อสังหาฯ ปีหน้าจะรุ่งหรือจะร่วง

หลังจากปีที่มาอสังหาฯมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของการปรับเกณฑ์การกู้สินเชื่อเพื่อชะลอการซื้อขาย และมีการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะคอนโดมิเนี่ยม รวมถึงมีเทรนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจากผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อรองรับการใช้งานให้ตอบโจทย์กับคนในยุคสมัยใหม่มากขึ้น เรื่องราวเหล่านี้จะส่งผลอย่างไรกับธุรกิจอสังหาฯในปี 2562 ไปติดตามกันในบทความนี้ได้เลยครับ

ขาขึ้น Resale ราคาที่เหมาะสมสำหรับ Real Demand

อย่างที่ทราบกันอยู่แล้วว่าต้นทุนของการพัฒนาโครงการคือที่ดิน ซึ่งที่ดินเหล่านี้เป็นสิ่งที่ไม่สามารถหาอะไรมาทดแทนได้ ส่งผลให้การพัฒนาโครงการใหม่จึงมีความแตกต่างกันแม้จะอยู่ในทำเลเดียวกัน ประกอบกับที่ดินกลางเมืองหายากมากขึ้นทำให้การพัฒนาใหม่มีการกระจายตัวออกไปนอกเมือง อาจจะอยู่ไกลจากรถไฟฟ้ากลางเมืองไปบ้าง แต่ก็ยังอยู่ในเส้นทางส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า คอนโดรีเซลหรือคอนโดมือสองที่เกิดขึ้นก่อนหน้านั้น จึงได้แต้มต่อของการเป็นทำเลกลางเมือง แบบที่มีที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองจริงๆ ซึ่งจะสอดคล้องไปกับราคาของคอนโด เพราะราคาที่ดินมีผลโดยตรงต่อความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ หากต้องการคอนโดใหม่กลางเมืองก็จะมีราคาสูงกว่าคอนโดรีเซลหรือคอนโดมือสองที่เปิดมาแล้วก่อนหน้า ดังนั้นการซื้อคอนโดรีเซล อาจจะได้ราคาดีกว่า แถมไม่ต้องรอคอนโดสร้างเสร็จด้วย

นอกจากนั้นจากผลการสำรวจขนาดยูนิตของคอนโดมีขนาดเล็กสุดอยู่ที่ 21.5 ตร.ม. (ซึ่งสอดคล้องกับข้อกำหนดเบื้องต้นที่กำหนดให้ห้องชุดต้องมีขนาดไม่ต่ำกว่า 20 ตร.ม. อ้างอิงจากกฎหมายอาคารของกรมโยธาธิการและผังเมือง) แต่คอนโดรีเซลที่เกิดมาก่อนหน้านั้นส่วนใหญ่มีขนาดที่ใหญ่กว่า อันเนื่องมาจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างยังไม่ปรับตัวสูงมาก ทางผู้ประกอบการจึงสามารถออกแบบให้ที่พักอยูนิตมีขนาดใหญ่ได้ แต่ในปัจจุบันการพัฒนาโครงการคอนโดใหม่ที่เกิดขึ้นจะมีขนาดยูนิตที่เล็กลงเพื่อสร้างให้ที่ดินเกิดการใช้ประโยชน์อย่างเต็มศักยภาพ รวมถึงราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2555 ที่มีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเกี่ยวกับผังเมือง และแนวเส้นทางการพัฒนารถไฟฟ้า ส่งผลให้มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น และอย่างที่บอกว่าราคาที่ดินส่งผลต่อราคาขาย จึงทำให้ราคาคอนโดปรับขึ้นตามราคาที่ดินอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้นคอนโดรีเซลหรือคอนโดมือสองที่เกิดขึ้นมาก่อนหน้านี้ จึงมีขนาดห้องที่ใหญ่กว่า ในราคาที่เทียบเท่าราคาตาตลาดในทำเลนั้นๆ

โดยทำเลที่คาดว่าจะเป็นหนึ่งในทำเลที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องของคอนโดมิเนี่ยม คือ ทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าช่วงหมอชิตถึงห้าแยกลาดพร้าวที่จะมีการเร่งให้มีการเปิดบริการเดินรถ 1 สถานีแรก จากหมอชิต-ห้าแยกลาดพร้าว ในเดือน ส.ค. 2562 เพื่อบรรเทาความแออัดที่สถานีหมอชิตของรถไฟฟ้าบีทีเอส และทำให้มีการเชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินที่สถานีพหลโยธินได้สะดวก ผู้โดยสารสามารถเปลี่ยนจากสายสีเขียวมายังสายสีน้ำเงินได้สะดวก (ที่มาข่าว : ผู้จัดการออนไลน์) ส่งผลให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าวที่มีความอุดมสมบูรณ์ของทำเลอยู่แล้ว จะเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้ามากขึ้น เป็นอีกแหล่งที่อยู่อาศัยใกล้เมืองที่มีราคาขายไม่สูงมาก อยู่ในราคาที่คนส่วนใหญ่สามารถเป็นเจ้าของได้

รวมถึงทำเล NEW CBD อโศก-พระราม 9 ก็เป็นอีกทำเลกลางเมืองที่มีราคาคอนโดระดับที่ Real Demand เข้าถึงได้เมื่อเทียบกับทำเลกลางเมืองที่เป็น CBD ด้วยกัน แถมมีแต้มต่อในการเป็นที่ตั้งของสถานทูตจีนฯ มีร้านรวงสไตล์จีนที่รองรับ จึงเป็นที่นิยมในการอยู่อาศัยจากกลุ่มนักธุรกิจจีน ประกอบกับมีการพัฒนาที่ต่อเนื่องอย่างเห็นได้ชัดทั้งอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนี่ยม และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ จึงเป็นแม่เหล็กดึงดูดการเข้ามาอยู่อาศัยกลางเมือง NEW CBD นี้ได้ไม่ยาก ซึ่งการพัฒนาเหล่านี้จะทยอยให้ทุกคนได้ยลโฉมกันในปี 2562 นี้ด้วย

นอกจากนั้นทำเลกลางเมือง เช่น สุขุมวิท และสีลม-สาทร ที่เป็นทำเลค้างฟ้า มีความหนาแน่นของกิจกรรมทางเศรษฐกิจมาช้านาน โครงการคอนโดใหม่ที่เกิดขึ้นจะเป็นของหายากและมีราคาขายค่อนข้างสูง อยู่ในราคาขายเกิน 250,000 บาทต่อตารางเมตร แต่อย่างไรก็ตามก็ยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจทั้งคอนโดใหม่ และคอนโดรีเซล เนื่องจากในระยะยาวคอนโดในทำเลนี้เหล่านี้จะมีราคาที่เติบโตขึ้นเรื่อยๆ มีจำนวนซับพลายที่จำกัด ประกอบกับมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการทั้งซื้อ-เช่าอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

ต่างชาติสนใจอสังหาฯไทยต่อเนื่อง

อย่างที่เห็นได้จากหลายปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนี่ยมเป็นอสังหาฯที่น่าสนใจของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ในมุมของผู้ประกอบการมีการร่วมทุนอย่างต่อเนื่อง หากดูจากโครงการที่ทำการร่วมทุนกันนั้นพบว่าในปี 2561 ที่ผ่านมามีจำนวนคอนโดมิเนี่ยมร่วมทุนกว่า 30 โครงการ แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯในประเทศไทย ที่ดึงดูดการลงทุนจากชาวต่างชาติได้อย่างดี โดยชาติที่มีการร่วมทุนกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนี่ยมกว่า 75% คือ ชาติญี่ปุ่น ส่งผลให้ในปี 2562 นี้โครงการที่พัฒนาใหม่ก็ยังคงมีการร่วมมือกับชาวต่างชาติเช่นเดิม แต่อาจจะมีการวางแผนการเปิดตัวโครงการกันใหม่ อันเนื่องมาจากเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงขยายการลงทุนไปยังอสังหาฯประเภทที่ได้รายได้อย่างต่อเนื่อง เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม เพื่อขยายธุรกิจและลดความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ โดยเฉพาะขยายการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ที่กำลังเป็นที่นิยมในปัจจุบัน ผสมผสานการใช้งานที่หลากหลายทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ในส่วนของนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาตินั้นยังคงนิยมคอนโดในไทยเนื่องจากปัจจัยหลักในเรื่องของราคา โดยมีราคาที่ถูกกว่าประเทศอื่นในทวีปเอเชียด้วยกัน ทำให้ชาวต่างชาติสนใจคอนโดมิเนี่ยมในไทยไม่ว่าจะเป็นคอนโดในกรุงเทพฯ หรือคอนโดตามหัวเมืองต่างจังหวัดในประเทศไทยที่เป็นเมืองนิคมอุตสาหกรรม เมืองท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ และภูเก็ต รวมถึงเขตเศรษฐกิจพิเศษอย่าง EEC ซึ่งทำเลที่เลือกเหล่านี้จะเป็นทำเลสนับสนุนในการเป็น Work Station รองรับการทำงานในประเทศไทย, Retirement Station บ้านพักเมื่อยามเกษียน เนื่องจากการบริการทางการแพทย์ในไทยเองก็มีราคาไม่สูงมาก รวมถึงสภาพอากาศและวัฒนธรรมที่มีความหลากหลาย ปรับตัวได้ทุกเชื้อชาติ และ Investment Station กฎหมายไทยมีส่วนแบ่งให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้และไม่ต้องใช้งบประมาณมากก็สามารถเป็นเจ้าของได้ ด้วยเหตุผลเหล่านี้คอนโดในไทยจึงเป็นอสังหาฯที่ชาวต่างชาติไม่ลังเลในการเป็นเจ้าของ

ผู้ประกอบการรายใหญ่ และรายเล็ก ดีไม่แพ้กัน

เทรนด์การพัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนี่ยม จึงเกิดเป็นคอนโดมิเนี่ยมบนหลากหลายทำเล หลากหลายราคา แต่ไม่ใช่ทุกทำเลหรือทุกราคาที่จะได้รับความสนใจและมีอัตราดูดซับได้ดี ในปีที่ผ่านมาทำเลที่ทำการขายสะสมได้มากที่สุด 3 ลำดับคือ อโศก-พระราม 9-รัชดา ,พระโขนง-บางนา และสุขุมวิท ตามลำดับ เนื่องด้วยเป็นทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออยู่อาศัยและลงทุน

นอกจากนั้นการที่มีผู้ประกอบการอสังหาฯทั้งรายใหญ่และรายเล็กเกิดขึ้น ในปีหน้า 2562 ยังคงเป็นปีที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ แต่จะมีการพัฒนาเกิดขึ้นในทำเลที่ยังมี Demand หลงเหลืออยู่เท่านั้น รวมถึงเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการมีการวางแผนการเปิดตัวโครงการในกลยุทธ์ที่ต่างไปจากเดิม และต้องเข้าหากลุ่ม Real Demand มากขึ้น เพื่อทำให้เกิดยอดโอนและรับรู้รายได้

ทั้งนี้ในกลุ่มของผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่นอกจากจะมีการลงทุนการพัฒนาอสังหาฯร่วมกันกับชาวต่างชาติแล้ว ยังมีการร่วมมือกันเปิดช่องทางธุรกิจใหม่กับเหล่าสาร์ทอัพ ทั้งในด้านที่ต่อยอดกับทางอสังหาฯเอง หรือในธุรกิจอื่นๆโดยเฉพาะด้านเทคโนโลยีเพื่อเป็นการสร้างแบรนด์ให้เข้าสู่สังคมยุคใหม่มากขึ้น รวมถึงเป็นกระจายความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจมากขึ้นด้วย

ในมุมของผู้ซื้อหากซื้ออสังหาฯกับผู้ประกอบการรายใหญ่จะได้ความเชื่อมั่นในการถือครองและหากคุณจะเป็นนักลงทุนอสังหาฯ การมีบริการหลังการขายที่น่าเชื่อถือได้ คือ มีตัวแทนอสังหาฯ ในการซื้อ ขาย เช่า หรือต้องการใช้บริการดูแลหลังการขาย เช่น การทำความสะอาด และการดูแลรักษาความปลอดภัย ผู้ประกอบการรายใหญ่จึงจะได้เปรียบในการบริหารงานหลังการขายมากกว่า

ในส่วนของผู้ประกอบการรายย่อยที่มีมากขึ้นในวงการอสังหาฯ มองว่าหากมีการพัฒนาโครงการบนทำเลที่โดนใจ มีราคาขายที่ไม่สูง และสามารถเข้าถึง Real Demand ได้จริงๆ ก็สามารถแข่งขันกับผู้พัฒนารายใหญ่ได้ ประกอบกับการเป็นรายย่อยทำให้บริหารได้อย่างคล่องตัว ปรับเปลี่ยนแผนการได้ทันเวลา ส่งผลให้เกิดความเสียหายในธุรกิจน้อยกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อาจจะมีการขับเคลื่อนภายในองค์กรที่ใช้เวลาเป็นระบบระเบียบ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ มีผลกระทบแค่บางกลุ่ม

ในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะปรับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นั้น สำหรับอสังหาฯที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท (ซึ่งเป็นสัดส่วนของราคาคอนโดฯที่มีการเปิดตัวโครงใหม่มากที่สุด) สำหรับสินเชื่อสัญญาแรกอาจจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่ในสินเชื่อสัญญาที่สองจะมีการปรับลดการกู้ลงมาอยู่ที่ 80-90% และสำหรับสินเชื่อสัญญาที่สามจะปรับลดการกู้ลงมาอยู่ที่ 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องปรับแผนการเปิดตัว ในขณะที่่ผู้ซื้ออาจจะทำให้มีการตัดสินใจ และชะลอการซื้อขายไป เพื่อต้องออมเงินซักก้อนก่อนที่จะมาซื้อหรือวางเงินดาวน์

ทั้งนี้อสังหาฯที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปโดยประเภทที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องส่วนใหญ่จะมาจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และส่วนหนึ่งเป็นการซื้อที่มองถึง Self Esteem ความพอใจในการเป็นเจ้าของ ก็อาจจะได้รับผลกระทบจากเกณฑ์การปรับสินเชื่อไม่มาก เพราะมองว่ามีกำลังการซื้ออยู่แล้ว

สรุป

หลังจากปี 2018 ที่ผ่านมาอสังหาฯมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของการปรับเกณฑ์การกู้สินเชื่อเพื่อชะลอการซื้อขาย มีการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะคอนโดมิเนี่ยม รวมถึงมีเทรนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจากผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อรองรับการใช้งานให้ตอบโจทย์กับคนในยุคสมัยใหม่มากขึ้น

ในปี 2019 นี้ ในทางอสังหาฯคาดว่าการพัฒนาใหม่ที่ยังคงมีต่อเนื่องนั้นจะเน้นไปทางกลุ่มลูกค้า Real Demand รวมถึงกลุ่มลูกค้าเฉพาะ เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มผู้รักสัตว์เลี้ยง มากขึ้นจากเดิมที่เน้นในกลุ่มนักลงทุนเพื่อให้เกิดการโอน ผู้ประกอบการมีการร่วมทุนกันพัฒนากับต่างชาติเช่นเดิม นอกจากนั้นการพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูสที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างหรือที่จะเปิดตัวในปีนี้ จะเป็นแม่เหล็กสำคัญที่ทำให้ย่านมีความคึกคักในทางเศรษฐกิจและการใช้พื้นที่ที่เข้มข้นมากขึ้น ดึงดูดการพัฒนาอื่นๆเข้ามาในพื้นที่ ทั้งนี้การเลือกตั้งที่กำลังจะเกิดขึ้นยังไม่สามารถทราบได้ว่าจะเป็นปัจจัยบวกหรือปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง คงต้องติดตามกันต่อไป