วันที่ 15 พฤศจิกายน 2564

ค่าใช้จ่ายควรรู้ ก่อนซื้อคอนโด ต้องเตรียมอะไรบ้าง

รู้หรือไม่ การซื้อขายคอนโดมือหนึ่ง หรือมือสองมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?


ซื้อคอนโดมือหนึ่ง.png


ในการซื้อคอนโดนั้นคุณรู้หรือไม่ว่าการซื้อในช่วงเวลาที่ต่างกันของคอนโด ก็มีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันไปด้วย ในบทความนี้ Bangkok Citismart ขอแบ่งการซื้อคอนโดออกเป็น 2 ช่วงหลัก คือ

  1. ซื้อคอนโดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการซื้อพรีเซล หรือที่เข้าใจกันว่า ซื้อคอนโดมือหนึ่ง
  2. ซื้อคอนโดช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ซื้อคอนโดพร้อมอยู่ ตามที่เข้าใจกันว่า ซื้อคอนโดมือสองนั่นเอง

1. ค่าใช้จ่ายช่วงการซื้อพรีเซล หรือซื้อคอนโดมือหนึ่ง

เป็นช่วงเวลาที่ซื้อคอนโดกับทางเจ้าของโครงการเองตั้งแต่แรกเริ่มเปิดตัวโครงการ โดยทั่วไปเจ้าของโครงการจะแบ่งรอบการขายออกเป็นหลายรอบ เริ่มตั้งแต่ VVIP, VIP, Presale, Project Launch (มี Sale Gallery), Grand Openning ซึ่งช่วงเวลาการขายเหล่านี้เป็นไปตามที่เจ้าของโครงการกำหนด แต่โดยรวมแล้วเราเรียกว่าเป็นการซื้อก่อนโอนสิทธิ์ มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งค่าใช้จ่ายในช่วงนี้รวมแล้วจะอยู่ที่ 15-30% ของราคาอสังหาฯเท่านั้น แบ่งเป็นค่าใช้จ่าย 3 ส่วนหลัก คือ

  • เงินจอง (จ่ายครั้งเดียว)
จ่ายเพื่อแสดงเจตนาว่าจะซื้อห้องชุดยูนิตนี้ โดยส่วนใหญ่เงินจองจะเริ่มต้นที่หลักพันบาทไปจนถึงแสนบาทก็มี ขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดนั้น ๆ
  • เงินทำสัญญา (จ่ายครั้งเดียว)
หลังจากจองแล้วทางโครงการจะกำหนดวันทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" (ส่วนใหญ่มีระยะเวลาภายใน 7-14 วัน หลังจากจ่ายเงินจอง) เงินทำสัญญาจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดนั้น ๆ
  • เงินผ่อนดาวน์ (จ่ายหลายครั้งเป็นงวด ๆ )

เงินดาวน์ทั้งหมดเมื่อรวมกับเงินจองและเงินทำสัญญาแล้ว มักจะอยู่ที่ประมาณ 10-30% ของราคาคอนโด มีการแบ่งจ่ายเป็นงวด ๆ แล้วแต่เจ้าของโครงการจะกำหนด ส่วนใหญ่มีระยะเวลาการผ่อนดาวน์กันตั้งแต่เริ่มขายคอนโดไปจนถึงสร้างคอนโดเสร็จ

ค่าใช้จ่ายช่วงพรีเซล

2. ค่าใช้จ่ายการซื้อช่วงโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ซื้อคอนโดมือสอง

หลังจากที่ผ่านช่วงผ่อนดาวน์มาจนครบตั้งแต่ซื้อพรีเซลในช่วงแรกแล้ว จะเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ เรียกว่าเป็นช่วงที่โครงการใกล้ก่อสร้างเสร็จและพร้อมเข้าอยู่แล้ว ทางโครงการจะนัดผู้ซื้อให้มาทำการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายในช่วงนี้จะแบ่งเป็น 2 ส่วนหลักคือ ราคาของคอนโดส่วนที่เหลือจากการผ่อนดาวน์ และ ค่าใช้จ่ายวันโอน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จ่ายเพียงครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

แต่ถ้าหากโครงการที่เราซื้อเป็นคอนโดมือสอง หรือเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เป็นการเปลี่ยนมือจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม จะไม่มีค่าใช้จ่ายในช่วงผ่อนดาวน์ ก็จะเข้าสู่ช่วงโอนกรรมสิทธิ์นี้ได้เลย

สำหรับการซื้อคอนโดมือสองส่วนใหญ่จะทำการติดต่อการซื้อขายคอนโดกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การซื้อของคุณสะดวกมากขึ้น เนื่องจากคอนโดมือสองอาจจะต้องคุยกับเจ้าของห้องเดิม ซึ่งอาจมีความลำบากใจในเรื่องของการต่อรองราคา ยุ่งยากในการนัดดูห้อง และไม่ชำนาญการในเรื่องของการดำเนินเอกสารซื้อขายคอนโดมือสอง รวมถึงผู้ซื้ออาจจะไม่เข้าใจขั้นตอนในการซื้อคอนโด หรือเปรียบเทียบราคาคอนโดต่าง ๆ เพื่อหาห้องที่ดีได้เท่านายหน้าอสังหาฯ การให้นายหน้าอสังหาฯ เข้ามาช่วยดูแลการซื้อคอนโดมือสองจึงได้รับความนิยม และหากซื้อกับนายหน้าอสังหาฯ ที่มีสังกัดตามบริษัท คุณอาจจะได้โปรโมชั่นดี ๆ เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน หรือ ของแถมต่าง ๆ ตามไปด้วยก็ได้


ตัวช่วยซื้อคอนโด


2.1 ราคาค่าใช้จ่ายสำหรับซื้อคอนโดส่วนที่เหลือ

เป็นเงินก้อนใหญ่ที่จะต้องจ่าย โดยเหลืออยู่ที่ 70%-90% ของราคาอสังหาฯ ขึ้นอยู่กับเงินจอง + เงินทำสัญญา + เงินดาวน์ที่เราจ่ายไปในช่วงแรก โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แบ่งเป็นกรณี คือ จ่ายเงินสดโดยไม่กู้ธนาคาร และกู้ธนาคาร

  • กรณีจ่ายเงินสดโดยไม่กู้ธนาคาร

เราสามารถจ่ายเงินโดยตรงให้กับโครงการ แล้วก็จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของเราได้เลย โดยมีค่าใช้จ่ายของวันโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มเติมเท่านั้น (จะอธิบายค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนต่อไป)

  • กรณีกู้ธนาคาร

หากยื่นกู้ซื้อคอนโดกับธนาคาร จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มมา 3 อย่าง ได้แก่

  1. ค่าประเมินราคาห้องชุด ต้องชำระเงินให้ธนาคารที่เรายื่นขอกู้ โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 2,000 - 3,000 บาท แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
  2. ค่าจดทะเบียนจำนอง เพื่อเอาคอนโดเป็นประกันหนี้ให้ธนาคาร โดยต้องชำระให้สำนักงานที่ดิน 1% ของวงเงินกู้
  3. ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ธนาคารจะกำหนดให้เราในฐานะผู้กู้ ต้องทำประกันอัคคีภัยคอนโดที่กู้ และเป็นผู้ชำระเบี้ยประกัน โดยธนาคารจะเป็นผู้รับผลประโยชน์ ถ้าคอนโดเกิดไฟไหม้ บริษัทประกันภัยจะจ่ายเงินไปที่ธนาคารเพื่อเอาเงินในส่วนนี้ไปหักกับเงินกู้ก่อน

ค่าใช้จ่ายวันโอน (จ่ายครั้งเดียว)

  • ค่าธรรมเนียมการโอน

กฎหมายกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินก็จะคิดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่ง เท่ากับว่าจ่ายเพียง 1%

  • เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง

เงินกองกลางที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นกองทุนสำรองเพื่อใช้จ่ายในการบริหารจัดการคอนโดในระยะยาว ส่วนใหญ่เรียกเก็บเพียงครั้งเดียว แต่อาจมีการเรียกเก็บได้อีกในอนาคตขึ้นอยู่กับมติของเจ้าของร่วม ณ ขณะนั้น โดยจะคิดตามขนาดห้องแล้วคูณด้วยค่ากองทุนส่วนกลางต่อตารางเมตร

  • เงินค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี

เงินส่วนกลางจ่ายให้กับโครงการเพื่อบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางตาม พรบ. อาคารชุด ทางโครงการมักเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าปีต่อปี สำหรับปีแรกจะจ่ายตั้งแต่ตอนจดทะเบียนรับโอนคอนโดจากโครงการ โดยจะคิดตามขนาดห้องแล้วคูณด้วยค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรเช่นกัน

  • ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า

ผู้ซื้อต้องวางเงินประกันการใช้มิเตอร์กับการไฟฟ้านครหลวง (บางทีโครงการจะออกให้ก่อนแล้วมาเก็บกับผู้ซื้อภายหลัง) โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยเฉลี่ยก็ประมาณ 2,000 - 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์ไฟฟ้าและเงื่อนไขของแต่ละโครงการ


ค่าใช้จ่ายช่วงโอนกรรมสิทธิ์

3. ค่าใช้จ่ายระหว่างอยู่อาศัยคอนโด

หลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาแล้ว หรือเข้าใจง่าย ๆ ว่า เราเป็นเจ้าของคอนโดห้องนี้แล้ว อย่าเพิ่งนิ่งนอนใจไป การเป็นเจ้าของคอนโดยังคงมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่จะต้องจ่ายตลอดช่วงเวลาที่เราถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นอยู่ด้วย ได้แก่

  • • ค่าส่วนกลาง (จ่ายต่อเนื่องทุกปี)

จ่ายต่อเนื่องทุกปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นอยู่ หากเราไม่ชำระค่าส่วนกลางคอนโด จะมีผลทางกฎหมายคือไม่สามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับคอนโดนี้ได้เลย หรือหมายถึง ทำการซื้อขายคอนโดไม่ได้นั่นเอง

  • เบี้ยประกันอัคคีภัย (กรณีกู้ธนาคาร)

ในกรณีกู้เงินธนาคารมาซื้อคอนโด ส่วนใหญ่ธนาคารที่ปล่อยกู้มักแนะนำให้ลูกค้าทำประกันอัคคีภัยบนตัวคอนโด และรับผิดชอบจ่ายเบี้ยประกันด้วย โดยจ่ายเป็นงวดตามที่ตกลงกันกับธนาคาร หรือบริษัทประกันภัย

  • เบี้ยประกันภัยอาคาร (โดยนิติบุคคลฯ)

นิติบุคคลอาคารชุดของคอนโดบางโครงการอาจมีการทำประกันอัคคีภัย หรือประกันภัยความเสียหายของคอนโดไว้ด้วย เบี้ยประกันเหล่านี้ทางนิติบุคคลฯ ก็จะมาเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกคนตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ หากเราทำประกันภัยส่วนตัวของเราเองอยู่แล้ว ควรสอบถามรายละเอียดความคุ้มครองกับทางนิติบุคคล เพื่อไม่ให้ขอบเขตประกันซ้ำกันครับ

  • ค่าใช้งานการบริการอื่น ๆ

ในการอยู่อาศัยคอนโด เจ้าของคอนโดอาจจะต้องมีค่าใช้จ่ายของอินเตอร์เน็ต และเคเบิ้ลทีวี โดยค่าใช้จ่ายจะขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของโครงการเป็นผู้กำหนด หรือเป็นไปตามโปรโมชั่นที่ทางผู้บริการตั้งไว้เป็นรายเดือน โดยทางนิติบุคคลจะจัดหาผู้ให้บริการเข้ามาติดตั้งให้เหมือนกันทุกห้องในโครงการ เนื่องจากไม่ต้องการให้ผู้บริการเดินสายผ่านพื้นที่ส่วนกลางเอง เพราะอาจเกิดทัศนียภาพที่ไม่ดีได้


ค่าใช้จ่ายช่วงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

สรุป

ในการซื้อคอนโดนั้น นอกจากจะเลือกคอนโดที่ถูกใจให้ตรงกับงบประมาณที่มีแล้ว ผู้ซื้อคอนโดยังควรเตรียมเงินสดไว้ประมาณ 100,000 บาท (อาจจะมากหรือน้อยกว่านี้ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดที่คุณซื้อ) เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายก่อนที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเป็นของคุณ โดยช่วงโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นเมื่อคอนโดที่คุณซื้อก่อสร้างเร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว หรือซื้อคอนโดมือสอง แต่ถ้าคุณซื้อคอนโดมือหนึ่ง หรือซื้อคอนโดพรีเซล คุณจะเจอกับค่าใช้จ่ายผ่อนดาวน์ก่อนครับ หลังจากที่คุณเป็นเจ้าของแล้ว ค่าใช้จ่ายยังไม่จบลง คุณจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องชำระเป็นประจำต่อเนื่องตลอดที่คุณถือกรรมสิทธิ์ของคอนโดนั้นด้วย

ค่าใช้จ่ายซื้อขายคอนโด
อ่านเพิ่มเติม