 10 ธันวาคม 2558 และขายวันที่ 10 มกราคม 2561 จำนวนปีที่ถือครองจะเท่ากับ 4 ปี)

2. มีราคาประเมินที่ตรวจสอบจากกรมธนารักษ์อยู่ที่ 10 ล้านบาท



ขั้นที่ 2 หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง เพื่อหาเงินได้สุทฺธิ

ตัวอย่างเช่น


เมื่อทราบแล้วว่าเราถือครองมาเป็นระยะเวลากี่ปี และราคาประเมินเป็นเท่าไหร่ ให้นำมาหักออกเป็นค่าใช้จ่ายแบบเหมารวมตามตารางด้านล่างนี้ เพื่อนำเงินได้สุทธิที่เหลือไปคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในขั้นตอนที่ 3 ต่อไป


ในกรณีนี้ถือครองเป็นระยะเวลา 4 ปี เท่ากับว่าหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ 71%

ดังนั้นค่าใช้จ่ายที่ถูกหักออกไปคือ 10,000,000 - 71% = 7,100,000 บาท

คงเหลือเป็นเงินได้สุทธิอยู่ที่ 10,000,000 - 7,100,000 = 2,900,000 บาท

หารเงินได้สุทธิตามจำนวนปีที่ถือครองอีกที 2,300,000/4 = 725,000 บาท

สรุปได้ว่าเงินได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีที่นำมาคำนวณภาษีต่อไปคือ 725,000 บาท



ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง



ขั้นที่ 3 คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ตัวอย่างเช่น


เงินได้สุทธิที่นำมาคำนวณภาษีจากขั้นตอนที่ 2 คือ 725,000 บาท ตามอัตราภาษีแบบขั้นบันไดดังนี้

(300,000 x 5%) + (200,000 x 10%) + (225,000 x 15%) = 68,750 บาท หรือมีวิธีคิดคือ

0 - 300,000 เสียภาษี 5% = 15,000 บาท

300,001 - 500,000 เสียภาษี 10% = 20,000 บาท

500,001 - 750,000 เสียภาษี 15% = 33,750 บาท

รวมเป็นภาษีเฉลี่ยต่อปี 68,750 บาท

หลังจากนั้นนำมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง 68,750 x 4 = 275,000 บาท

สรุปได้ว่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย คือ 275,000 บาท



อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา


ฝากขายคอนโด


ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง)

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นภาษีที่ผู้ขายจะจ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ ไม่ต้องจ่ายทั้งหมด โดยขึ้นอยู่ปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโด หากเป็นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเป็นการถือครองห้องชุดไม่ถึง 5 ปี ส่วนอากรแสตมป์ จะเป็นภาษีที่เราต้องจ่ายเมื่อถือครองมากกว่า 5 ปี ขึ้นไป



• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะคิดอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายจริง หรือ ราคาประเมิน หากราคาไหนสูงกว่าจะใช้ราคานั้นในการคำนวณ โดยผู้ขายจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ต่อเมื่อเราถือครองคอนโดเป็นระยะเวลาไม่ถึง 5 ปี นับตั้งแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา (โดยดูได้จากหลังโฉนด) แต่ในกรณีที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนที่อยู่อาศัยของคอนโดนั้นๆ เกินกว่า 1 ปี นับตั้งแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา รวมถึงกรณีที่ถูกเวนคืนคอนโด หรือเป็นคอนโดที่ได้รับมาโดยมรดก จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%


ตัวอย่างเช่น

ขายคอนโดราคา 12 ล้านบาท ภายในปีที่ 4 นับจากวันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มา

จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 12,000,000 x 3.3% = 396,000 บาท

ซึ่งผู้ขายจะเสียแค่ภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้นครับ ไม่ต้องเสียค่าภาษีอากรแสตมป์แล้ว



• อากรแสตมป์ 0.5%

อัตราอากรแสตมป์คิดอยู่ที่ 0.5% ผู้ขายจะเสียภาษีในอัตรานี้ได้นั้นต้องถือครองคอนโดเป็นระยะเวลาเกิน 5 ปี และเป็นผู้ที่ยังไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ในกรณีที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนที่อยู่อาศัยของคอนโดนั้นๆ เกินกว่า 1 ปี นับตั้งแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มา ในกรณีที่คอนโดถูกเวนคืน หรือ เป็นคอนโดที่ได้รับมาโดยมรดก จะต้องเสียอัตราอากรแสตมป์ 0.5%



ตัวอย่างเช่น

ขายคอนโดราคา 12 ล้านบาท ภายในปีที่ 7 นับจากวันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มา

จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 12,000,000 x 0.5% = 60,000 บาท

ผู้ขายจะเสียแค่อากรแสตมป์เท่านั้นครับ


“จะสังเกตุว่าหากคุณขายคอนโดหลังปีที่ 5 ที่คุณถือครองนั้น หรือ คุณมีชื่อของคุณอยู่ในทะเบียนที่อยู่อาศัยของคอนโดนั้นๆ เกินกว่า 1 ปี จะทำให้มีค่าใช้จ่ายส่วนของภาษีจะน้อยลง โดยเสียเป็นอากรแสตมป์เพียง 0.5% จากราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย (หากราคาไหนสูงกว่าจะใช้ราคานั้นในการคำนวณ)”



ค่าใช้จ่าย ขายคอนโด


คำนวณค่าใช้จ่ายขายคอนโด


ค่าใช้จ่าย ซื้อขายคอนโด


สรุป

ไม่เพียงแต่ผู้ซื้อที่มีค่าใช้จ่ายในการซื้อเท่านั้น ผู้ขายเองนอกจากจะได้รับเงินจากการขายคอนโดแล้ว ก็มีค่าใช้จ่ายในการขายเช่นกัน โดยเป็น 3 ค่าใช้จ่ายหลักๆที่ต้องจ่ายตามกฎหมายคือ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หากคุณรู้สึกว่าการคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้ยุ่งยาก การซื้อ-ขายคอนโดผ่านตัวแทนอสังหาฯ หรือนายหน้านั้นจะช่วยอำนวยความสะดวกในการดำเนินการ และคำนวณใช้จ่ายจ่ายต่างๆเหล่านี้ให้คุณได้ครับ



ฝากขายคอนโด


อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง

บทความอื่นๆ



อัพเดทล่าสุด: 17 Aug 2018


HIGHLIGHT PROPERTIES
เช่าคอนโด ดีแอลวี ทองหล่อ - C09081812

เช่าคอนโด ดีแอลวี ทองหล่อ

ทำเล: ทองหล่อ, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 83 ตร.ม.

เช่า : 39,000บาท/เดือน

ขายคอนโด แอสตัน อโศก - พระราม9 - C23081736

ขายคอนโด แอสตัน อโศก - พระราม9

ทำเล: อโศก-ดินแดง, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 33 ตร.ม.

ขาย : 6,490,000บาท

ขายคอนโด แอสปาย พระราม 4 - C25061815

ขายคอนโด แอสปาย พระราม 4

ทำเล: กล้วยน้ำไท, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 39 ตร.ม.

ขาย : 3,230,000บาท

ขายคอนโด เซอร์เคิล สุขุมวิท 11 - C23041607

ขายคอนโด เซอร์เคิล สุขุมวิท 11

ทำเล: นานา, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 176 ตร.ม.

ขาย : 36,680,000บาท

ขายคอนโด โนเบิล เพลินจิต - C04081712

ขายคอนโด โนเบิล เพลินจิต

ทำเล: เพลินจิต, กรุงเทพมหานคร
ขนาด: 57 ตร.ม.

ขาย : 17,270,000บาท

บทความด้านอสังหาริมทรัพย์

+ การซื้อ และลงทุนอสังหาริมทรัพย์

+ การเช่าอสังหาริมทรัพย์

+ การขายอสังหาริมทรัพย์

+ การเงินและกฎหมาย

+ การออกแบบและตกแต่ง

+ ไลฟ์สไตล์

+ รีวิว ทำเลที่พักอาศัย

pic-spacial